要买就买升级换代的房子

　　假如你错过了前几年

房价相对较低时的买房机会，现在想逢低买房，那么，你有没有想过，兴许因为你推迟实施了购房计划，表面上从价格角度来看，似乎踏空了，但你是否想过另一种因祸得福的可能，即虽然错过了买房的最佳时期，但这个时间却有可能是商品住宅从设计到材料，再从设施到房型，一个升级换代的过渡期。

　　也就是说，你可能错过了价格的末班车，却搭上新颖住宅的头班车。有鉴于此，笔者 想同前期想买房却因为各种原因没买房，近期又有购房打算的消费者进一言，现在买房，要买就买升级换代的房。

　　以下几类似乎可以归入升级换代住宅概念范畴的住宅，提醒购房者在下单前多个心眼：

　　1、节约型住宅

　　当前从中央到地方都提倡构建节约型社会，这一理念同样引入了住宅建设。近期，不但在某配套商品房小区，建造了上海市首个节能节地型住宅小区，就是为有钱人打造的中高档住宅，也开始导入节能技术，因为对一个资源相对匮乏的国家来说，并不是消费得起就可以随意挥霍的。然而，对中低收入阶层来说，新一代节地节能型住宅，不仅解决了广大老百姓买得起，住得好、用得省的大问题，还能凸现可持续发展、构建和谐社会的政治高度。

　　据了解，节约型住宅主要是采用外墙保温技术，节能型门窗，太阳能照明技术，太阳能热水系统，雨水收集系统，有机垃圾生物化处理系统等等。虽然运用这些技术，对住宅造价每平方会增加100元左右，但这些增支因素，单单从比非节约型住宅可以节省下来的水、电、煤公用事业费，大约5年左右就可以如数收回。但在居住舒适、物业品质、生活质量的诸多方面，两者是不能同日而语。

　　2、智管化住宅

　　智能化管理住宅，其实前几年在上海市中心的一些高档楼盘，以及市郊结合区域几个21世纪示范小区中已见到其身影。主要是采用了网络信息电子化管理技术。比如运用IC智能卡进入楼幢大门和车库门；水表、电表、煤气表三表出户远红外线探视报警系统；可视的楼下楼上、户内户外、业主物业对讲系统；饮用纯净水、热水供应系统与中央空调统一供冷供热系统等等。有信息显示，随着高科技导入住宅领域，今后还会出现指纹门锁，感应过道等等。

　　别小看了智能化管理。就说那三表出户，对日常生活提供了不少方便。另外像远程可视对讲，不只是方便二字，更重要的是可防盗、报警、来访、报修、求助、叫车等，体现生活品质改善。所以想买房，先看看出户的是二表还是三表，基本上是判断物业升级与否的标志。一样买房，当然买新一代的。

　　3、能停车住宅

　　大约前5年建造的商品住宅，小区住户与停车位配比，基本上为3：1，即使加上小区过道、门前屋后等空闲地的非正规停车位，也不会超过2：1。而轿车进入普通家庭，以5年前根本不能想象的速度在上升。有些私车族认为，房型可以差一些，面积可以小一点，但不能没有宝驹歇脚地。有些高档楼盘，尽管只启用2、3年，因为当初设计上的滞后，车位紧张，只能通过协调，在小区以外租用临时停车场所，但这终久不是长久之计；有的业主因为心疼爱车风吹日晒，影响使用年限，不得不因此而换房。车位不足，一些新交付使用的楼盘的品质由此大幅贬值。

　　这一问题也许已经引起业界的高度重视。最近新开楼盘，在内环线以外的住宅小区，尽可能达到1~1.5：1配置车位，环线内的，尽可能通过建造立体车库，达到1.5~2：1。为此，凡欲购房者，尽管你现在没有车，今后也可能不会

购车，但必须以车位配比是否充够，判断此楼盘升级与否。

　　4、错排式住宅

　　最近，沪上西北区某大型社区，同时有两个相邻的小区相继开盘，一个销售均价比另一个高200元左右，销售情况却比另一个单价低的更好，更令人费解的是，售价较高的，还是二梯三户，售价较低的，还是一梯二户，怎么讲一梯二户的房型更胜一筹。不过，据购房者反映，好销的原委，是售价高的是在小区整体的楼幢布局上，胜出售价较低的那个小区。两个小区都是由14~18层的小高层构成，售低价的小区房子仍然造成兵营式的一排接一排，一幢楼有二、三个单元不等。而售价较高的，都是独幢一单元。

　　消费者选择独幢一单元楼房，关键就是认定这二者之间有个代级差，因为单幢型，前后楼幢之间可以相互错位排列，幢距拉大，而且在空气对流、保护私密、延长光照、视野角度等方面，独幢楼都有其优势，买房的人不能小视这个细节。

　　作者：沈正欣

　　（来源：上海

证券报）