房地产贷款还面临四大风险

　　FN记者 杨建莹

　　9月23日在成都召开的中国房产西部论坛上，建设部房地产司司长谢家瑾根据前8个月的有关统计数据，指出房地产市场呈现如下五个特点：

　　一是房地产投资增幅继续回落。1至8月份，全国房地产开发投资同比增长22.3%，比去 年同期回落了6.5个百分点，增幅低于同期城镇固定资产投资增幅5.1个百分点。

　　二是部分地区需求偏大的状况有所缓解。1至8月，40个城市中有17个城市的商品住房预销售成交量同比下降。

　　三是居民住房消费结构发生积极变化。商品住房成交量中，大套型、高价位占比下降，小套型、中低价位占比提高。

　　四是商品住房平均价格涨幅继续回落。8月份，70个大中城市新建商品住房销售价格比去年同月上涨6.8%，比上月上涨0.5%，同比、环比涨幅分别比7月份低0.7和0.1个百分点。

　　五是房地产信贷增幅放缓。截至8月底，商业银行房地产开发贷款和个人购房贷款余额分别增长20.2%和29.5%，比年初下降了6.7和8.8个百分点。

　　毫无疑问，这与央行一直把房地产价格作为货币政策的预期目标之一进行调控，采取措施抑制

房价上涨是密不可分的。

　　日本与香港房地产泡沫破灭对整个经济的打击很大，人们还记忆犹新。从中国的实践来看，1992年海南省房地产市场出现泡沫，其后遗症至今未能根除，因此，房地产对宏观经济与银行经营的影响是显而易见的，中国人民银行作为中国的中央银行，对此一直高度关注。

　　1998年以来，央行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。央行的主要职责之一，就是依法制定和执行货币政策，防范和化解系统性金融风险，维护国家金融稳定。货币政策的主要目的是稳定币值，并依此促进经济增长。币值的稳定就意味着商品与服务的价格在合理的区间内变动，也就是说既不能出现恶性通货膨胀，也不能出现通货紧缩。

　　从各国的实践来看，过去中央银行对价格关注的重点集中在消费领域，主要关心消费者价格指数(CPI)，对于其它商品的价格是作为CPI的先行指数来看待的。比如，资产价格，包括金融产品与房地产的价格，也只是作为CPI的先行指标给予关注。但近十几年，各国中央银行已经开始关注资产价格的波动对宏观经济的影响，包括房地产的价格。

　　房地产业是中国经济的支柱产业，产业链长，关系千家万户。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，随之，中央出台了多项针对房地产行业的调控政策。央行依据宏观经济形势的变化，为支持房地产业的持续健康发展，充分发挥信贷政策的作用，灵活调整房地产贷款利率水平，加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理，推进房地产金融创新。房地产金融政策对房地产业的支持力度和服务水平得到明显提高和改善。

　　同时，为了进一步落实房地产信贷政策，加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向，防范金融风险，央行要求房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大

户型、大面积、高档商品房、

别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

　　随着一系列稳定住房价格各项调控措施的落实，政策效应逐步显现，部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制，投机行为得到遏制，房价涨幅趋缓，住房供应结构有所改善，消费心理正在发生变化，各地住房价格总体回落，房地产市场趋于稳定。

　　但是，目前我国房地产贷款还面临着一些风险。

　　首先，土地储备贷款中的风险。一是目前对土地收购储备行为的法律规范仍是空白，无论是政府保证和土地使用权抵押都缺少法律依据，使银行贷款面临很大的法律风险；二是政府对土地储备机构投入的注册资本金过少、注册资金不到位，土地储备机构对银行资金过分依赖，抵御风险能力差。三是各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。四是由于土地市场价格有很大的不确定性，有可能出现土地出让的收入低于土地收购价格，形成营运风险。

　　其次，个人住房抵押贷款的信用风险。目前，个人住房抵押贷款基本表现为商业银行的优质资产，不良贷款率基本在5%以下。但是，个人住房抵押贷款的不良率很可能是上升趋势。今后，造成个人住房抵押贷款信用风险的因素主要有以下几个方面：一是个人住房贷款利率一年一定而且贷款周期较长，如果未来我国利率逐步上升，会对借款人偿债产生影响。二是银行为争取客户、拓展业务，放松贷款条件。三是一些房地产开发商通过“假按揭”套取银行贷款资金。

　　第三，房地产开发商的财务风险。我国的房地产开发商多以银行借贷融资为主，自有资金很少，有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上，自有资金与资产比率低于20%。开发商常通过借入资金提高财务杠杆获得更高的资本收益率，但也隐含了巨大的财务风险。一旦资金链断裂，风险就会暴露。

　　第四，银行资金集中度风险。2004年末银行房地产贷款达到了2.63万亿元，而同期银行人民币贷款余额为17.7万亿元，房地产贷款占14.83%，这还未包括通过其他形式流入房地产业的贷款，如建筑企业流动资金贷款。银行资金集中于房地产业，使得银行受房地产的市场风险和融资信用风险的影响增大。

　　由此，为及时防范和化解房地产金融风险，商业银行应加大对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理。