楼市调控远远没有结束

　　银监会抬高房地产信托融资门槛

　　据报道，银监会制定的信托管理文件，即212号文正在下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。文件指出，必须同时满足四证齐全、自有资金超过35%及资质在二级以上这三项条件的开发商才能通过房地产信托融资。这意味着该文件出台后，房地产信托融资门槛将大大 提高。

　　一石两鸟还是项庄舞剑?

　　银监会上述《通知》出台的背景似乎是为了起到一石两鸟之效，一方面是为了规范信托，化解信托兑付风险。银监会在《通知》中称，截至5月，已有部分到期信托计划未能到期清算，其中股票类信托占比11%，房地产信托占比高达61%。另一方面，央行2003年121号文件以来，银根紧缩，一些地产商不惜高成本通过信托融资，这样信托高利率放贷冲击了银行利益，银监会此举也有整肃金融秩序之意。

　　我们更为关注的是一石两鸟的《通知》是否还有项庄舞剑，旨在地产的意味。此前建设部官员明确指出，国家近期不再出台新的调控措施。但是我们认为建设部已经不是决定调控政策出不出台的唯一主体，掌管着资金负责货币信贷政策制定的人民银行，控制着土地资源的国土资源部以及负责税收的税务总局在某种程度上也有相当的发言权。深圳市拟征收土地增值税和提高购房契税，央行金融报告中甚至建议取消商品房预售，加上此次银监会抬高房地产信托融资门槛，是否预示着宏观调控远远没有结束?

　　对于房地产这样一个政策主导型市场，我们更关注的是银监会《通知》传递的政策信号。据此推断，针对房地产市场的宏观调控还远远没有放松的迹象。

　　地产融资还有几招可使?

　　既往的10年，银行业在驱动投资推动型经济的同时成为中国资本银行，本土资本的70%来源于中国的银行，房地产投资也从这资本的盛宴中分得了一杯羹。最近的几年，中国内地银行业在逐渐向国民财富银行转型，对房地产业的支持除了信贷，更重要的是提供了按揭贷款。两项相加，房地产投资60%左右的资金来自于银行。调控也罢，加息也好，这一格局一直没有根本性的变化。

　　地产公司的融资渠道，除了银行贷款外，被寄予厚望的还有上市融资、债券融资、利用外资、房地产信托。

　　以央行121号文件为标志的银根紧缩以来，房地产业首先想到了上市，首发上市、借壳上市、境内上市、境外上市。毫无疑问，首发上市融资额比较大，是一种比较理想的融资方式，但是，首发要求的条件比较高，时间比较长，程序比较复杂。2004年全年，仅有一家房地产公司上市(华发股份)。借壳上市也许是一个不错的选择，很多房地产公司都采用这一方式：如中远发展、金融街等等，这些公司确实有些实现了在股票市场融资。但是由于房地产公司业绩的波动性比较大，只有很少一部分公司能够达到再融资的条件。2004年，能够达到再融资条件的房地产上市公司不到总数的10%，能够获准融资的更是寥寥无几。2004年，市场风传SOHO中国、天津

顺驰等公司可能在香港上市，但也无疾而终。能够在境外上市的房地产公司毕竟是少数，就是这少数公司也有很大的不确定性。2005年由于

股权分置改革，能够融资的地产公司更是寥寥无几。

　　吸引外资、与外商合作也是房地产公司想到的一种融资方式。但是，目前合作外商要求的条件越来越高，对项目状况、收益分成要求越来越苛刻。加上内地房地产市场不是特别规范，外商对投资环境有一定的顾虑。统计数字表明，1998年以来，外资在房地产业资金来源中的比例一直呈现下降的趋势。2004年1-11 月，我国房地产投资利用外资180.69亿元，仅占到总资金来源的1.26%，这无异于杯水车薪。

　　企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式，但是目前在我国内地房地产企业债券融资方式少之又少。2004年1-11月，房地产开发企业资金来源中债券只有800万元。究其原因，一方面我国内地目前企业有资格发行企业债券只为少数，相关的法律、法规也不健全，另外房地产公司风险比较大也是企业债券发行少的重要原因。

　　因此，在现有的融资方式下，对众多的房地产公司来说，僧多粥少的局面短时间内不可能得到改善。房地产公司需要融资，但是在银行贷款难度加大，外资杯水车薪，上市名额有限，企业债券寥寥无几，信托遭到整顿的条件下，融资谈何容易?没有资金，企业只能等死，但是，被逼上绝路的房地产公司，融资还有几招可使?

　　作者：西南

证券研究发展中心 段海瑞

　　（来源：上海证券报）