市场化竞争时代即将到来

　　--十一五规划对房地产业发展影响解读

　　十一五期间，房地产业将迎来巨大的变化，伴随着财税改革、市场的完善、区域协调发展，房地产业的利益分配机制、竞争格局、区域分布格局都将面临改变，房地产行业将向更加规范化、市场化竞争时代迈进。

　　一，改善收入分配机制，扩大中产阶层规模，有助于增加商品住宅的需求

　　按照十一五规划要求，我国将合理调节收入分配。其目标之一是逐步扩大中等收入者比重，发展中产阶层。中产阶层的扩大，有利于增加商品住宅的需求，这是由住宅的经济学特性所决定的。

　　住宅作为一种生活必需的大宗基本消费物品，收入边际效应递减非常明显。在适度的收入水平上，表现的收入弹性很高；而在收入很高或较低时，均表现为相对刚性。对于发展稳定的社会来说，中产阶级的扩大是住宅消费的主要增量来源。

　　二，财税改革改变房地产行业的利益分配机制

　　十一五期间将稳步推行物业税，规范土地出让收入管理办法。

　　物业税的推出意味着房地产税改大幕的揭开。物业税将把现行多种税费合一，其内涵尚未完全确定，可能会包括目前的如下几项内容：土地出让金、房产税、房地产税、土地使用税、土地增值税等。

　　税改将改变目前的房地产行业的利益分配机制，对行业发展影响深远。

　　首先，物业税是政府长期享有土地增值收益的手段。物业税的实行将会降低房地产的投资价值，抑制投机炒作。

　　其次，地方政府在土地出让环节的短期利益将减少，转而更加重视交易环节征税。目前地方政府的收入重头是土地出让金，其它税费收入占比相对较低。这也是地方政府倾向于在交易环节采用低税率，以繁荣房市的动因。这其中包括：契税减半、个人所得税免征、个人的土地增值税不征等等。财税改革后，交易环节的税收将会成为地方政府的重要收入来源，中央与地方政府的利益将更加趋于一致，政府将有动力提高税负水平、加强税收征管力度。与此同时，房地产交易成本提高，房地产流动性受到一定抑制。

　　总体看来，财税改革将会抑制投机，有助于房地产业发展的稳定。

　　三，区域协调发展改变区域分布格局

　　目前，我国房地产业发展在区域间很不均衡，东部地区占据了绝大多数的市场份额。十一五期间，国家将继续在经济政策、资金投入和产业发展等方面，加大对中西部地区的支持，促进区域协调发展。

　　随着中西部地区经济发展，房地产发展重心将向中西部地区偏移，区域不均衡的状况预计将会有所改观。

　　四，节约土地的前提下，强调土地利用效率的提高

　　节约使用土地资源一直是我国的基本国策。在此前提下，十一五规划进一步强调要实现土地的集约化使用，提高使用效率。主要途经是：统筹做好区域规划、城市规划和土地利用规划，在房地产建设中强调发展节能省地型建筑。

　　五，产品结构定位于节能省地型建筑

　　十五计划期初，住房制度化改革刚刚完成，国家强调增加居民居住面积，大量建设经济适用住房，满足人们的住房需求。

　　近几年来，我国住房面积已经得到大大提高，在粗放式发展中也逐渐暴露了一些问题。因此，十一五规划重点强调发展节能节地型建筑，

别墅等低密度住宅将继续受到限制，而普通住宅建设将会得到更多的政策支持。

　　六，市场体系的规范化有利于行业健康发展

　　十一五规划强调进一步整顿和规范市场秩序，坚决打击制假售假、商业欺诈等行为。商品房市场的恶意炒作已经受到广泛的注意，未来还将受到进一步的规范，有助于提高房地产市场的公平性、信息透明度，使之向更规范的方向发展。随着市场体系的规范与完善，房地产中介服务行业也会得到更好的发展，房地产行业将逐步由生产型为主向服务型为主转化，实现可持续发展。

　　作者：东方

证券研究所 王树娟

　　（来源：上海证券报）