在今年春节黄金周期间，一股来自“产权式酒店”的狂风席卷海南房地产市场。作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而“产权式酒店”又是其备受关注的“明珠”。
春节外来客狂购海南“产权式酒店”
春节期间，随着大量游客的涌入，海南三亚不仅旅游市场红红火火，房地产市场也迎来销售的黄金周。记者2月16日从三亚房产协会获悉，春节7天，三亚各楼盘共预订和销售商品房623套，面积达5.08万平方米。这个数字，虽比去年春节黄金周有所下降，但旺盛的旅游人气依然带来众多看房考察的人群。吉林来的刘先生夫妇，大年廿七就与朋友结伴来三亚过春节。在三亚的十来天里，除了游览一些知名景区景点，刘先生夫妇还探访了三亚各处楼盘，想购置一套房产安度晚年。
今年春节，三亚楼市出现产权式房产受捧的势头。据介绍，80平方米的海景小户型产权式酒店最受欢迎。时代海岸、兰海滨河城市花园、瀛寰度假公馆、椰风海韵等楼盘销售非常火爆。仅创维鸿洲开发的时代海岸，销售量就达200余套。
岛外客依然是三亚购房的主力军，来自上海、北京和东北三省的购房族所占比重不断攀升。业界分析，在住宅环境上，三亚的一线海景商品房受到热捧，再依次是河景房、生活配套完备的小区和市区商品房。
在“潜力股”与“投资暗礁”的边缘行走
“4万元连一套一居式都买不到，却能使你成为拥有产权的四星级酒店的主人，每年可获得10%－30％的回报”。这就是近来颇受青睐、主要用做休闲度假、投资的产权式酒店、公寓、别墅的广告词。
产权式酒店的投资回报率究竟如何实现？这是一支前景大好的“潜力股”还是一块充满危险的“投资暗礁”？当我国许多地区房地产业遭遇宏观调控所带来的尴尬处境之时，部分“先知先觉”的开发商如救命稻草般地发现了一种叫“产权式酒店”的开发经营模式。于是几乎在一夜之间，各种打着“高投资回报”广告的产权式酒店如雨后春笋般林立于全国各地。
来自海口市的邱先生于2001年买下了海南航空集团的一套产权酒店的客房进行投资，该产权属于异地投资的类型。从这几年的发展来看，他的投资非常成功。据邱先生介绍，进行投资必须要明确概念，现在讲“旅游房地产”实际包含几方面综合性的内容：旅游、投资、房产和航空等。投资者在选择时一定要关注开发商是否正规、实力是否雄厚，包括他过去的、现在的经营状况以及未来的潜力等。开发商实力雄厚，投资者才会有基本的保障，否则投资项目出了问题或者开发商卷款潜逃都会给投资者带来很大的风险。
据介绍，产权式酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权。通常情况下，开发商将酒店的客房分割后出售给投资者。投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
在海南省海口市的的ＤＣ城房地产交易市场，一位辽宁来的许先生说，海南风景秀丽，每年吸引成千上万的游客前来观光旅游，作为一种新型的房产投资和消费模式，产权式酒店符合现代经济资源共享的基本原则。它是一种新型融资方式，比单独购买一套住房，来旅游时住、平时出租的方法便利多了。采访中，许多购买产权客房的消费者都认为，房产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，而投资者也可从单一的“购房出租”，转为“异地置房”。
以前，很多来自外地的客户希望在海南买房作为第二套住房。但有两个问题一直无法得到解决：一是无法解决业主不在海南时的房屋管理问题；二是无法体现投资价值，从而制约了很多人在海南买房投资的欲望。海口皇冠滨海温泉酒店一位人士说，产权式酒店对海南地产业将产生推动力。自1999年海南成功推出“南海传说”产权式酒店以来，先后有康乐园度假村酒店、博鳌国家旅游休闲度假区、海口皇冠滨海温泉酒店、三亚温泉大酒店等产权式酒店成为楼市的新宠。
目前，海南酒店业长期处于亏损经营状态，在淡季，大量客房闲置，造成资源浪费。产权式酒店的引入，一方面可使酒店闲置的客房资源按房地产的方式迅速收回投资，另一方面，可提高开房率，具有不影响酒店正常经营和不需要酒店再投资进行客房建设、改造等特点，是改变目前酒店开房率偏低的一种低风险可行方案。
据业内人士估算，一座拥有200套客房的产权式酒店，全年入住率如达到50％，每套客房每天收入160元，若其中的70％用于支付管理、人员工资、税收、水电等各项费用，每年将可提供管理等费用约408万元。此外，每位业主每年可获约8700元的年终分红。从理论上讲，这种投资方式完全可行，但实际操作起来，却存在一些不确定的因素。
产权式酒店能否产生利润，关键是房间能否有人入住。一位业内人士一针见血地指出，海南本地的宾馆酒店就够多了，单这些宾馆酒店，平时都吃不饱，哪轮得到产权式酒店分羹呢？据了解，一房地产商推出产权式酒店后，投资者并未像开发商起初承诺的那样，获得丰厚的租金，因为客房入住率极低，还不够维持日常开支。开发商是否和业主一起承担经营风险也很重要。因为产权式酒店本身的投资行为是后期经营和物业管理，若经营公司经营不善，就会亏本，直至退出。所以，许多开发商售房时，关于投资回报，一般只签三五年合同，以后就难说了。
产权式酒店的“软肋”不容忽视
产权酒店数量的激增、类型样式的丰富以及市场的渐趋成熟，在一定程度上带动了消费者更趋理性的投资。但由于它是舶来品，在国内的发展尚处婴幼儿阶段，因而日益凸显出以下四个软肋：
第一，价格偏高。据了解，国内产权酒店标准间一般标价20万到40万元之间，如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。投资回报率的宣传也有点虚高。泰达度假交换有限公司副总经理凌云告诉记者，部分产权酒店抛出了高达8％的固定回报，称只要交齐首付款，用回报便足够交付银行按揭。但事实上能做到固定回报的产权酒店很少，这使得酒店的信誉产生问题。
第二，受限很多。国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民现在的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。目前我国公民出境旅游在范围上还受到一定限制，这也制约了产权酒店的发展。在多数国家，国际化交换机会是分时度假产品的主要卖点之一，而我国，公民自费出境旅游的目的地目前还只有24个国家和地区。
第三，市场无序。产权式酒店的发展商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上。例如：产权酒店软件服务到底如何，延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位，客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上，产权酒店销售时承诺的回报年限到期后怎么计算等问题，开发商不能给出让人满意的答复。
第四，缺乏规范。产权酒店目前应该属于什么部门管理还是个问题，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展。
国际分时度假行业的权威机构——ＲＣＩ（分时度假协会）中国区首席代表邹颜伊告诉记者，从1999年进入中国以来，ＲＣＩ一直致力于促进国内旅游主管部门制定成熟的市场规则和法律规范，目前ＲＣＩ推行的《分时度假自律公约》已经在行业内自发建立起来，但开发商能否依约行事还得靠自律。邹颜伊说，产权酒店有望成为继汽车、房地产后的第三个消费热点，前景非常光明。但她同时也提醒消费者注意，作为一种新生的投资方式，产权式酒店的风险还是很高的，投资时一定要谨慎。
作者：：王英诚 张彦
（来源：经济参考报）
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