2006银行力挽房贷缩水

　　提高房贷利率一方面抑制了投机者，另一方面让个人贷款的风险和收益更加失衡，银行的趋利性驱使他们最大限度地给客户提供最优惠的利率

　　□ 本报记者 彭婷婷

　　2006年1月1日，是实行新房贷利率的日子。按照去年3月17日央行的规定，将取消个人 住房优惠贷款利率，按照基准利率6.12%执行，银行可对符合条件的客户实行下浮10%的优惠，即5.508%。

　　利息上调，加重了银行房贷下跌的颓势。

　　央行房贷新政实施近一年来，房贷业务缩水已成为全国银行业的一种普遍现象。据调查，北京房贷出现明显下降趋势。而自7月份起，上海房贷市场已经连续5个月负增长，累计超过70亿元人民币。

　　此外，山东，重庆等地的房贷也降至“冰点”。人民银行济南分行营业管理部的一项调查显示，2005年上半年，济南市各银行累计发放个人住房贷款22.7亿元，同比少增3.8亿元，累计收回13.4亿元，同比多回笼4.8亿元。而青岛的

二手房贷款下降幅度达67.37%。

　　宏观调控让银行的个人信贷呈现下滑趋势，如果利率继续调整，将给银行房贷造成不可预测的风险。2006年银行将可能卯足劲吆喝房贷。

　　保持优惠利率

　　“取消优惠利率的政策从去年第二季度就开始消化了，所以对客户并没有太多影响。”浦发银行上海分行个人信贷部的负责人称，“这反而让客户有了防范风险的意识，明白房贷利率不是一成不变的。”

　　记者从沪上多家银行了解到，利率的调整并没有导致提前还款的风潮，每年元旦至春节的时期，由于有年终奖的关系，几乎是传统的还款期。“现在业务比较正常，还款的绝对值比较高，这是因为贷款数额的关系，但是比例还是比较稳定的。”中国银行有关人士称。

　　据了解，尽管央行取消了优惠利率，但是沪上大多银行均已宣布，在2005年3月17日前办理贷款的老客户，只要在今年底之前没有逾期还款行为，各行均在央行公布的基准利率基础上，执行下限优惠利率。

　　此外，上海银行同业公会各会员银行也在日前协商一致，遵从上述国有银行的利率优惠措施，挽留住优质老客户。

　　张欣就是银行要挽留的老客户，如果不享受下调10%的优惠利率，按照基准利率，她每月就要多还230.80元，“这样我就多出几千元的利息，我会考虑提前还贷的。”

　　为了稳定市民的心理，上海市

房地产行业协会在对2005年上海房地产市场进行详细调查之后，在一份内部资料中向政府建议，可否在财力允许的情况下，适当提高贴息额，扩大贴息率，鼓励居民正常自住型购房。

　　但该方案遭到业内人士的否定，“现在的房贷利率对购房者没有造成实质性的影响，今年房贷利率不会再有新的调整。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成称。实际上，除了还款信用不佳和多套房贷款的客户，大多数顾客享受的还是优惠利率。

　　抢夺房贷

　　从2005年第四季度开始，各银行已经开始放松个人贷款的首付成数。

　　去年7月开始，沪上银行房贷连续5个月的负增长，让2005年沪上银行存贷差达6200多亿元。上海银监局表示，贷款增幅下滑的重要原因之一，在于前几年拉动贷款上升的主力之一——房地产信贷增长明显趋缓。

　　上海中资商业银行人民币11月末自营性房地产贷款(个人房贷加开发贷款)余额4088.74亿元，比年初增加604.99亿元，但同比少增了290.80亿元。

　　截至2005年11月末，上海银行业存款比贷款多增加1190.11亿元，2006年新年伊始，沪上各家银行已经开始摩拳擦掌，抢夺客户。

　　据沪上媒体报道，除了工商银行上海分行继续坚守外，“房贷最高只能贷七成”的规定已经被全面打破。

　　“除了国家强制性限制的贷款我们不做，银行现在的信贷标准基本上已经恢复到调控以前的水平，条件已经越放越宽，而且还有很多新的业务产生。”中国银行上海分行的工作人员透露。

　　所谓的新业务是指银行开始与资信良好的企业合作，共同开发房贷市场。如中国银行与万科、中海地产、上海绿地集团、大华集团、富力地产、

首创置业、北京万通地产、成都置信实业(集团)等8家国内房地产行业的领头企业签署战略合作协议，携手开拓2006年度“理想之家”个人住房贷款业务。招商局旗下两大核心产业的旗舰企业招商地产与招商银行宣布战略合作。

　　据业内人士透露，上海市政府已经在考虑取消转按揭的限制，如果该政策一取消，上海的房地产调控局面几乎恢复到调控之前的状态。这也就意味着，政府将不会给银行任何贷款硬性限制。

　　风险

　　“央行去年调整商业银行自营性个人住房贷款两项政策现在基本上是被架空了。”一位分析人士指出，一是基准利率的设置；二是个人住房贷款最低首付款的设置。

　　“银行的贷款仍然是房地产市场上资金的主要来源，如果想通过银行的信贷紧缩来控制房地产投机风险，是治标不治本的做法，风声过后，我们马上就会抓住个人贷款业务。”浦发银行的人士称。

　　提高房贷利率一方面抑制了投机者，另一方面让个人贷款的风险和收益更加失衡，银行的趋利性驱使他们最大限度地给客户提供最优惠的利率。

　　“由于中国购房者的投资渠道太少，中国企业的融资渠道太窄，才造成银行现在的尴尬局面。如果政府不设法改变现在的投资结构，银行有可能陷入新一轮的风险。不能将房地产资金再一次集中在银行内。”尹伯成称。

　　最近的影响是一旦政策发生变化，坏账率的攀升，去年宏观调控之后，沪上部分银行个人贷款的坏账率就超过了5%，而在调控之前，一般维持在3%左右。即使马上拍卖贷款逾期的房产，拍卖所得会少于房贷余额，仍会造成不少的损失。

　　经过一番调控之后，大部分的银行还是学乖了，“我们虽然放松了房贷限制，但还是严格审核申贷人的资信，谁知道调控什么时候又开始了？”(01099）