8号楼工作室 刘雪玉 发自博鳌

　　房地产市场持续高压后，近期多地楼市悄然“松绑”。今年中央首次明确定调“一城一策”政策后，让市场增加灵活性的同时，似乎也迎来了市场的“小阳春”。

　　3月28日，博鳌亚洲论坛年会期间，8号楼就房地产市场政策调控、房价走势等问题独家对话如是金融研究院院长管清友。

　　管清友认为，今年一二线城市的房地产调控将有“松绑”趋势，而且随着城市化进程提速，未来房地产市场发展不会有大问题。对于当前是否是买房的窗口期，房价是否偏高？管清友直言：“老百姓不爱听实话，一线城市房价没有泡沫。”

　　“需求旺盛，人口涌入，人赶都赶不走，因为多数人都对公共资源、教育资源有需求。”管清友预测，未来核心城市的房价将越来越高。

　　对于一些城市迫于财政压力，政策“松绑”的现象，管清友回应，中国的土地财政确实产生了很大的问题，地方政府过度依赖土地出让金收益，很多地方收入过半数来自于土地出让金。

　　管清友称，地方政府其实也非常清楚得知道，如果一个地方只搞房地产，其他的行业就会出现空心化。“房地产行业本身是一个矛盾的综合体”，而政府对房地产行业的态度“确实是比较矛盾的，既爱又恨。”

　　房地产让地方政府即爱又恨

　　8号楼：今年中央首次明确提出“一城一策”长效机制方案试点，与此同时，多地楼市政策有所“松绑”，你是怎么理解“一城一策”的？

　　管清友：实际上是将责任转移给地方政府，因为每个地区情况不一样、财政状况也不一样，所以很难“一刀切”的去执行房地产调控政策，而是要根据每个地方不同的情况进行调整。

　　房地产这个事情确实比较敏感，也比较复杂。

　　但我特别想说，房地产有一个特点，你从一个区域来讲，既是优势也是劣势，既爱又恨。从政府这个角度来讲，我们国家目前的土地制度离不开房地产这个行业，今天的政府其实也非常清楚如果这个地方只搞房地产，其他的行业会出现空心化的情况。或者说很多地方如果产业布局并不好，房地产也很难做，房地产行业本身确实是比较矛盾，是一个矛盾的综合体。

　　土地财政有大问题 地方政府过度依赖出让金

　　8号楼：现在一些三四线城市迫于土地财政压力开始“松绑”，有声音认为，如果不完全解决地方政府依赖土地财政的现状，未来房地产发展的路还是不健康，你怎么看？现在的“松绑”是否是地方政府的一波“试探”？

　　管清友：我觉得理论上有一个误区，这个话题比较敏感，但实事求是来讲，中国的土地财政确实产生了很大的问题，地方政府过度依赖来自于土地出让金的收益，基本上每个地方大半收入是来自于土地出让金。

　　但你转过来想，土地财政也有合理性和正面作用，没有土地财政哪来的公共基础设施建设？没有公共基础设施建设，这些商业、这些工业怎么能够落地在这些地方，能够生根发芽，发展成好的企业？

　　我们过度的去评论土地财政的负面作用，而忽视了它的正面作用。也可以这样说，我们最近二三十年的城镇化高速发展和土地财政是紧密联系在一起的。土地作为一种生产要素逐渐进入到市场，它是一个发动机，因此土地财政有正面的作用。

　　你说的过度依赖土地财政导致地方房价上升、产业密集，然后老百姓现在购房成本增加，这（种现象）确实也是存在的，但对于土地财政，我们应该对正面和负面都要有完整的认识。

　　老百姓不爱听实话，一线城市房价没有泡沫

　　8号楼：既然楼市调控不能“一刀切”，除了三四线城市的“松绑”，你觉得今年一二线城市会不会有政策松绑，比如信贷政策的松绑。一二线城市房价的走势会如何？

　　管清友：大家更关心房价的走势，所以才特别关心所谓的松不松绑。是可能的（松绑），原来房地产带动产业发展、带动土地财政的机制如果停摆，对于整个经济的冲击还是比较大的。从长远来看，我们整个房地产行业的发展，包括房价的走势，其实跟短期松不松绑没有什么太大的关系。

　　因为城镇化的需求还在增加，毕竟现在城镇化率，不算户籍的城镇化率也只是接近60%，（房地产行业未来）空间还是很大的。房地产整个行业的发展是没有什么太大问题的，我们需要好的房子，这点是清楚的。

　　现在有一种说法，我们还不如退回到计划经济时期，那时候房价便宜。这完全是脱离常识，没有常识的一种看法。谁愿意十几、二十年只在那几间房子里头住，现在至少是可以通过自己努力挣到钱可以买房子，（它）是一个商品。

　　核心城市房价越来越高 中国尤其如此

　　8号楼：在政策调控后，多数人认为现在一二线城市房价趋于稳定，你怎么看现在的房价？对于刚需和改善型购房者来说，现在是否是买房的窗口期？

　　管清友：我们很多老百姓不愿意听实话，说房价高，你觉得北京房价现在五千块钱一平米正常吗？肯定不正常。很多经济学家研究表明，一线城市的房价根本就没有什么泡沫，为什么？需求的旺盛，人口的涌入，人赶都赶不走，因为公共资源、教育资源的需求等等。

　　从供给层面来说，我们土地供给是失衡的，工业用地占掉一大块，商业用地占到一大块，然后才是住宅用地。住宅用地里头还有各种类型的机关用地，（因此）住宅供地是很少的。我们做过统计，需求是很多的，供给是少的，那你觉得这个价格应该是什么程度？会出现东京（房价暴跌）那种情况吗？不可能出现的。

　　当然，中国区域发展不平衡，导致城市的分化很严重。一线城市和三四线城市，因产能不同，房价分化越来越严重。我们统计过美国、日本、欧洲等主要的发达经济体，都出现核心城市和非核心城市指数分化越来越严重的情况。核心城市的房价越来越高，非核心城市涨幅不可能比核心城市高，中国尤其如此，因为我们的地区发展不平衡更严重。

责任编辑：孙剑嵩