昨日上午，中国社科院2005年中国房地产市场研讨会在国务院新闻办公室举行，很多重量级专家就目前广受关注的房价和房地产宏观调控问题发表了自己的看法。中国房地产协会会长杨慎：抑制需求不能抑制房价
“我认为今年的房价还要往上涨，涨多少我不敢说。”中国房地产协会会长杨慎在研讨会上开门见山，一如既往地坚持自己的观点，同时，杨慎也承认中国房地产市场存在不同程度的规模过大、投资过快、价格高涨等问题。
2004年房价的持续上涨，在央行的货币政策报告中数次提到“要高度关注”，而关注的结果就是去年10月和今年3月的加息。作为建设部的退休官员，杨慎坚持认为住房是拉动中国经济增长的中坚力量，对用加息等抑制需求的办法来抑制房价并不乐观。他说，对于房价的上涨，一个国家不宜采取抑制需求的方法，因为发展是硬道理，任何时代和社会经济发展首先要靠消费需求的拉动，汽车、电视机、手机拉动中国经济增长都没有住房有力，所以大批量拉动经济增长是要让中国人住得更好。对于央行两次提高住房贷款利率，杨慎认为当然能够使房地产的总量需求减少，用抑制需求的方法出发点是好的，但问题是能不能实现抑制房价的效果。每年进入城市的新增人口、没有房的人、要改善住房环境的人……有这些需求房价当然会上去。住房既是消费资料，又是生存资料，它的价格和GDP成正比，在这种情况下，房价不可能降下来，肯定会升。
解决房地产价格高涨的问题，杨慎认为要从中国房地产业的供给体制、市场的融资体制等方面进行改革，而不是像现在这样用一些短期政策措施头痛医头。比如前一段时间的问题是投资过热，于是就控制土地和银行贷款；现在是房价上涨过快，于是用加息来给价格上涨开药方，这些都难以从根本上解决问题。
另外杨慎还认为住房租售并举是一个方向，中国现在个人住房中自有住房比例高达84％，过多的自有住房，虽然个人的财富增加了，但是流动减少了，资源呆滞。让每一个人都买房子是不现实的，也是不经济的。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞：银行有病不能让房地产吃药
中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞是2003~2004年中国房地产趋势报告的主编，他认为从两次加息开始，我国的房地产调控开始以确保金融安全为重要目标，夸大了房地产信贷对金融安全的影响，所以对房地产信贷进行调控对减少金融风险的作用并不是很大。房地产信贷的良性发展虽然有利于减少金融风险，但牛凤瑞认为确保金融安全的关键在于金融系统本身，在于金融系统的治理结构的改革。近年来发生的几个银行案子证明了“金融系统有病，房地产吃药，是吃不出金融安全的”。
牛凤瑞称，房地产信贷对金融安全的影响并不像媒体渲染的那样严重。据人民银行上海分行2004年报告，上海市的人民币房地产贷款余额占全市本外地贷款余额的25％，其中个人投资贷款占到71％。上海是房地产贷款比例最高的城市之一，而个人房贷又公认是银行风险最低的资产，实际上房地产贷款的余额只占全国贷款余额的4％~6％。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞：保护低收入人群而不是控制房价
中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，控制房地产投资和控制房价既不该是中国产业调控的方向，也难以达到平衡房地产供求的目的。因为控制投资和房价与市场经济的运行规律相背，平衡市场供求的基本途径有两个，一是减少需求和增加供给，控制房地产投资只能减少房地产供给，不能减少需求，控制房价只能扭曲房地产市场真实的市场关系，不可能达到减少需求、平衡市场的目的。
牛凤瑞指出，在市场经济条件下，通过控制某种竞争性的商品价格达到平衡的目的，除了在非常时期，作为应急性的措施具有必要性以外，还没有成功的先例。持续控制价格对于平衡市场的关系是无效的。某种商品没有相应的回报就没有相应的供给，没有较高的投入回报就不会有供给的较大增长，当然也不可能有市场的供求平衡。对于房地产业不是完全竞争性产业的问题，应通过反垄断立法和强化行业管理来解决。
商品住房的增量需求和改善需求双旺盛，是我国房地产业持续发展的动力，住房的不可替代性，住房需求的刚性，土地资源稀缺等约束，决定了供不应求是未来几十年我国房地产市场的基本走势。控制投资对房地产无益，低收入阶层的保障才是国家保障的目标，牛凤瑞说这可能是惟一可行的路径。国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云：房价上涨不是地价惹的祸
是地价抬升了房价，还是房价拉升了地价？自从去年10月以来，以任志强为首的开发商们与以国土资源部的土地管理者一直就此打笔墨官司。在昨天的研讨会上，国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云重申：地价上涨与房价上涨不是简单的因果关系。1999年国土资源部开始在全国做地价勘测工作，选了50个城市做监测点，而监测结果显示，地价基本上在10％以下增长，房价基本上在10％以上增长。
邹晓云认为，土地和房屋是两种不同的产品。土地开发完后的销售对象是开发商。土地作为成本原材料，在建好房屋以后就成了房屋的产品。其次，由于土地市场的供给由政府控制，需求者主要是开发商，房屋消费者是二级的消费者。如果把这两个市场分开看，发现土地和房屋的价格是由不同的影响因素造成的，这两个市场有不同的供需平衡关系。邹晓云强调，目前房地产开发的利润比较高，利润空间比较大，在这种大的利润空间下，土地与成本与房价的关系就不是很大。本报记者刘瑞国
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