买地产信托要看担保单位

　　

■几十种房地产信托均出现火爆认购 　　■供图/中国图片库

　　王旭

　　银监会提高房地产信托项目门槛，要求信托公司必须连续两年盈利

　　从10月18日起公开征求意见的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》已经进入出台前的“倒计时”阶段。记者昨天了解到，该《办法》已经完成了一个月 的征求意见阶段，目前正在由银监会组成的专家组对征求稿的意见做最后收集和分析，预计将在今年年底或明年年初出台。

　　可以肯定，一度成为开发商“救命稻草”的房地产信托将被全面规范，房地产信托的新格局也必然将引起投资者的更多关注。

　　据了解，在银监会的《暂行办法》中，与投资者息息相关的主要有三大变化。一是信托公司开展房地产信托的门槛提高，不但必须经过银监会的审批，而且提出“已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益”、“过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上”等硬指标。

　　二是对房地产公司的规模做出了硬性规定，其中要求不动产经营企业注册资本不少于1000万元人民币，且开发的项目必须要有四证。这等于把以前可以开展信托业务的中、小房地产企业全部拒之门外。

　　三是如果该房地产项目“四证”不全，信托公司不仅要充分揭示信托风险，而且对投资人也有了限制。每一自然人用于参与单个信托计划的自有资金不少于100万元，每一法人或者依法成立的其他组织不少于500万元。

　　一位业内人士透露，在公开征集的意见中，除了在一些细节方面尚有不同意见外，大多数人非常赞成此次对房地产信托的全面规范，业内甚至把该办法比作刚刚走出阴霾的中国信托业的“第六次整改”。

　　有关专家也表示，对房地产信托的规范事出有因。一方面是去年央行121号文件让房地产商的资金链断裂，各开发商纷纷瞄准房地产信托；另一方面是在市场虚火的形式下，今年又有50多家信托公司重新注册登记。监管部门调查发现，在重新登记的信托公司中，约1/3的公司存在问题，出现新增坏账比例过高和不规范运作的现象。有些信托公司的房地产信托业务甚至占到总业务量的一半以上，一旦出现风险，将如同“多米诺骨牌”引起连锁反应。所以通过对整个行业的规范，无疑剔除的将是信托业和房地产业内的“害群之马”。

　　专家解读

　　政府委托项目信用最高

　　去年10月份以来，已经有三四十种房地产信托投向北京市场，每期都出现火爆的认购局面。一位信托经理曾向记者描述说，有一次认购让他自己都为之惊诧，刚开门队伍就排了几十米，第一二位投资者全抛出了百万元以上的认购额度。正是高额的回报率曾让投资者对房地产信托趋之若鹜，与存款、国债3年期2%左右的收益率相比，房地产信托预期年收益率普遍在4%以上，有的甚至高达8%。这也难怪全国的房地产信托在短时间内能筹集到150亿左右的资金。

　　不过，中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军也提醒投资者，高收益也必然蕴藏着高风险。根据《信托法》规定，信托产品并不等同于存款那样的债权债务关系。信托产品的收益率都为预期收益，并非最终收益。这意味着开发商和信托公司在宣传单中所提到的预期收益率绝非“板上钉钉”，它很可能由于多种风险因素而发生变化，甚至血本无归，而法律也并不保护信托产品的预期收益率。因此投资者应通过一些手段来考察房地产信托的投资者风险。

　　一是考察房地产项目的前景。房地产项目一般是在建设阶段筹资，可从项目的地段、未来价位等因素分析该房地产项目以后能否卖出，销售行情如何。

　　二是看该项目的开发商资金偿付能力和信托公司的资质情况，对于开发商，要看开发该项目的成本，以及该开发商有没有因为其他项目而受到拖累，看信托公司则要看它的整体实力，以及以往做过项目的收益情况。

　　三是最容易区分的一点，看该投资产品背后的担保单位。像CBD、金融街项目一般为政府委托项目，信用最高，但收益较低，而一些由信托公司代为理财、国字头企业做担保的项目，信用水平居中；完全由开发商自己运作和担保的项目，最需要谨慎投资。