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□尹中立
自国家2003年开始对房地产行业进行调控之后，对住房抵押贷款出现了两种态度：银行的监管部门代表国家政策的方向，认为住房抵押贷款有风险，应该从严控制；而商业银行则根据自己的经验判断，认为住房抵押贷款是最好的业务，应该大力发展。
这是一个矛盾主体的双方。监管当局要求首付不能少于30%，而有些地方却是20%，甚至更少；住房抵押贷款的优惠利率已经取消，但不少银行仍然执行优惠利率，甚至变相降低利率。
房地产行业的贷款增长速度很难得到有效控制，统计数据最具说服力。2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元人民币，比上年同比增长22.8%。
2003和2004两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2005年一季度房地产贷款余额达到27650.6亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。2005年4月之后，国家对房地产行业加大了调控的力度，但房地产投资增长速度在基数很大的情况下依然超过20%(截止到2005年11月末)，住房抵押贷款的增长速度与房地产投资的增长速度基本一致。
2003年以来，各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底达到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。
在一系列政策的调控下，房地产金融的增长速度依然偏快，没有实现政策的预期效果。
为什么会出现上述结果？
笔者认为，最根本的原因是住房抵押贷款存在“暴利”。说暴利可能会有些夸张，但住房抵押贷款的收益率比一般公司业务贷款的收益率高得多却是事实。
中国社会科学院金融研究所的研究人员殷剑峰博士做过计算，在北京、上海、深圳、广州四个城市，如果计算坏账损失的话，住房抵押贷款的收益率比一般公司业务高1个百分点以上，如果计算资本成本，该差距就更大，住房抵押贷款的收益率比一般公司业务的贷款收益率高约2个百分点，住房抵押贷款的收益率相当于一般公司业务贷款的收益率的2倍。如果说一般公司业务贷款的收益水平是正常的话，那么比它高出1倍的收益水平不是暴利又是什么？
这严重违背了“风险与收益对称”的基本原理。因此，在利率市场化的情况下，住房按揭贷款的风险比其他贷款的风险小，它的贷款利率应该比其他贷款低。
在美国等利率市场化程度高的国家，住房按揭贷款的利率比公司贷款的利率要低很多，有的住房按揭贷款的利率只有公司贷款利率的一半。
在另外一些国家，利率市场化程度不高，但政府强行规定按揭贷款的利率比公司业务贷款低。
而中国的住房按揭贷款与公司贷款的利率基本相同，收益与风险脱节，使住房抵押贷款市场出现了恶性竞争局面。
对于商业银行而言，这样做无可厚非。但对于整个宏观经济来说，结果是非常严重的：资金过度流入房地产行业，不仅使房地产行业容易产生泡沫，而且会导致经济结构的扭曲。2003年以来的宏观经济过热以及重工业的超常规的发展是与此有很大的关系的。
在利率市场化还不成熟的情况下，政府应该将住房抵押贷款的利率降低，使扭曲的价格矫正过来，消除住房抵押贷款的暴利。
当然，有人会说，降低住房抵押贷款的利率和目前的宏观调控政策是不吻合的。这样的担心是不无道理的。因此，中国在降低住房抵押贷款利率的同时应该推出和房地产有关的税收政策，例如征收所得税等。
(作者为中国社会科学院金融研究所博士)(010910）
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