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美国房地产市场和住房政策扫描之三
编者的话：由于上周稿挤，俞坚先生的《美国房地产市场和住房政策扫描》连载文章暂停一期，该连载前两篇请见本报4月30日、5月14日10版。
合作公寓降低了城市居民居住费用
大量价格和租金相对便宜的合作公寓的存在，降低了城市的居住费用。美国奉行市场机制，除了基本和健全的社会保障体系外，并没有住房补贴或者廉价房之类的优惠和福利政策。但是美国通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率(不能超过某一限度)，一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾。
租金控制政策也是美国中低端市场较难投机炒作的重要原因。另外政府还通过法案直接对某些区域和公寓实行租金控制(RENTCONTRAL)，虽然这种情况大部分由历史原因造成，但是使得租户，尤其是长期租户，获得很大的租金优惠。不过这些房屋不能转租，如果原来承租人的子女不能继续承租，投资商就马上收回大幅加价后出租。
据最新统计，纽约和旧金山公寓每月租金平均价格达到2500美元，费城和明尼阿波拉斯则刚刚超过1000美元(由此可见，美国不同城市租金价格差异很大)。目前曼哈顿最普通的公寓50平米独居室(STUDIO)月租金大在200-1500美元，80平米一居室在1500-2000美元，100平米二居室在2000-2500美元。如果换成皇后区，租金可以便宜将近一半。目前美国城市中租房家庭比例依然高达40%以上。2000年全美拥有自己住房的家庭比例是60%，其中白人是72%，黑人和西班牙裔是43%，华裔和亚裔比例在80%以上。
除了合作公寓，以前提到过的三家庭，六家庭等家庭式公寓，也是出租市场的重要房源。一般来说，三家庭每层一个家庭：六家庭每层两个家庭，业主自己占据一个单位其余出租，业主自己或者聘人管理公寓。这是一种专门为个人投资而建设的物业形态。虽然六家庭以下公寓不受政府租金限制，但是为了保留长期租户，减少租户变动带来的损失，家庭式公寓一般比合作公寓的租金便宜一些，投资者希望通过长期稳定的租金获得投资回报。
自己动手 改善住房
美国郊区和乡村的住房情况与中心城市有所不同。除了外来人口比较多的大学所在地和城镇外，郊区和乡村绝大多数的居民拥有自己的豪斯。美国土地价格和建材价格相对便宜，人工费用却很高，豪斯价格中人工约占一半。所幸的是美国广大乡村，很多家庭喜欢自己盖房，男女老少加上亲戚朋友帮忙。美国95%的豪斯是全木框架结构(FRAME)，很少需要大型设备，建材市场上更是从图纸、工具到各种建材应有尽有，大大简化了造房程序和难度，使低收入家庭能够自己造房，降低成本。
另外美国豪斯的日常维护维修，以及更新扩建都是居民自己动手的。
购房和还贷压力较小
美国房价总体水平较低，使得美国人尤其是非中心城市居民的购房和还贷压力相对较小。
1997年美国家庭购买房子价格中位线是159000美元，其中首次购房家庭是135400美元，再次购房家庭是178700美元；平均每月支付银行还款是1114美元，其中首次和再次购房家庭分别是1020美元和1197美元；银行还款平均占家庭税后收入的33%，其中首次和再次购房家庭分别是35%和31%，与他们每月用于食品衣服交通方面的开支相当。
当年美国家庭平均每月支付信用卡债务占税后收入40%，比房屋贷款平均债务高7个百分点。当年美国购房家庭平均税后收入中位线是66100美元，其中首次和再次购房家庭分别为53800美元和76900美元；平均首期付款是房价的20.3%，首次和再次购房首付分别是房价的13.7%和26.1%；首次和再次购房者平均年龄分别是32.1岁和41.1岁。
影响美国房价变动的主要因素有两个，一是供求关系，二是贷款利率。
二战后1945-1955年形成美国第一波婴儿潮(BABYBOOMER)，70年代当这一代婴儿潮结婚置业时形成一波房地产高潮，90年代当他们子女(第二代婴儿潮)结婚置业时形成又一波高潮。另外，纽约和旧金山这些移民城市，移民高潮来临时房价明显上涨。70年代德州发现巨大石油存量，首府休斯敦一下蓬勃兴旺房价飙升，后来实际发展没有预期大，房地产供过于求陷入十几年的萧条。相反，90年代美国知识经济蓬勃，全美及世界各地精英纷纷涌向加州硅谷，短短十几年时间，过去的果园成为美国房价最昂贵的地区之一。
由于美国人都是向银行借钱买房，因此利率高低成为制约房价的重要因素，房价与利率形成反向走势。上世纪90年代到本世纪初，美国经济在高科技带动下进入长达10年的繁荣，为了防止经济过热美联储十多次升息，美国经济繁荣房价却基本没涨。2001年9?11后美国经济开始衰退，美联储11次降息，经济趋冷房价却出现少有的全面上涨。
美国房价总体水平较低的原因
美国房价能够总体保持较低水平，由多种原因造成。
首先，土地便宜。美国土地价格大约只占房价20%，这可以从保险中看出。美国居民向银行贷款必须购买灾害险，保证受灾时银行不受损失。但是一般不买全额保险，只买房价五分之四的重建保险，因为土地永存价值不失。但是较低的土地批租并不意味美国政府廉价出售土地(从理论上说美国土地所有权属国家，使用权永久性出售属私人)，相反，美国政府通过每年征收地税(REAL-ES?鄄TATETAX)获取土地增值的好处。美国每年征收的地税各地不等，大约占房价1%，主要是地方政府用于地方建设尤其是补贴公立学校。一般地，地税高的地区公立学校好，房价也贵。地税多少随房价高低变动，税务部门根据当年周边相同房子实际成交的平均价格确定该房子市场价格并以此征税。
其次，大量存量房和二手房交易遏制房价上涨。最近几年美国每年平均交易的二手房为470万个单位，新房销售为160万个单位，二手房占四分之三。美国房龄平均近30年，其中1920年前建造占9%，1970年前建造占27%，1990年前建造占8%。每年新造豪斯120万栋，占新造单位的80%。绝大多数二手房转手，购买者都需要追加投资重新装修，遏制了交易价格的上涨。
第三，多元化结构减少价格相互拉扯。美国房地产形成了非常庞大的产品和价格结构，市场细分各自为政，避免了狭小市场经常发生的荣则共荣，损则俱损的情况。曼哈顿高档公寓最近二十年价格连跳几级，并没有造成中低端合作公寓价格同步上涨；别墅尤其是顶级别墅最近几年价格暴涨，也没有引发豪斯价格大幅度上涨。庞大的产品和价格体系使美国不同收入和阶层的人，都能找到适合自己经济条件和居住要求的住房，就像饮食、日常用品、汽车和其他各个方面一样。房地产投资仅限于富人和富豪专有的高端领域，不会成为全面和普遍的现象。(连载完)
作者：俞坚
（来源：上海证券报）
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