轻言楼市回暖 疑有误导之嫌

　　黄金周楼市热气腾腾，秋季房产展场面火爆，媒体也热闹捧场，甚至有人惊呼上海楼市已回暖。金九银十的神话似有实现之可能。事实上，降价对于促进楼盘成交起到了至关重要的作用。在热闹和喧嚣之后，上海楼市又开始恢复之前的观望。

　　分析人士认为，前期市场的积压和后期新盘的推出，将使楼市的供求比例继续拉大，下半年楼价走势可能会延续上半年的下滑惯性，量升价跌之势仍将持续一段时间。

　　市场期盼 金九银十

　　金九银十的

神话在上海的房地产界流传已久，到了2005年更被上海的房地产开发商视作力挽狂澜的一个机会。

　　从交易数据上可以看到，自3月份开始上海商品房成交量呈现V形走势。3月份上海商品房共成交22551套，成交面积为266.49万平米，随后骤然下跌，至5月时达到谷底，当月共成交商品房8640套，仅为3月份的37.52％；而后随着政策效应的逐步消化，6月份开始上海商品房交易逐月缓步回升，到9月份当月共成交14508套，面积为161.56万平方米，是5月份以来的最高点。

　　9月成交放量强烈地刺激着房产商的神经，10月会再创新高?10月3日，秋高气爽，假日楼市--2005上海房地产秋季展示会隆重开幕。来自主办单位的消息令人鼓舞，为期4天的秋季房展的参观人数和现场预售量均创近年新高：4天共有16万人次进场、预售2863套、面积25万平方米，金额达12亿元；新房预售量在首日就创下近年来最高纪录--591套，而此单日交易量甚至超过今年五一期间4天展会交易量的总和。黄金周楼市热气腾腾，秋季房产展场面火爆，媒体也热闹捧场，甚至有人惊呼上海楼市已回暖。

　　购房者继续看跌

　　当前上海购房者的心态到底怎样，在当前购房者已经成为市场走势的决定力量的时刻，他们对市场的看法就显得十分重要了。中国指数研究院华东院在房展会上进行了市民购房意向调查，调查结果值得关注。

　　对上海房地产市场中房价未来走势的看法，其中59％的被调查者认为上海房地产市场将保持房价继续小幅下跌的走势，12％的被调查者认为上海房价将出现大跌，10％的被调查者认为上海房价接下来将会回涨，6％的被调查者认为上海房地产市场仍将保持僵持的状态，另有13％的被调查者对上海房地产市场的未来走势说不清楚。

　　调查结果让中国指数研究院的分析师得出这样的结论，当前购房者对上海房地产市场看空的比例达到71％，经历过前几年尤其是2004年上海房价的疯狂上涨，以及今年3月份以来的宏观调控，购房者对上海过高的房价逐渐有了比较理性的认识，房地产价格向价值的理性回归势在必然。

　　既然那么多的购房者都认为上海房价将继续下跌，那么房地产市场这种下跌的态势将持续多久呢?对于这个问题，44％的被调查者认为将持续到明年年中，28％的被调查者认为将持续到明年年底，只有21％的被调查者认为到今年年底就会结束，另外还有7％的被调查者选择了其他选项，即下跌会持续比明年年底更长的时间。

　　热闹之后重归平淡

　　上述调查结果对于房地产开发商来说显然不是一个好消息。更不好的消息接踵而来，在持续4天的热闹和喧嚣后，上海楼市又开始恢复至此前的观望态势。

　　根据搜房网统计：节后第一周(截至10月11日)上海全部房源共成交2773套(节前4301套)，其中住宅类房源成交2196套，占成交总量的79%，共签约面积314797平方米(节前450000平方米)，其中住宅成交面积264665平方米，假日楼市房展会的热烈场面未能带来市场的繁荣，十一长假后的第一周楼市又现惨淡之势。按区县划分，成交量领先的依然是传统的成交大户浦东、宝山、松江等区域，市中心成交量仍旧持续低迷，开发、供应量的稀少是中心城区无法有所作为的决定因素。节后第一周上海交易排在前5名的分别是浦东(376套，节前843套)、宝山(246套，节前886套)、松江(188套，节前344套)、闵行(183套，节前450套)、普陀(149套，节前未上榜)；按环线位置划分，内环以内成交238套(节前471套)，内外环间成交868套(节前1320套)，外环以外成交1090套(节前2297套)。

　　节后第一周全部房源成交量较节前一周下降了55%，供求关系的改变让楼市的走势更为严峻，今年1-8月供求比仅为1：0.55，有效需求较去年减少约57%，上海楼市已明显供大于求。

　　据统计，8月份上海市住宅类商品房成交面积为84.6万平方米，9月份成交量约130万平方米，涨幅为52%左右。但是，成交量上涨速度还是远低于新盘上市速度。截至9月27日，上海全市住宅新增供应量就达270万平方米，是8月份142.6万平方米近两倍。

　　9月份最后一周(9月23日~9月29日)上海新盘上市量再次大幅放大，已经突破百万平方米，达到121.6万平方米。

　　9月23日~9月29日上海新开房源共计58个，推出13108套房源，面积约121.6万平方米，这一数字比前一周再次大幅增加约27%，同时上周也是调控数月以来首次上市量突破百万平方米的一个星期。所有上市楼盘中有郊环以外的6个楼盘、外郊环间的26个、中外环间的10个、内中环间的8个、内环以内的8个。

　　房价上更能反映这点。9月份前三周上海房价下跌幅度达17%。整个9月，上海楼市的特点为，新盘增加量猛增，成交量也上升，但是低于新盘增加量，房价依然下跌。

　　楼市并没有真正回暖

　　而假日楼市房展会上火热的销售场面是如何产生的呢?据悉，房展会上，参展的近300家开发商几乎7成以上都有新的促销措施，而明确让利的开发商也有数十家，三湘四季花城、莱顿小城等都推出了优惠购房，夏朵小城更是打出了4100元的震撼价格，价格大战仍将是开发商争夺市场的焦点。也就是说，降价对于促进楼盘成交起到了至关重要的作用。

　　在持续了半年的僵持局面以后，许多房地产开发商都将希望寄托于传统的金九银十能带来更好的成交量。但是依照目前情况来看，市场行情依然不会看好，如果说7、8月份交易量的低迷是因为消费者看不清市场的走向而暂停买房的话，随着近期上海房地产市场供应量的急剧增多，房地产开发商越来越明显的降价行为，购房者已经可以明显地看出市场的下跌走势。在买涨不买跌的心理影响下，更多的购房者将继续采取观望的态势等待房价的进一步下跌。

　　可以说，上海楼市并没有真正的回暖。

　　作者：周群

　　（来源：上海

证券报）