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在中央和地方相继出台稳定房价系列政策措施的背景下，社会上一些游资，误以为这些房产新政都是针对普通商品住宅的，而商用房产不在此例。于是，纷纷把目光投入了商用房产。不惜投下重金，期待日后获利，把它当作房地产市场留给房产投资者最后的一块奶酪。
所谓商用房产，是指包括社区商铺、商场摊位、办公公寓和标准厂房等物业在内的、个人拥有完全产权的不动产。商用房产因为政府对个人投资者历来采取既不鼓励也不抑制的
态度，所以也就从来没有对这类房产实施过财税、金融优惠政策。比如，契税按交易标的总额3%计征；启用后需要缴纳相关的营业税、房产税；不能提取公积金和公积金贷款，只能进行商业贷款(按揭)；首付金额不得低于50%且最高贷款年限10年；不享受普通住宅的优惠贷款利息等等。就是物业管理费，同样的物业也要较普通商品住宅高很多。
也许正因为如此，在今年出台的房产新政中，对普通商品住宅取消或部分取消了优惠政策，使得商用房产原本相对的政策劣势不明显了。反过来，商用房产固有的面积小、总价低、用途广、见效快的优势也就凸现了出来，再加之人们对经济发展的良好预期，导致商用房产成为房产投资客趋之若鹜的新对象。
可是，你是否想过，在享受这块奶酪时，还有一些不利因素。
商务公寓 面临租赁价格挤压
青年白领小龚，在一家民营高科技公司当行政经理，作为公司管家，对企业开门七件事了如指掌，最令他为老板肉痛的是，公司所租的200多平方米的办公室，每月要向所在的奥菲斯大楼支付2万多元的租金，心想几年下来，老板自己可以买一间很有气派的写字楼了。有了这样的概念，家门口开出了一幢商务公寓，均价1.1万元，面积在40~80平方米之间，他化了73万元，买了一套60多平米，面积适中，朝向、层次均较好的小奥菲斯，心想随着非公经济在政府各项优惠政策的大力扶持下，大大小小的经济实体会如雨后春笋般地起来，届时，这样的物业还愁租不出去！
商务公寓与传统意义上的奥菲斯相同的是可以注册公司，办公经营，不同的是还可以居住，面积小一点的一室一厅，厅可以做职员办公兼接待室，卧室白天老板办公，晚上睡觉。像小龚那样的多了一间房的二室一厅，不过卧室是专职的，不用白天将床翻起来而已。受到面积较小的限制，会在这种场所办公的公司，一般规模较小，基本上属于小本经营型的，所以对租金的要求特别苛刻，在这些小老板看来，所赚的每一分钱都不容易，一个月为放几张办公桌花掉了几千元钱，不值。这种想法倒是与小龚买商务公寓时的想法接近，不过，小老板们都这样想，自然与拿到钥匙、急于招租的小龚对不上号，也谈不拢租金。
可否想过，商务公寓的市场需求需要较强的市场环境，比如，这幢商务公寓楼正好地处某个特色产业区，有店多成市的公司密集型特点，像某区的物流一条街，某区的动漫制作一条街等等。除此之外，商务公寓所处的地方还要有便捷的交通设施，完善的公建配套，较浓厚的人文、商业底蕴等等。小龚买的商务公寓，恰恰这些方面都有欠缺，否则不会在2004年楼市如此火爆的时候，开发商才卖这个价。
小龚后来总算明白这样一个道理，在中心商务区的高档商务楼买整层楼面奥菲斯，或许能获得较丰厚的回报，而在一般地段，开发商见缝插针般建造的商务公寓，即使投资额再小，未必有稳定的租客和租金收入。
作者：沈正欣
（来源：上海证券报）
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