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上海温州炒房团人员自述:温州人并没有收手


http://finance.sina.com.cn 2005年04月13日 18:29 人民网-华东新闻

  

上海温州炒房团人员自述:温州人并没有收手

在热得发烫的上海楼市,活跃着许多外地投资者的身影。 周寅杰摄
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  □吴兹益 黄敏

  央行及上海连续在房贷政策上出了“重拳”,人们一直关注的所谓“温州炒房团”有什么新动向?且听他们原汁原味的自述。

  他们说“作为一种投资行为,只要在法律和道德的框架内,追逐利益是无可厚非的。
”那么,目前,在上海炒房还有利可图吗?已购房产是否“砸”在手里了?“炒房”是怎样的一个过程?他们何以乐此不疲?会就此收手不干吗?

  他们的故事和想法,对决策部门和一些业内人士有一定参考价值

  王先生:跟紧同事赚钱

  “在上海,投资好的房子越贵越来钱”。

  2005年春节,一次吃下上海黄金地段两套房子。如今,感觉像被扣住了经济脉门,不过还不足以致命

  年近半百的王先生看起来很严肃。在温州某县一媒体担任新闻部主任多年,他做事谨慎而周密。这种性格让他和第一波“炒房”失之交臂。

  2000年,办公室同事向他推荐杭州凤起路“凤起苑”,4900元平方米。他的第一反应是“好贵啊”,婉言谢绝。同事一下子买了两套,他替人家捏了一把汗。仅两到三个月,房子每平方米涨了近千元。“同事去年抛售一套,每平方米1.3万元,收回了两套的投资还有得赚呢!”王先生的口气几近自责,“当年的我,一是对房子还停留在住的概念;二是没有钱,月收入2000元左右,那样的价位太‘天文数字’了!”

  “当然,最关键的是没有投资概念和理财经验。”王先生补充,其实同事的经济状况和王先生相仿。

  这次的“失策”,让他关注起房地产和相关金融信息。2003年,这位同事从上海一房展会上来电,想合作购买某个楼盘,王先生“几乎想都没想”就应允了。

  后来他才知道,那是位于上海普陀区长寿路的“沙田大厦”,122平方米,购入价8650元平方米,首付30%。尽管是合作购房,个人也要负担16万元的首付。

  王先生做出一个当时看来“大胆又冒险”的举动:从朋友那里借了两万元,还清自家房子余下的银行按揭。以“赎回”的房产证贷款18万元。还了朋友的钱,刚好够首付。房价一路攀升,王先生喜悦之余,还是惴惴不安。10个月后,房子终于出手,1.08万元平方米,131万元卖出,去掉费用与利息,两人共净赚20万元。

  王先生同时还有一个成功的小操作,和另一个朋友在长寿路“圣天地”买下一套35平方米的酒店式公寓。购入价1.26万元平方米,带两年租约,回报率8%,总价可扣去6万元包租费。只有5万元首付,按揭不高,王先生觉得很划算。前段时间,房子顺利出手,初步估计两人共盈利12万元。前几天,王先生再次去中介打听,当初卖价58万元,现已达到65万元,还不过一个月功夫呢。王先生后悔地直跺脚。

  王先生对上海房市期望值很高,“上海是经济中心,民众的心理预期都能支撑起房价,只要有够大的胆子和够多的资金,还没听说在上海买房赔掉的。”当然,也不能盲目,要认准好区域、好地段,“在上海,投资越贵的房子越来钱。”

  2005年春节,王先生一下子在上海黄金地段吃下两套房子。这是他3年“热身”后的历史性举动。眼下,此举却让他觉得遭遇了“滑铁卢”。

  根据上海市房地管理局4月5日颁布的房地产交易的新政策,规定有抵押贷款的房屋要转让,卖出方应当先还清贷款,在办理房地产抵押权注销登记后,才能与买进方共同申请转移登记。王先生购进的两套房子,其中一套房子2006年底交付,且房产证需要9个月后才能办出来。

  此前的3月17日,更同时出现了两个对王先生非常不利的消息:银行贷款利率已经从5.55%调整到6.10%;上海市开始加收等于房屋交易利润5.5%的费用。

  以王先生的经济实力,长线投资显然吃不消。如今两套房子的按揭每月8000多元,一年将近10万———王先生感觉是,自己的经济脉门被扣住了。但他觉得还不足以致命:一套房子还未开盘,手里拿着的还是“白条”,客观上存在转手可能;即使难以脱手,无非借钱还贷,在温州这个人情社会,以他的社会资源,不是难题。何况,两套房子地段好,增值潜力无穷,今后还是划得来;还可以用契约形式转手给彼此信任的朋友。

  王先生也坦言,在上海继续投资房产已不合适,他会考虑杭州或其他省会城市。

  他的语气中不无惋惜和留恋。

  张女士:从经营小企业到“专业”炒房

  “只要有合适楼盘,我可以一下子组织千万资金。”

  “新政策可能带来楼市暂时走低,正是吸纳好时机”

  瑞安的张女士刚从上海回来。

  3月份,她在中远两湾城购下一套房子,这次赴沪办完了贷款合同。这是她2002年来在上海个人买过的第十套房产,并不包括她帮别人买过的房子。

  张女士经营着一家汽摩配的小型企业,年营业额几百万元。2002年开始,她与炒房第一次亲密接触,就把更多的时间花在了上海房产市场的研究上。

  那一次,她坐火车去上海联系业务,同一个卧铺车厢中全是同镇生意人,好几个还和她有生意来往。他们热议的话题她却很陌生:上海房市。经过一路“洗脑”,车到上海,张女士加入了他们炒房的行列。她尝试着在浦东买了两套房子,每平方价格在3000—4000元左右,2003年脱手,一个平方已达6500元,净赚50万元。相当于她厂里一个季度的纯利润。

  之后,她把企业更多地交给了丈夫,经常往返于沪温之间,并很快带动了亲戚以及同村的老板加入。瑞安在上海投资房产的人数极多,就是这样“带”起来的。当地人较富裕,闲散资金正愁找不到出口,张女士得到了身边人的信任。“只要有合适楼盘,我可以一下了组织到千万资金。”张女士不经意地说。

  最多的一次,她个人信用卡里揣了几百万的资金,手提包里有十几个身份证。由于上海“一个人最多只能买三套”的硬性规定,张女士几乎动用了所有至亲的身份证。

  2004年,上海楼盘异常紧俏。排队拿号,让张女士感到的比频繁往返两地更累。有时,她以每天200元的价格找人代排队。更直接的,就花几万元,从别人或者是房产公司工作人员手里拿号。这种方式有一个“好处”:可以拿到好楼层以及附带的诸多优惠。

  “在上海,只要有房源,30%的按揭都可买”,这曾经被张女士奉为真理。但在新的政策下,张女士也明显力不从心了。包括3月份中远两湾城刚买下的这套房子,她手上还有3套未脱手。对于一套房子原本半年左右脱手的操作方式,现在的投资周期显然过长。“不过,今年企业效益不错,手头资金还活络。这些房子就算作固定资产吧,反正增值是肯定的事。”

  张女士仍未考虑从上海撤出。“还没有一个地方的房产比上海更有增值潜力。新政策可能带来房市的暂时走低,这反是吸纳的好时机。我觉得上海房产至少还有十年好,最终可能达到2万—3万元每平方米。”张女士笑得很有信心。

  周先生:坚决反对“炒房”这个说法

  3年前买的房,如今翻了一倍多

  “前几年赚了几百万,现在全套进去了!”

  和许多温州人一样,在上海做生意的周先生坚决反对“温州炒房团”的称谓:“作为一种投资行为,只要在法律和道德的框架内,追逐利益是无可厚非的。而‘炒房’这一称谓听起来仿佛道德行为败坏。我不否认有‘炒房’者,但我保证大多数温州人的初衷是投资。”

  周先生在上海买房,最初是为了在上海读高中的孩子。2002年,他在闸北区买下第一套房子,5020元平方米。相似的地段,当年在温州已是7000—8000元平方米了。当时他很不解,上海房产怎么比温州还便宜?“那是一定会涨的,”他想。

  半年后,他抱着投资心理在普陀区“万里城”置一房产。没多久,房价骤然上升。闸北区的房子升得尤快,现在已经到了1.2万元以上。

  “有这样大的利润空间,我没有理由放弃继续投资。”周先生讲得很坦白:“集体抨击温州人‘炒房’,不公平。现在,无论是‘购房’和‘炒房’,都不纯粹是温州人了。”即便炒房,也并不仅仅是温州“炒房团”可以单独操作的,必须中介在其间推波助澜,“中介多是上海本地人啊!”

  前两年,周先生生意主要在温州,这边生意忙的时候,经常是晚上开车到上海,第二天晚上又匆匆赶回来。办理房产的一些手续也不简单,光办一个委托就有10多项程序。在一次委托中,一位中介人员对周先生说:“钱也该温州人赚:敢冒险,不怕麻烦,不计较,痛快。”这话让他很受用。

  投资就是利益和风险并存。周先生感受很深:上海市房地管理局4月5日颁布的房地产交易的新政策“害苦了我”,他刚购置的4套房子全套牢了。

  他近乎赌气地说:“朋友说我前几年投资房产赚了几百万,倒不假。这不,现在全套在这里了。”

  陈先生:“我对上海楼市仍有信心”

  “有看中的房产,至少一次吃下六七十套!”

  这几个月没有出手,“风声紧,也没有好楼盘”

  “我对上海楼市还是有信心。”这是陈维(化名)接受采访的第一句话。

  陈维是温州瑞安人,涉足上海楼市已有三四个年头,以陈维为信息源的房产投资团有典型的温州特色,“最大的特点是讲义气,很容易团结在一起。”

  2001年开始,资金尚不充裕的陈维和朋友联手在上海投资房产,他的合伙伙伴以侨居国外的瑞安人为主。这是一种建立在信赖基础上的松散组合:陈维牵头,做国内房市的信息源,一旦看中合适楼盘,便向大家发出信息,有意向者便委托陈维投资。

  几次转手,大家的资金以几何倍数快速增长,再出手也便愈加大方。“有看中的房产,至少一次性吃下六七十套。”

  三四年下来,在上海、北京、嘉兴,究竟有多少房产经手,陈已经记不清。付款最多的一次,是一次性吃下上海的40多套店铺,不包括按揭,直接付款1000多万元。“我们吃进的住宅或商铺,基本以4000元—7000元平方米为主,涨到二三万元每平方米的房产是不碰的,更不会接手目前上海那些高达十几万一个平米的房子。”手中投资过几百套房产的陈维防范风险的意识很强。

  目前,他们的上海房产都是去年购入的。今年的这几个月,陈没有在上海出手。

  “风声太紧,也没有好的新盘开出。”陈表示。对上海市政府为控制房价进一步上扬所表现出的强烈态度,陈并不担心。“主要是没有合适的新盘,否则我们还是会购入。”陈维认为,现在上海的楼市走向,无论是政府、开发商还是投资者或是中介,都无法预测。

  他个人认为,政府要通过政策手段打压上海房价,难度颇大。“毕竟上海是大都市,从将来的城市发展来看,房价肯定有前途。2010年以前,上海房价应该都挺得住,没问题。”

  周先生暂不出手,徐先生却刚开了个头

  周:“炒房成本变大,升值空间压缩”

  徐:“是要考虑风险,但有好机会,不妨尝试”

  周先生在温州某媒体广告部工作。2003年,周和朋友去上海考察,在朋友带动下,以7000元平方米的价钱按揭购进一处住宅,简装修后用于出租,如今房价涨到14000元平方米,周却并不急于出手。

  对于温州人正撤出上海楼市的说法,周并不认同。“其一,上海有发展潜力,至少比国内其他城市来讲,发展前景更看好。其二,即使上海房价不再大涨,但至少不会跌,房子可以保值。最不济,如果上海楼市不景气了,买的房子可以自己住,或者将来让子女到上海发展居住。”周先生的话,很准确地阐述了温州人对上海楼市的特殊情结。

  周也承认,近来前往上海投资的温州人减少了。“由于政策和银行贷款的限制,炒房成本变大。在经过了去年急剧攀升后,房价的升值空间压缩了。上海房市的风险性加大,限制了温州人继续投资。”

  更多的温州人,则抱着观望态度对上海楼市伺机而动。

  徐先生在温州某机关单位工作,不到30岁。同绝大部分温州人一样,许渴望财富。就在上海楼市风声鹤唳的3月份,徐还和朋友三人合伙各出12万元,在浦东以1.45万元平方米的内部价格吃下一套单身公寓。由于是期房,许和朋友在接下去的日子既要支付房贷,又要提防房价下跌。但徐并不着急:“这套楼盘开盘价达到1.8万元平方米,还是很有前景的。”

  “现在上海楼盘投资成本太高。如果是期房,购入后的维护成本也在增加,是要充分考虑到风险,不能陷进去。但是如果有好机会,不妨尝试,因为上海毕竟是块热土。”徐以此表示自己对上海楼市的信心。

  一位上海房产中介人士认为,温州人风险意识很强。2003年,温州客盯着的是上海市中心高档房产,但随着市中心房价大幅飙升,又将投资目标锁定在每平方米6000—1万元、位于内外环之间的楼盘。现在则是商铺、别墅广泛涉猎,但在价格上咬得很死。那种已经大幅上扬,升值空间莫测的楼盘很少会有温州人接手。

  “在抵御风险方面,温州人其实表现得相当保守。”他继续说:“温州人大举投资楼市,并不是温州人要冒险,不理性。相反,是他们先行一步,看到楼市升值的利润空间。”


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