团购置业 开发商购房者再战江湖

　　在各种媒体上热炒了1个多月的上海楼市团购，终于在8月20日达成首笔交易。当日，约80名购房者到达位于嘉定江桥的嘉城，并以9折(约5200元/平方米)签下22套，总成交金额超过1300万元。对于9折优惠，很多团购客户感到不过瘾。在嘉城业主论坛上可以看到，购房团出发之前，有些人的期望值是打个8折。一个巴掌拍不响，团购之所以愈来愈火，除了购房的群体需求，也要开发商的配合。

　　轰轰烈列的一系列团购活动终于见到了成果，8月20日，搜房网组织购房网友到嘉城项目进行现场考察及团购，一天内网友当场签约22套。据搜房网的相关负责人透露，此次团购是在开发商公布的市场价格基础上再打折，三房为9折，两房为9．1折，两种房型的现场购买比例差不多。虽说有部分购房者认为折扣优惠没有能够达到自己的心理价位，但大部分购房者还是比较满意的。

　　购房者行动起来

　　最近关于房地产市场最权威的评论来自于建设部副部长刘志峰。刘志峰指出，房地产价格还处于高位。由于房地产市场发展的地区性差异明显，各地调控效果不尽相同。总的来看，市场规模较大的东部沿海

　　城市，特别是原先供求矛盾较为突出的长三角地区反应较为明显，投资和房价增幅回落。

　　对于上海的购房者来说，上海楼市已转向买方市场，有数据显示，相比较今年4、5月份的房价最高峰期，目前的部分区域的楼价至少已经下调30%，但是正如建设部副部长刘志峰所说的房价似乎仍处于高位，高房价把他们挡在售楼处门外，如果能够通过集体的力量争取到价格上的优惠，是购房者非常渴望的。

　　房地产的利润到底有多少?目前的房价到底高不高?房地产市场的信息不透明，无论对普通消费者，还是对房地产市场的健康发展，都已造成明显的负面影响。对消费者来说，信息的缺失，消费过程无疑成了一种变相的赌博。据媒体披露，某开发商2002年底协议拿地每平方米500元，所盖房子却卖到8000元，扣除各项成本，毛利达200%！一位房管部门官员透露，许多开发商在读到这则新闻的第一个反应是认为在说自己开发的楼盘。

　　今年3、4月份以来，随着房市调控政策的陆续出台，长三角各城市的房市成交量逐渐萎缩，日夜排队购房的火爆场面消失了，但各种力量的较量愈演愈烈。

　　房价确实在下调，但是购房者仍然相信价格没有下调到位，面对房产商挤牙膏式地调整着房价，为一圆住房梦而寝食难安的购房者早等不及了。当前的市场中，固然有大量的房源可以选择，而不再需要像以前那样去争去抢，但是，要在价格博弈中占得上风，还是要斗智斗勇。

　　想要买房的人应该团结起来，和开发商谈判，不用急着出手，不用跟着他们的节奏，现在持币待购是没有成本的，还有银行利息可以拿，一旦购房，反而要交贷款利息，所以‘时间’在我们消费者这一边。我们只要组织起来，慢慢和开发商谈，一个月不行，两个月，我的建议是谈半年，每个月派个代表去询价，也不用和开发商还价，达不到心理价位就等好了。一位希望借助团购力量为自己增添谈判砝码的消费者在网上发出这样的帖子。

　　我认为，比较好的时机在春节前后，一是为了防止烂尾楼，过了年，开发商可谓又熬过一关，交房也有把握，不然要是开发商等米下锅，房子卖不出去烂尾了，前面买的人那就倒霉了，反正很多楼盘都要明年年底才交房，越晚交钱越合算，哪怕一样的价格，晚交也是合算的，更何况现在的形势，如果房价不继续下跌开发商已经要偷着笑了。二是不少楼盘现在还没有封顶，等全部封顶了大家的选择不是更多嘛。所以我建议对××楼盘有意向的人留一下联系方式，大家隔一段时间聚一下，去现场看看，和开发商谈谈，现在先多交流交流。

　　搜房网前不久组织的问卷调查显示，在回收的8796份问卷中，71%的被调查者明确表示愿意参加团购，28%密切关切进展，仅仅有1%表示不参加，可谓是市场反响热烈。

　　一个巴掌拍不响

　　团购的说法刚刚在市面上流传开来的时候，房产商并不在意，因为这时候他们正忙着组织各式各样的价格同盟，比如松江九亭镇20多家开发商联手发起不降价的内部联盟，并协议每家出资5万元左右，联合九亭镇政府对松江板块进行整体的广告宣传。5月中旬房产新政策出台后，上海浦东北蔡地区的开发商就曾召开了一个集体讨论会，希望大家统一认识：态度一致，坚决不降价。

　　但是，这种价格联盟没能缓解房地产的整体销售颓势，不降价联盟不久后开始瓦解，开发商通过各种办法开始了策略性的暗中降价。

　　这时候，团购终于入了开发商的法眼。据了解，房产团购在国外比较普遍，在国内则刚起步，目的是为了组织、引导、协调消费者团体购房，向开发商争取更多利益，房产团购的好处可将原来购买的被动权转为主动权，改变消费者在消费中的弱势地位，就能最大限度地节省成本，还能在购买和服务过程中占据一定的主动地位。

　　对于开发商来说，他们也希望团购能打破市场沉闷的局面，加快销售速度，回款解渴。但另一方面，开发商又不愿在价格方面大幅降价，普遍能够接受的价格优惠幅度在10%左右，而这个幅度是难以达到购房者心理价位的。开发商参与团购，大多采取低调的态度，害怕一旦价格松口太多引起前期购房者的不满，而且给后期的滚动开发、销售带来严峻的挑战。

　　不少业内人士认为：双赢是住房团购的基础，开发商获得应得的利润，而消费者最大限度地减少了支出。如以一套住宅100万元为例，开发商若给团购让利2％，每个购房者就能节省两万元。房产商一次能卖出去几十套甚至上百套住房，有利于资金快速回笼和周转。正因为如此，住房团购作为一种新兴的营销模式，正逐渐为购房者和开发商所接受。

　　价格是问题的关键

　　在这种趋势下，搜房网于8月17日携手上海市知名自主型楼盘在金茂大厦会议厅共同举办沪上自住型代表楼盘团购置业新闻发布会，借此希望通过团购形式，为开发商与目标购房者搭建沟通平台和渠道，没想到发布会吸引了近50家开发商、代理机构的参与，房产商们终于放下身段，所谓形势比人强，开发商宁愿接受团购来暗降，为降价遮上一块遮羞布。

　　价格博弈的双方坐上了谈判桌，团购成败的关键因素就是降价的幅度，经过降价的房子能否达到购房者心理预期的

性价比是问题的关键。前阶段参与团购的夏朵小城和瑞金尊邸等楼盘，最后都是因为无法达成最终的价格妥协而一拍而散。

　　不管怎么样，团购这把火烧起来了。

　　作者：特约撰稿 宝华 记者 俞险峰

　　（来源：上海

证券报）