上海房市 价格低迷不掩投资机会

　　如果说调整、降价是当前上海

房地产市场的主流现象，那么市场现状正反映了市场的一种普遍观望的心态。然而，如果站在企业经营和投资的角度看，这个下跌的市场并不排除潜在的机会。那么机会如何去寻找?如何去把握?

　　房地产市场是个综合体

　　有人居住的地方是一个文化的概念，当一个市场所提供的产品的经济和文化内涵均比较丰富且融合于一体时，这个市场就成了一个综合性的市场。房地产市场就是个综合体。这个市场提供为人居住服务的产品，因此是一个综合性很强的产业部门。

　　仔细研究城市这个概念，城市这个综合体有其自身的厚度，层次多样。从经济层面上看，房地产市场夹杂了货币、价格、预期、偏好、政策等多种因素的混合体。从建筑层面上，这个市场又包含规划、设计、工程、社区、和谐、舒适等多个要素。从金融投资层面上，这个市场也可以是最大的投资物业市场。

　　因此，不同的角度看房地产，可以将其冠以不同的称谓，文化意义上的房地产叫做人居，建筑意义上的房地产从属于工程施工，经济意义上的房地产具备固定资产的属性，金融投资意义上的房地产叫做不动产市场。

　　同时，这个市场的综合性可以从需求这个视角来观察。人们在考虑置业选择时，会综合考虑地段、价格、社区文化、地区规划、交通情况等诸多方面问题，因此，从这个角度看需求，也是一个复杂的概念。

　　价格胶着与市场机会同在

　　上海这个大都市，正是这种房地产市场综合体的典型代表。近年的上海房地产市场，金融和经济的属性更加明显，而产品属性、文化属性却退居次席。当人们的经济利益冲突高于产品本身的属性的时候，所关注的焦点转化到了对利益分配和心理需求的平衡上。

　　如果说调整、降价是当前上海房地产市场的主流声音，那么市场现状正表明市场的一种普遍观望的心态。

　　然而，如果站在企业经营和投资的角度看，这个下跌的市场并不排除潜在的机会。那么机会如何去寻找?如何去把握?在此，我们提出几点看法。

　　市场是可以分割的

　　首先，市场并不是一个整块的大饼，而是一个可以分割的综合体。在此，我们提出多个纬度的解析方法。一是区域分割；二是产品分割；三是运作模式分割。

　　上海是一个大都市，区域分割的概念在这个市场上可以落实到行政区分割和环线分割两个层面。所谓三城九镇，所谓中心城区，所谓环线布局，所谓板块效应，都是从区域意义上去分割上海房地产市场。因此，如果把这些区域分割方式统一成一种详细的市场细分模式，在无重叠的前提下考察各个细分市场的诸多特点，那么这种区域分割就是有效的，可以作为标准模式的分割方式。

　　产品分割的基础是产品分析。从一般意义上的产品分析上看，我们可以将房地产产品划分成普通住宅、公寓、写字楼、商业街、酒店、SHOPPINGMALL，综合商业物业等多种类型，不同类型的物业产品有不同的运作模式和考察方式。因此，产品分割又是市场分割的一个重要方面。

　　运作模式的分割，可以说是运作模式的演变。传统的土地运作模式，传统的住宅开发模式，传统的投融资模式在现阶段的市场上，正孕育着一场变革。

　　因此，从这三个角度看，上海房地产市场复杂而又有序，机会蕴藏在不同的领域中。

　　价格下跌不等于失去投资机会

　　其次，产品价格下跌不意味着市场失去投资机会。虽然当前从全国市场来看，大多数城市的房地产价格仍然处于一个上升周期中，但现阶段的上海，无疑已经进入了一个价格下跌的通道。

　　可以这样说，上海市场的低迷一半出自政策调控，一半出自人们的心理预期。但需要注意的是价格下跌并不意味着市场失去投资机会。虽然从投资的角度去看，整体性的投资机会在下跌的市场氛围中很难寻觅，但不难从一些细小的市场和运作环节中寻找突破，这些细小的市场的寻觅正来自有效的市场分割。

　　比方说我们近期观察到的日渐红火的高端写字楼市场、高档酒店市场，以及经济型酒店市场、商铺市场，还有特别地段特别形态的住宅市场，这些细分市场上的投资机会都要大于一般的传统住宅市场。然而要想在这些市场上取得成功，还需要切实的理解和把握各自的操作模式和盈利模式，这样才能抓住这种市场上的机会。

　　传统运作模式将受到挑战

　　再次，传统的运作模式将受到挑战，取而代之的是成熟的操作法则。从经济的角度来看，操作层面上的传统的土地开发模式，房屋销售模式，写字楼和商业物业开发模式在当前的阶段上都需要改变。如何改变?怎么改变?我们认为可以从现金流的控制入手，以控制资金的成本，开辟新的投融资渠道将是这个市场进一步走向成熟的解决之道。因此，房地产商从开发商转向投资商的运作模式的改变是一个大的方向。

　　不变的是善于发现的眼光

　　最后，一切都在变，不变的是善于发现的眼光。处于变化中的上海房地产，从市政规划，到土地供应，到建筑形态，再到投融资模式，所有涉及到上海房地产的方方面面的因素都在改变，面对这个综合而又复杂的市场环境，制胜之道在于敏锐的分析和善于发现的眼光。

　　敏锐的分析表现在从对市场宏观环境的把握，到市场微观项目的定位，对人们需求的洞察和体验，这些都是深入分析的重点所在。

　　比方说

汇率波动问题对开发商财务成本的影响?对物料采购的影响?对购买力的影响?产业政策和税费政策对市场需求变化的心理影响?政府规划的改变，这个城市的定位的改变，城市主导产业和运营模式的微妙变化，会对房子的需求产生怎样的冲击?动拆迁政策的背后是怎样的房屋市场需求?

　　只有考虑清楚方方面面的运营环境的变化对企业和产品所带来的细枝末节上的冲击，才能在这个市场中寻找到精确的投资机会，并将风险控制在最低的范围之内。而善于发现的眼光更在于运作模式的创新，销售模式的创新和产品质量的创新。因此，人们对房子的需求是夹杂了理性和情感两方面的综合，环境好价格便宜的房子未必是人们都需要的，而居住的氛围可能是大家更关注的问题。

　　因此，我们认为专业而准确的经营环境的分析，是一切创新和寻找新机会的起点。

　　至此，我们提出一个新的观察市场的视角总结成以下两点：第一，在市场研究思路上贴近到生活本身；第二，在运作模式上提升至成熟而专业。做到两方面的很好融合是当前市场决胜的关键。

　　上海的房地产市场是一盘棋，在对峙的市场局势下，一着好棋能做到满盘皆活，柳暗花明。

　　作者：五合智库 邹毅 五合国际 刘力

　　（来源：上海

证券报）