如果把今年2月2日美林投资北京银泰中心看作是国际热钱在北京地产业的一次牛刀小试，那么摩根士丹利2月25日斥资4亿元人民币买下北京富力城一座23层写字楼的举动将是一个明确的信号——国际热钱开始真正登陆北京房产市场。
专家表示，美林、摩根士丹利这样著名的投资机构如此明确地向北京房地产市场抛出绣球，对不少专业投资机构和个人投资者是一个暗示。可以预料的是，在未来两年内，将有大批海外资金进入北京房地产市场。
美林、摩根 盯上北京地产
继2月2日著名国际投资机构美林集团入股北京银泰中心之后，2月25日下午，与美林并称“华尔街四兄弟”的摩根士丹利与富力地产集团、上海盛融投资有限公司为首的投资财团，组成的“北京富盛利投资咨询有限公司”在刚落成的富力城会所举行签约仪式，宣布富力双子座中的一座整体售给北京富盛利投资咨询有限公司。此举也标志着摩根士丹利房地产基金在北京的最大一笔地产投资落户富力城。
记者了解到，目前摩根中国地产基金规模在20亿元，已经投资了中国10余个房地产项目，其中包括争议最大的上海。作为在中国房地产市场最活跃的海外投资机构，在此之前，摩根士丹利名下的房地产基金已经在上海和当地开发商进行了数次合作，进行房地产项目开发和处理银行不良资产包。同时，摩根士丹利还表示将继续加大对中国房地产市场的投入，房地产基金亚太地区房地产业务副总裁白可福去年12月份也曾表示，2005年该公司在中国内地的投资将是2004年的2至3倍。记者采访发现，摩根的观点似乎也在改变，最近从摩根内部传出的文件显示，摩根对中国尤其是北京的房地产市场非常看好。
国际投资机构的“热钱”是否已经开始“搅和”京城房地产市场？2月初，另一国际著名投资银行美林集团宣布向北京银泰集团投资3000万美元，联合打造银泰中心。这个位于CBD区域的项目共有三栋，最高一栋达63层，将成为北京第一高楼。有媒体评价说，美林此举意味着一直处于观望状态的国外银团资本，正式介入北京房地产市场。据北京银泰置业有限公司有关人士透露，美林集团此次投资是通过其旗下的全球资本投资部进行的。美林集团今后对这一项目的投资额还有可能继续增加。
但是，美林为银泰一期投入的3000万美元在专家眼中，不过是“试水”而已，国际热钱仍在持观望态度。中国社科院金融研究所教授易宪容认为，目前国外热钱进入房地产市场是微乎其微。中国那么大的房地产市场，上海去年就达到1400亿，外国也就是投了300亿，美林拿出3000万美元进军北京市场，简直是微乎其微。
北京 国际热钱看好的又一热点城市
虽然在专家眼中国际热钱目前并未真正进入北京，但一旦他们真正投资国内房地产市场，北京将是首选城市。因为任何投资者都会选择价格最低的地方进行投资，然后卖出好价钱。捷联投资管理公司执行董事蒋剑鸿近日向记者表示：“其实现在外资千方百计想进入中国来，只是我国目前相关政策没有松动。一旦我国把政策放开、条件到位，外资肯定要抢着进来。”
蒋剑鸿解释说，“热钱”是人们对国际套利资本的通俗说法。这种资金是一种“烫手”的资金，故称之为“热钱”，也有人形象地把国际游资称做“过江龙”、“金融鳄鱼”。“热钱”最大的特性便是投机，快进快出，且吞吐量极大。当人民币汇率预期改善、利率高于外币时，“热钱”就会千方百计地流入中国套利。在蒋剑鸿看来，海外投资机构是迫不及待地想进来，除了房地产业的高收益、高利润外，还有更深层次的金融原因，就是在现阶段世界经济体系中人民币的价值被严重低估，从长远的眼光看，投资机构纷纷看好中国的房地产市场，展开不动产投资。
除了摩根士丹利、美林集团外，记者了解到，并成为“华尔街四兄弟”的高盛集团也在中国积极寻找合作机会。广厦世纪投资咨询有限公司董事曹东告诉记者，其实多数的投资银行一直关注国内市场，关注国内的不良资产处置，并且把其中的部分房地产项目作为投资的桥头堡。摩根士丹利是第一家“吃螃蟹”的。目前除了购置富力地产的写字楼以外，和国内的房地产开发企业上海复地、深圳金地也有不同的合作。
曹东表示，北京将成为继上海之后国际热钱看好的又一个地产业热点城市。现在外资投资房地产首选城市一定是北京，因为广州、上海平均房价已经远远高于北京，尤其上海房子均价高于北京1600元了。北京作为全国的经济中心，包括作为全国的经营监管中心,从未来3至5年来看，它的房价相对于其他城市是较低的，所以外资进入中国房地产项目首选一定是北京。
“热钱”带有投机性质未必是好事
短短一个月内，两大投资机构相继发力北京“水”最深的商业地产，由国际投行首发并传了一年之久的“地产泡沫论”似乎在其实际行动下不攻自破。对此，业界人士近日分析后认为，美林、摩根士丹利这样著名的投资机构如此明确地向北京房地产市场抛出绣球，虽然金额并不巨大，但是他们的举动却对不少专业投资机构和个人投资者是一个明确的暗示。可以预料的是，在未来两年内，将有大批海外资金进入北京房地产市场。
业界人士表示，虽然，国际投行的纷纷进入，令不少人感到欣慰，认为正是因为国内房地产业没有泡沫，才会有如此多的著名投资机构进入。但摩根士丹利的选择以及此前投资于银泰中心的美林集团，都是将目光聚焦到北京最热点的CBD区域，显示出这两家机构在规避市场风险的投资决策中多少带有投机的性质。
人大经济学院的一位专家认为，国际投资机构的行动并不能足以显示目前北京房地产市场就是完全健康的。“热钱”流入的一种形式就是投资国内房地产。不排除一些公司希望借中国的地产项目投下人民币升值的赌注。如果人民币升值，他们就可以通过地产的增值迅速套现，进行投机。因此，虽然诸多外资银行都持中国房地产泡沫论观点，但是仍然不断地有新的资金进入。外资银行嘴上唱空国内房地产，实际上却在悄悄做多国内房地产，是其一种投资策略。
“目前，国外舆论氛围对人民币升值持乐观态度，导致了外资大量涌入。”中银国际控股有限公司CEO李山认为，如果在一个资本市场比较发达的国家，“热钱”势必会流向资本市场。但在中国，这种情况并不明显，理由是，截至2004年底，QFII投入证券品种金额只有162亿。因此，资本市场根本无法满足国外资本的胃口。此外，股市长期的低迷也使外国投资者不敢轻易将大把资金投入资本市场。因此，闲余资金没有出口，自然会盯上高利润的房地产业。
一个值得关注现象是，央行公布加息至今房价并没有因此而降下来。其中一个导致房价在调息后仍然“逆市而上”的重要原因就是，出于对美元贬值和对未来人民币升值的预期，海外购房团正在大量涌入北京、上海，以购买高档楼盘来作为保值投资品，从而相当程度地拉高了当地的楼市价格。如今，高档楼盘才是京城房价飙升最快的楼盘。
国外投资机构进入带来的未必全是好事。曹东表示，作为买房人，不要盼着投资者太多，因为很多时候，房价正是投资者炒出来的，投资者通过房价的上升获利。所以投资者真正进入市场，就会使得房价上涨，这就是上海在14至16个月内，房屋均价翻了一倍的原因。位于北京金融街的在建项目，会否成为“热钱”的逐利对象呢？
本报记者 刘昱莲 摄（来源：经济参考报）
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