降价促销拉动市场理性看待"金九银十"

　　每年9、10月份是楼盘销售的传统旺季，被业内称为金九银十。经历过2005年3-6月份宏观调控，上海楼市成交量、成交均价双双跌落，楼市陷入低潮，金九银十已经成为目前开发商期盼走出低谷的绝佳机会。那么，今年的金九银十还能如往常一样为开发商带来真金白银吗?

　　9月楼市 量增价升

　　与交易清淡的7、8月份相比，进入9月份以来，上海楼市总体表现令人一振：商品房成交量回暖、成交均价上扬。从上海富阳研发拓展处对楼市的跟踪数据看，上海市商品房成交量在7月1日至8月15日间日均成交量在3.3万平方米左右，自8月16日至9月10日间日均成交量上升至4.2万平方米，上升了27%；与此同时，商品房成交均价也从7月1日-8月15日间均价的7541元/平方米上扬至8月16日至9月10日间的8624元/平方米均价水平，均价上涨14%。进入9月份，上海楼市呈现量增价升的现象。

　　量价的双双上扬是否意味着楼市已经走出低谷?有业内人士分析：从

上海楼市整体情况判断，10月份回暖可能是一种最乐观的预期；这种预期参考了去年的宏观调控，但富阳分析师认为，去年的调控从力度、范围来讲与今年都不可同日而语。因此，就目前短时期内的回暖来断言上海楼市已走出低谷明显依据不足。

　　上海富阳分析师指出：成交均价的上涨并不表明楼盘个案价格的上涨，而是由于市中心区域楼盘成交比重增大导致的，属于结构性因素。而成交量的上升也正是在8月底、9月初开发商降价促销增多的拉动下，市场人气开始聚集，楼市在短时间内回暖。

　　传统旺季 降价自救

　　开发商选择9、10月份吹响降价促销的号角并非巧合。一方面，每年9、10月份是楼盘销售的传统旺季，被业内称为金九银十，开发商欲借助金九银十这一传统销售旺季来带动楼盘销售；另一方面，选择9、10月份开盘也是出于对目前市场状况的综合考虑。

　　上海富阳分析师认为，开发商选择在金九银十降价促销主要考虑了以下三方面的原因：

　　1、中央宏观调控政策相对明朗，建设部已明确表示今年不会再出台新的调控政策。同时，宏观调控政策重点在于稳定

房价，防止楼价出现大起大落，政府保有稳定楼市的底线。宏观调控的明朗化决定了市场上开发商、消费者买卖双方的心理预期的调整。

　　2、开发商面临资金链压力。由于前期开发商调整了推盘节奏，前期存在一定捂盘，年底结算将至，在资金链压力下，开始把新盘低价推出。以七宝某项目为例，以每平方米6888元的低价入市，开盘当天再有每平方米188元特惠，两天即成交140套，开发商在极短时间内回笼了近1亿元资金。

　　3、消费者的入市条件。经历过楼市洗礼的消费者变得越来越理性，之前买涨不买跌心态在弱市状况下将不再出现；开发商只有通过降价促销手段拉近消费者心理价格预期，销售才能激活。从过去8月成交情况来看，普通商品房成交量占前5位的楼盘均采用降价促销，降价促销带来了成交量。

　　被动激活 弱市未改

　　我们认为，与往年金九银十代表楼盘销售的传统旺季不同，今年的金九银十并非源于季节性因素自然拉动消费，主要是由于开发商迫于外部市场压力，采取降价促销，激活了市场。考虑到目前市场整体上延续了7、8月份楼市的低迷，市场依然处于相对弱市，从市场表现来看，正是近期的降价促销活动拉动了销售状况。但是，由于后市的弱市形态没有得到最终改变，其后市成交量的上扬有待新盘降价促销的推动。上海楼市也将在降价促销与成交量上扬之间良性互动。（来源：上海

证券报）