广州楼市乍现伪卖方市场

　　

在开发商的掌控下，如今广州市民购房仿佛又回到了住房“紧俏时代”(周馨 摄)

　　王启广 本报记者 蔡国兆　

　　一夜之间，广州的楼市仿佛回到了10年以前的好时光。然而，广州的地产老总们对此却心知肚明：好时光早已一去不复返，所有这一切都是早在盘算中的“策略性繁荣”。

　　近来，广州楼市出现了一些罕见的“卖方市场”迹象：一是地产广告量的明显下滑； 二是许多精品楼盘出现了多年未见的购房者排队买楼盛况。

　　此间一位资深分析人士称，8.31协议出让土地大限后,广州的地产商在想方设法诱导消费者产生楼市重回“卖方市场”的假象，而这也恰恰说明了广州的楼市步入了一个开发商们不再试图以低价取胜的新时代。

　　卖方市场嘲弄“8.31大限”？

　　近期的广州楼市可以说是“精品纷呈”：星河湾新一期的“星座”、雅居乐的“上善若水”、凯旋新世界的豪门专享户型单位、城启.天鹅湾的三叠式.宫馆、汇景新城的“展开式别墅”和“叠加式别墅”……开发商们纷纷推出别出心裁的精品楼盘。相比去年，今年新推楼盘的售价明显上扬：前三季度广东的房地产价格平均上扬13.8%，每平方米的平均销售价格达到3676元。而国庆黄金周这种上扬的势头在广州市场更是达到了极致：黄金周期间上市的顶级洋房最低售价7000元/m2以上，价高者每平方米过万元，更有少部分的单价接近2万元/m2的天价。但与此同时，这些“天价”的带有创新设计的精品单位反而成为众多买家连夜排队认购的目标。一些定位相对较高的楼盘在黄金周期间姿态开始“摆高”，往年的“折奖送老三篇”不搞了，令人血脉贲张的“低价卫星”也不放了，广州番禺星河湾更是取消了免费看楼车。

　　令人惊奇的是，市场竟然屈从了开发商的这种“架子”：广州及珠三角的许多精品楼盘的供货量明显不足：广州市区的中档楼盘和大型品牌楼盘，新货和尾货都不愁卖；“佛山地王”丽日玫瑰推出的70多套精品单位，引来130多人认购，最后不得不采取抽签的方法“摆平”。

　　莫非广东楼市真的进入了“卖方市场”？

　　如何创造“策略性繁荣”？

　　“我想这种所谓‘卖方市场’的出现并不是偶然的，也是8.31大限之后地产商调整的一个应对策略。在8.31大限之后，大家在土地市场上处于同一起跑线上，土地成本成为了一个定值，要想降低土地成本在整个房地产当中的比重，寻求更大的利润空间，也只有挖空心思在产品的附加值和产品的差异化上下功夫，走精品路线。

　　在目前国家对开发商自持资金要求比较高的情况下，精品楼盘的开发成本和市场风险都比较高，因此一般都采取小批量‘试水’的办法，不可能再像过去一样大批量投向市场，因此市场显得有点‘饥渴’。”

　　佛山的一位地产老总解释说，“实际上广州恒大集团屡试屡爽的‘开盘必特价，特价必升值’的低价开盘策略正在被一些开发商效仿，这也引发了居民的投资冲动，显得行情更是一路看涨。”

　　显然，这种新盘刻意“压低”开盘价的做法，一方面是迫于前期的认购登记形势所致，更关键的是为了制造一种轰动的效应，便于楼盘的售价在日后形成低开高走的趋势，这种销售策略的实施显然对所谓“卖方市场”的形成“功不可没”。

　　小批量“试水”——精品路线——低价开盘——引发居民投资冲动——价格上扬——投资热潮出现(买涨不买跌的投资心理所致)——市场“饥渴”——卖方市场，地产商们所刻意营造的“策略性繁荣”的思维链条越来越清晰。那么，在这个链条当中，居民是否有地产投资的冲动呢？

　　广州市统计局近日的调查数据就显示，在明年年底前有购房意向的居民家庭所占比例为13%，较上年上升了2个百分点。同时，未来三年对商铺有投资意向的家庭将从目前的9%上升到15%。显然，在目前通货膨胀高于银行利率，实际利率为负的情况下，房地产已经成为精明的广东人的一个重要的投资渠道。显然，地产商所设计的思维链条严谨而又周密，因此这种“伎俩”屡试屡爽。

　　备受关注的以6.51亿元中标的“佛山地王”丽日玫瑰的开盘价仅为每平方米3800元，与广东目前的平均楼价不相上下，这种"超值性"的精品开盘价引发130多人投资的冲动也就不足为奇了，价格上扬走向"卖方市场"也就顺理成章。无独有偶，国庆黄金周广州地产最大亮点的星河湾"星座"的开盘价定在7000-8000元/平方米之间，以均价7500元/平方米计算，减去交楼装修标准的3500元/平方米，买星河湾品质的毛坯均价显然超值，其价格的坚挺和上扬也就可以理解了。

　　客观地说，这种“策略性繁荣”的形成也是8.31以后土地形势使然。8.31大限让地产商明白了一个道理：土地随着深度的开发不断增值。在目前廉价土地大门紧闭的情况下，“精耕细作”现有的土地存量，坐收土地增值所带来的超级利差，成为地产商们的“致富敲门”。因此，要想获得更大的土地利润，“化整为零”递增式的小批量投放市场的做法，显然比原来的大盘时代更能获得更大收益，这样看来目前精品楼盘供货量不足也就不足为奇了。

　　数据显示，今年1月-6月广东全省商品房竣工面积仅为1231.427万平方米，较去年同期的1424.04万平方米大幅减少了13.5%。这种“化整为零”、“物以稀为贵”的做法使得竣工面积的大幅减少，为今年广东楼价的上涨和“策略性繁荣”的所谓“卖方市场”的形成起到了“助推”作用。