发展健康楼市与构建和谐社会

　　现在，楼市似乎发展到了一个非常令人关注的十字路口，上海楼市，乃至于整个长三角楼市甚至全国的楼市怎样才能进一步发展，向什么方向发展，这一系列问题通过学习最近发布的党的十六届五中全会有关文件，从中可以找到正确的答案。

　　两个和谐对房市的要求

　　党的十六届五中全会传递出的一个鲜明讯息是要坚定不移地走科学发展的道路。全会突出强调要坚持以人为本，转变发展观念，创新发展模式，提高发展质量，把经济社会发展切实转入全面协调可持续发展轨道，使构建和谐社会这一宏大命题进入操作，实践的新阶段。

　　全面协调发展，构建和谐社会，如何体现到房地产业发展中来，体现到房地产市场运行中来?我认为主要就是要实现人与自然和谐相处以及人与人和谐相处这样两个和谐相处的要求。

　　从人与自然和谐相处角度看，造房子必需土地，而吃饭、穿衣，走路(交通)也必需土地。我国领土尽管大，但人口众多，人均耕地并不多，造房子用地多了，其他用地就少了。这些年来，我国城镇发展中房子越造越多，越造越大，占用耕地实在惊人。怎么办?房地产业发展中要求人与自然和谐相处，大力发展节能省地型住房肯定是必然选择。省地型住宅不能走向楼房越造越高的路子，因为这是一条制造热岛效应和加速地面沉降的不可持续发展之路。照我看，造省地型房子，就是要造

户型面积不要太大的房子，或者说更多造些经济适用房。这些年来，一些开发商只愿意造大户型高档商品房，似乎人均占地占房越多越好，容积率越低越好，不但要造假山，还要造水面等等，这都不合国情，也违反人与自然和谐相处原则。在历史上，新加坡人均收入1000美元时，中低收入人数占80%，因此占80%的主力户型是40-70平方米。就是到了去年新加坡人均收入达到25000美元时，每套面积为85-99平方米的房子仍然占总供应量的70%。我国人均土地并不多，因此现阶段也必须以小房型为主。

　　从人与人和谐相处角度看，发展房地产业是为了让人人都能有房住，而不是只要富人有房住。对每个人来说，住房不是汽车一类高档消费品那样可有可无，人没有房住和没有饭吃没有衣穿一样无法生存。今天，我们城市中有那么多低收入的家庭，还有大量进城务工的农民，以及新走上工作岗位的年轻人，他们有改善住房条件的强烈愿望，而

房价那么高，要靠他们这点收入在市场上买房看来比登天都难。大量发展廉租房应是一条出路，但大量廉租房由谁来提供，财政有没有这样大力量来提供。还有，目前中国人的心理状态是，住着租来的房子好像总还未安家，总不是安居乐业。从实际情况看，由政府出场，尽量多造一些经济适用房，就像目前上海市政府正在着力建造两个1000万平米的中低价房那样，可能是一个逐步解决矛盾的出路。但是，造经济适用房都要靠政府恐怕不行，主要还要靠市场，靠开发商，要用政策引导他们来大量造经济适用房，而对大型商品房加以限制。目前我国房地产市场中经济适用房比例只有6%，而120-150平方米的商品房要占80%以上，这是绝对不合理的，这一局面必须切实加以改变。

　　在房地产市场上，实践两个和谐相处，说到底就是要正确处理供给和需求的关系，开发商和消费者的关系，房价和收入的关系。这些关系处理好了，房市上各方面关系就协调了。但问题是，这些关系的正确处理不是一朝一夕之事。如果前几年这些关系未处理好，已积累起来的矛盾当前为何化解?

　　解决当前矛盾的出路

　　前面已经提及，目前楼市上，广大消费者在被疯狂炒高的房价面前，无论在心理上还是经济上都难以承受。因此，市场成交量依然萎缩。据媒体报导，按照今年9月份的成交情况，目前市场上的新盘存量需要14个月才能被消化掉。试问，有几个开发商有能力挺得住14个月。成交量不能大幅上去，而新楼盘由于种种原因(包括前几个月捂盘)一个接一个大量上市，怎么办?传统意义上的销房旺季即将过去，或者说金九未现，银十不再，怎么就找不到一条出路?难道真的没有出路吗?我看，光明大道就摆在我们面前，这条出路就是：适度降价！

　　我们一再说过，世上没有卖不掉的商品，只有卖不掉的价格。目前上海楼市之所以成交不能大幅度放量，就是因为不能像样地降价。在某些人看来，房价一旦上去了，就别想再下来。支撑这种观点的，一是认为政府不会对楼市成交长期低迷坐视不理，迟早会松动楼市调控政策，二是认为消费者购房需求是刚性的，不可能一直不入市。因此，开发商没有必要主动下调楼价。实际上，这些都是不切实际的幻想。

　　拿政府宏观调控说，从十六届五中全会精神看，政府的楼市调控正是为了落实科学发展观，构建和谐社会。建设部有关领导说，近期政府不会再出台新的调控措施，但没有说要放弃已出台的调控政策。再拿消费者刚性需求说，确实，有许多消费者迫切希望赶快入市购买，问题是价格这么高，叫他怎么买得起。

　　还有些开发商寄希望于境外资金入市。确实，当房产有投资价值时，逐利资金会入市，但上海目前多数住宅楼盘已丧失投资价值，因为价格已被炒得过高了。比方说，中环线附近一套120--150平方米的房子最少要卖到120--150万元时，每月租金3千元左右，一年3.6万元，扣除物业管理费和税金，不计折旧的话，年回报率也不过2%--2.5%，远低于银行贷款利率，投资者肯入市吗?显然，要投资者入市，房价必须下调。

　　房价要下调多少?我曾估计，在今年3月底房价高水平上下调30%左右，成交量一定会显著上升直到供求基本平衡。现在，有些理性的开发商确实已开始调整价格了，有的幅度甚至达25%到30%。事实证明，凡是这样的楼盘，会迅速引来大批购买者，并很快达到消化楼盘的预期目标。

　　可惜，大部分开发商还没有这样做。有些楼盘也开始调整价格，但只是像挤牙膏似地降价3%或5%，岂料购买者依然不买账。更有些聪明的开发商，不在老老实实降价上采取行动，而是采取许多非价格促销手段。例如：1、全面承担行情波动风险，实行购房全面保价计划，宣称在多少时间内如果房价下跌，客户可以从开发商那里获得差额补偿。2、承诺某一时段内购买楼盘的客户，不但可差价补偿，还可无理由退房。

　　对于这类促销承诺，购房人须特别多一个心眼，因为对于这些缺少法律保障的承诺，你没有买的时候是开发商求你，一旦成交了，就是你求开发商了。到那时，开发商变了脸，对于他提出的种种不兑现承诺的理由，消费者就毫无办法。

　　促销的手段还有，买房送汽车，或买房送

装修等等。事实表明，多半购买者对此也不感多少兴趣。拿送汽车说，很可能是你送得起，我用不起。拿送装修说，你开发商如何装修，用什么材料，是否合我消费者胃口，都是问题。

　　还有的开发商力图在提高楼盘品质上用功夫，而不是在降价上花力气，这当然不失为一条促销好路子，因为品质会提升房子价值，而价值会支撑价格。如果真的提升了消费者需要的品质，消费者还是会认可的，否则，你开发商的成本可能是真的上去了，但价格依旧上不去。

　　总而言之，实实在在作一定幅度的降价，让老百姓的购房力真有一定程度提高，那么，楼市成交低迷的局面肯定会得到切实改观。成交量上去了，消费者买到了他需要的房，中介商有饭吃了，开发商资金盘活了，银行信贷业务就上去了，政府税收也上去了，与房地产相关的各行各业兴旺了，房地产市场健康、稳定、持续发展向上的日子也到来了。（来源：上海证券报）