上海温州炒房团人员自述：温州人并没有收手 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年04月13日 18:29 人民网-华东新闻 | |||||||||
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 □吴兹益 黄敏 央行及上海连续在房贷政策上出了“重拳”，人们一直关注的所谓“温州炒房团”有什么新动向？且听他们原汁原味的自述。 他们说“作为一种投资行为，只要在法律和道德的框架内，追逐利益是无可厚非的。
他们的故事和想法，对决策部门和一些业内人士有一定参考价值 王先生：跟紧同事赚钱 “在上海，投资好的房子越贵越来钱”。 2005年春节，一次吃下上海黄金地段两套房子。如今，感觉像被扣住了经济脉门，不过还不足以致命 年近半百的王先生看起来很严肃。在温州某县一媒体担任新闻部主任多年，他做事谨慎而周密。这种性格让他和第一波“炒房”失之交臂。 2000年，办公室同事向他推荐杭州凤起路“凤起苑”，4900元平方米。他的第一反应是“好贵啊”，婉言谢绝。同事一下子买了两套，他替人家捏了一把汗。仅两到三个月，房子每平方米涨了近千元。“同事去年抛售一套，每平方米1.3万元，收回了两套的投资还有得赚呢！”王先生的口气几近自责，“当年的我，一是对房子还停留在住的概念；二是没有钱，月收入2000元左右，那样的价位太‘天文数字’了！” “当然，最关键的是没有投资概念和理财经验。”王先生补充，其实同事的经济状况和王先生相仿。 这次的“失策”，让他关注起房地产和相关金融信息。2003年，这位同事从上海一房展会上来电，想合作购买某个楼盘，王先生“几乎想都没想”就应允了。 后来他才知道，那是位于上海普陀区长寿路的“沙田大厦”，122平方米，购入价8650元平方米，首付30%。尽管是合作购房，个人也要负担16万元的首付。 王先生做出一个当时看来“大胆又冒险”的举动：从朋友那里借了两万元，还清自家房子余下的银行按揭。以“赎回”的房产证贷款18万元。还了朋友的钱，刚好够首付。房价一路攀升，王先生喜悦之余，还是惴惴不安。10个月后，房子终于出手，1.08万元平方米，131万元卖出，去掉费用与利息，两人共净赚20万元。 王先生同时还有一个成功的小操作，和另一个朋友在长寿路“圣天地”买下一套35平方米的酒店式公寓。购入价1.26万元平方米，带两年租约，回报率8%，总价可扣去6万元包租费。只有5万元首付，按揭不高，王先生觉得很划算。前段时间，房子顺利出手，初步估计两人共盈利12万元。前几天，王先生再次去中介打听，当初卖价58万元，现已达到65万元，还不过一个月功夫呢。王先生后悔地直跺脚。 王先生对上海房市期望值很高，“上海是经济中心，民众的心理预期都能支撑起房价，只要有够大的胆子和够多的资金，还没听说在上海买房赔掉的。”当然，也不能盲目，要认准好区域、好地段，“在上海，投资越贵的房子越来钱。” 2005年春节，王先生一下子在上海黄金地段吃下两套房子。这是他3年“热身”后的历史性举动。眼下，此举却让他觉得遭遇了“滑铁卢”。 根据上海市房地管理局4月5日颁布的房地产交易的新政策，规定有抵押贷款的房屋要转让，卖出方应当先还清贷款，在办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记。王先生购进的两套房子，其中一套房子2006年底交付，且房产证需要9个月后才能办出来。 此前的3月17日，更同时出现了两个对王先生非常不利的消息：银行贷款利率已经从5.55%调整到6.10%；上海市开始加收等于房屋交易利润5.5%的费用。 以王先生的经济实力，长线投资显然吃不消。如今两套房子的按揭每月8000多元，一年将近10万———王先生感觉是，自己的经济脉门被扣住了。但他觉得还不足以致命：一套房子还未开盘，手里拿着的还是“白条”，客观上存在转手可能；即使难以脱手，无非借钱还贷，在温州这个人情社会，以他的社会资源，不是难题。何况，两套房子地段好，增值潜力无穷，今后还是划得来；还可以用契约形式转手给彼此信任的朋友。 王先生也坦言，在上海继续投资房产已不合适，他会考虑杭州或其他省会城市。 他的语气中不无惋惜和留恋。 张女士：从经营小企业到“专业”炒房 “只要有合适楼盘，我可以一下子组织千万资金。” “新政策可能带来楼市暂时走低，正是吸纳好时机” 瑞安的张女士刚从上海回来。 3月份，她在中远两湾城购下一套房子，这次赴沪办完了贷款合同。这是她2002年来在上海个人买过的第十套房产，并不包括她帮别人买过的房子。 张女士经营着一家汽摩配的小型企业，年营业额几百万元。2002年开始，她与炒房第一次亲密接触，就把更多的时间花在了上海房产市场的研究上。 那一次，她坐火车去上海联系业务，同一个卧铺车厢中全是同镇生意人，好几个还和她有生意来往。他们热议的话题她却很陌生：上海房市。经过一路“洗脑”，车到上海，张女士加入了他们炒房的行列。她尝试着在浦东买了两套房子，每平方价格在3000—4000元左右，2003年脱手，一个平方已达6500元，净赚50万元。相当于她厂里一个季度的纯利润。 之后，她把企业更多地交给了丈夫，经常往返于沪温之间，并很快带动了亲戚以及同村的老板加入。瑞安在上海投资房产的人数极多，就是这样“带”起来的。当地人较富裕，闲散资金正愁找不到出口，张女士得到了身边人的信任。“只要有合适楼盘，我可以一下了组织到千万资金。”张女士不经意地说。 最多的一次，她个人信用卡里揣了几百万的资金，手提包里有十几个身份证。由于上海“一个人最多只能买三套”的硬性规定，张女士几乎动用了所有至亲的身份证。 2004年，上海楼盘异常紧俏。排队拿号，让张女士感到的比频繁往返两地更累。有时，她以每天200元的价格找人代排队。更直接的，就花几万元，从别人或者是房产公司工作人员手里拿号。这种方式有一个“好处”：可以拿到好楼层以及附带的诸多优惠。 “在上海，只要有房源，30%的按揭都可买”，这曾经被张女士奉为真理。但在新的政策下，张女士也明显力不从心了。包括3月份中远两湾城刚买下的这套房子，她手上还有3套未脱手。对于一套房子原本半年左右脱手的操作方式，现在的投资周期显然过长。“不过，今年企业效益不错，手头资金还活络。这些房子就算作固定资产吧，反正增值是肯定的事。” 张女士仍未考虑从上海撤出。“还没有一个地方的房产比上海更有增值潜力。新政策可能带来房市的暂时走低，这反是吸纳的好时机。我觉得上海房产至少还有十年好，最终可能达到2万—3万元每平方米。”张女士笑得很有信心。 周先生：坚决反对“炒房”这个说法 3年前买的房，如今翻了一倍多 “前几年赚了几百万，现在全套进去了！” 和许多温州人一样，在上海做生意的周先生坚决反对“温州炒房团”的称谓：“作为一种投资行为，只要在法律和道德的框架内，追逐利益是无可厚非的。而‘炒房’这一称谓听起来仿佛道德行为败坏。我不否认有‘炒房’者，但我保证大多数温州人的初衷是投资。” 周先生在上海买房，最初是为了在上海读高中的孩子。2002年，他在闸北区买下第一套房子，5020元平方米。相似的地段，当年在温州已是7000—8000元平方米了。当时他很不解，上海房产怎么比温州还便宜？“那是一定会涨的，”他想。 半年后，他抱着投资心理在普陀区“万里城”置一房产。没多久，房价骤然上升。闸北区的房子升得尤快，现在已经到了1.2万元以上。 “有这样大的利润空间，我没有理由放弃继续投资。”周先生讲得很坦白：“集体抨击温州人‘炒房’，不公平。现在，无论是‘购房’和‘炒房’，都不纯粹是温州人了。”即便炒房，也并不仅仅是温州“炒房团”可以单独操作的，必须中介在其间推波助澜，“中介多是上海本地人啊！” 前两年，周先生生意主要在温州，这边生意忙的时候，经常是晚上开车到上海，第二天晚上又匆匆赶回来。办理房产的一些手续也不简单，光办一个委托就有10多项程序。在一次委托中，一位中介人员对周先生说：“钱也该温州人赚：敢冒险，不怕麻烦，不计较，痛快。”这话让他很受用。 投资就是利益和风险并存。周先生感受很深：上海市房地管理局4月5日颁布的房地产交易的新政策“害苦了我”，他刚购置的4套房子全套牢了。 他近乎赌气地说：“朋友说我前几年投资房产赚了几百万，倒不假。这不，现在全套在这里了。” 陈先生：“我对上海楼市仍有信心” “有看中的房产，至少一次吃下六七十套！” 这几个月没有出手，“风声紧，也没有好楼盘” “我对上海楼市还是有信心。”这是陈维(化名)接受采访的第一句话。 陈维是温州瑞安人，涉足上海楼市已有三四个年头，以陈维为信息源的房产投资团有典型的温州特色，“最大的特点是讲义气，很容易团结在一起。” 2001年开始，资金尚不充裕的陈维和朋友联手在上海投资房产，他的合伙伙伴以侨居国外的瑞安人为主。这是一种建立在信赖基础上的松散组合：陈维牵头，做国内房市的信息源，一旦看中合适楼盘，便向大家发出信息，有意向者便委托陈维投资。 几次转手，大家的资金以几何倍数快速增长，再出手也便愈加大方。“有看中的房产，至少一次性吃下六七十套。” 三四年下来，在上海、北京、嘉兴，究竟有多少房产经手，陈已经记不清。付款最多的一次，是一次性吃下上海的40多套店铺，不包括按揭，直接付款1000多万元。“我们吃进的住宅或商铺，基本以4000元—7000元平方米为主，涨到二三万元每平方米的房产是不碰的，更不会接手目前上海那些高达十几万一个平米的房子。”手中投资过几百套房产的陈维防范风险的意识很强。 目前，他们的上海房产都是去年购入的。今年的这几个月，陈没有在上海出手。 “风声太紧，也没有好的新盘开出。”陈表示。对上海市政府为控制房价进一步上扬所表现出的强烈态度，陈并不担心。“主要是没有合适的新盘，否则我们还是会购入。”陈维认为，现在上海的楼市走向，无论是政府、开发商还是投资者或是中介，都无法预测。 他个人认为，政府要通过政策手段打压上海房价，难度颇大。“毕竟上海是大都市，从将来的城市发展来看，房价肯定有前途。2010年以前，上海房价应该都挺得住，没问题。” 周先生暂不出手，徐先生却刚开了个头 周：“炒房成本变大，升值空间压缩” 徐：“是要考虑风险，但有好机会，不妨尝试” 周先生在温州某媒体广告部工作。2003年，周和朋友去上海考察，在朋友带动下，以7000元平方米的价钱按揭购进一处住宅，简装修后用于出租，如今房价涨到14000元平方米，周却并不急于出手。 对于温州人正撤出上海楼市的说法，周并不认同。“其一，上海有发展潜力，至少比国内其他城市来讲，发展前景更看好。其二，即使上海房价不再大涨，但至少不会跌，房子可以保值。最不济，如果上海楼市不景气了，买的房子可以自己住，或者将来让子女到上海发展居住。”周先生的话，很准确地阐述了温州人对上海楼市的特殊情结。 周也承认，近来前往上海投资的温州人减少了。“由于政策和银行贷款的限制，炒房成本变大。在经过了去年急剧攀升后，房价的升值空间压缩了。上海房市的风险性加大，限制了温州人继续投资。” 更多的温州人，则抱着观望态度对上海楼市伺机而动。 徐先生在温州某机关单位工作，不到30岁。同绝大部分温州人一样，许渴望财富。就在上海楼市风声鹤唳的3月份，徐还和朋友三人合伙各出12万元，在浦东以1.45万元平方米的内部价格吃下一套单身公寓。由于是期房，许和朋友在接下去的日子既要支付房贷，又要提防房价下跌。但徐并不着急：“这套楼盘开盘价达到1.8万元平方米，还是很有前景的。” “现在上海楼盘投资成本太高。如果是期房，购入后的维护成本也在增加，是要充分考虑到风险，不能陷进去。但是如果有好机会，不妨尝试，因为上海毕竟是块热土。”徐以此表示自己对上海楼市的信心。 一位上海房产中介人士认为，温州人风险意识很强。2003年，温州客盯着的是上海市中心高档房产，但随着市中心房价大幅飙升，又将投资目标锁定在每平方米6000—1万元、位于内外环之间的楼盘。现在则是商铺、别墅广泛涉猎，但在价格上咬得很死。那种已经大幅上扬，升值空间莫测的楼盘很少会有温州人接手。 “在抵御风险方面，温州人其实表现得相当保守。”他继续说：“温州人大举投资楼市，并不是温州人要冒险，不理性。相反，是他们先行一步，看到楼市升值的利润空间。”
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