文 | 刘雪玉

　　编辑 | 刘洋

　　自2018年12月18日山东菏泽打响楼市松绑第一枪之后，1个月内全国至少11城紧跟。先是三四线城市菏泽、衡阳，再是珠海、青岛、上海、广州。

　　2017年，房地产市场经历“史上最严调控”，两年后迎来了这一波地方试探性闯关。

　　8号楼梳理发现，8年前从地方试探到楼市回暖，和当下的经历类似。松绑新政有12小时内被“秒杀”的，也有在地方的不断试探中被默许通过的。

　　回顾13年来中国房地产市场的发展，一共有3个回合的政策“严与松”和房价涨跌。

　　2017年至2019年初，第三回合的调控刚刚持续2年。2019年能否成为拐点之年？

　　易居研究院副院长杨红旭认为，2019年将会是地方政府想要摆脱政策束缚的复杂阶段。与此观点相同，有业内人士指出，全国还有约20个城市排队等着松绑。但“房住不炒、因城施策”的中央定调，使得“地方政府被要求房地产市场平稳的大原则不会变。”

　　一波试探：1月内11城“松绑”

　　2018年，全国房地产市场持续高压调控。根据机构数据显示，各地出台的调控政策有450个。

　　直到， 12月18日，楼市发生了变化。

　　这一天，山东省菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，正式打响“松绑”第一枪。如果不是“取消限售”四个敏感字眼，菏泽这个四线小城不会站在全国的高度被购房者和开放商审视、观望。

　　在全国媒体的持续追踪下，菏泽市住建局开了一天的研究会。一位工作人员接受证券时报记者电话采访时感叹，“没想到引起这么大的关注。” 但即便如此，菏泽依然没有撤回松绑新政。

　　在此之后，衡阳取消限售、深圳首套房利率下调、珠海两个区放松购房门槛、东莞市出台全国首个“无理由退房”政策……1个月内，全国至少有11个城市对楼市政策进行微调，不同程度出现“松绑”迹象。

　　这可能是一波迫不得已的试探。

　　菏泽松绑8天后，湖南衡阳取消商品房“限价令”，但此政策出台不到24小时，便被紧急撤回。衡阳市政府表态称，发改委和住建局联合发布的取消“限价令”的通知，对稳控房价的复杂性判断不精准，引发了市场的误解和网上的炒作，衡阳市人民政府决定撤销该文件。

　　回应的文末，衡阳市人民政府再次强调将坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，科学调控，坚定维护衡阳房地产市场的平稳健康发展。

　　此后的合肥、杭州，被传放松限购后，也都在第一时间进行澄清和说明。

　　根据易居研究院的《全国百城库存报告》，在菏泽出台政策的前一个月，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比增长。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，这意味着，全国三四线城市过去库存消化速度比较快，因棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化，从去库存周期也可以看出，当前三四线城市的去库存周期开始从底部反弹。

　　以菏泽为例，2016年和2017年，其棚改规模在全国设区市中蝉联榜首。2017年菏泽市城区共成交住宅等10类用地110宗，成交面积共计801.2万平方米，同比大涨186.4%；全年不同类型土地出让收入219.7亿元。其中，住宅用地累计收入210.5亿元，同比大涨739.8%。

　　从这些数据可以看到，菏泽棚改以及大幅增长的土地成交量，意味着菏泽将有大量的住宅供应，去库存的压力可见一般。

　　这或许也是菏泽开了一天研讨会，依然选择站在舆论风口的最主要原因。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，地方政府急切的松绑房地产政策，很大程度上还是因土地财政吃紧。“依赖房地产发展的地方，遇到房地产市场降温迹象，想松绑调控是必然的。”

　　与菏泽同属三四线城市的衡阳，同样面临财政吃紧的尴尬局面。

　　根据衡阳市财政局数据显示，2018年衡阳前11个月财政收入总体下降。1-11月，全市一般公共预算收入完成229.93亿元，同比下降6.13%；全市非税收入完成49.99亿元，同比下降44.53%。这其中，土地税收是包含在非税收入内的。

　　但在此前一年，衡阳还曾入选中原地产研究中心发布的“2017全国卖地收入最高50城”榜单。

　　当年，衡阳的土地溢价率同比增长了2797.75%。如今，土地财政收入却在2018年骤然下降，财政吃紧的局面越发窘迫。

　　菏泽、衡阳作为楼市松绑前哨备受压力，合肥、杭州在传出放松限购后，也都在第一时间进行澄清和说明。

　　易居企业集团CEO丁祖昱在总结2018年房地产市场时说，“衡阳没必要撤回政策，媒体给衡阳的压力太大了”。他还呼吁“大家别给政府太大压力，让政府认真的评估这个市场。”

　　央地博弈重演 “还有20个城市排队松绑”

　　8号楼梳理发现，调控从三四线城市开始向二线热点城市以及一线城市蔓延。先是菏泽、衡阳，再是珠海、青岛、上海、广州。

　　然而，2018年中央经济工作会议和中央政治局会议已经对2019年房地产市场定下了基调——坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导。

　　以此为依据，多位业内专家在分析各地楼市松绑时，依然认为2019年房地产政策走向仍旧从严。

　　实际上，在房地产市场发展史上，特别是政策严控下的楼市，中央与地方政策之间的角力似乎从没停止过。

　　2011年至2012年期间，地方对楼市政策的微调和试探持续存在。其中，被秒杀、叫停的城市至少有4个。

　　2011年，中央提出“新国八条”，调控主要以限购为主。

　　当年全年央行总共3次加息，各级地方政府纷纷响应，全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了限购令。

　　自当年3月起，全国重点城市的商品住宅成交量迅速下滑，到当年11月，全国范围内所有大中城市的房地产市场都遇到了寒潮。

　　佛山成为当年打响楼市松绑的“第一枪”。

　　2011年10月，佛山上午11点49分发布限购松绑政策，当晚11点24分，政策被紧急叫停。面对媒体，佛山市住房和城乡建设管理局的工作人员说了一句与当下的菏泽住建局大致相同的话：“社会反响太大。”

　　佛山新政只存在了12个小时，成了史上存活最短的房地产新政。

　　有了佛山的第一次试水，2011年11月，成都土地政策悄然松绑，但再次被紧急叫停。

　　2012年1月，芜湖出台购房补贴新政，被业内指责擅自给楼市松绑。芜湖新政被秒杀，出台第三天被紧急叫停。

　　紧随芜湖，同年2月22日，上海出台新政，规定外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍同等购房资质。作为一线重点城市，上海和北京一样是全国调控政策的风向标。在被指放松限购政策后，顶不住舆论压力的上海在7天后叫停了该政策。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌当时曾对媒体表示，无论是芜湖还是佛山等地，冒风险制定自己的政策，更多说明土地收入减少给当地带来资金紧缺的现实。

　　这也与现在的楼市情况相似。

　　七八年前的这一次试探中，也有不少城市被默许了。

　　2011年，南京放宽公积金个人可贷额度到30万元；2011年12月，武汉对普通住房的价格标准进行调整；2012年4月，中山市上调城区住房标准至每平方米7696元；2012年5月，广州首套房90平米以下公积金贷款首付降至两成；也是2012年5月，扬州对个人购房给予不同奖励，舆论沸腾。

　　伴随着巨大的舆论压力，这些政策最终都被默许通过。彼时，全国重点城市的楼市成交量得到回升，越来越多的人感受到了楼市的回暖。

　　从2018年年底开始的这一波楼市松绑，地方政府也许很清楚有多大的风险和价值。这不过是一场跨越8年的试探重演。

　　易居研究院副院长杨红旭对8号楼分析，菏泽、珠海等城市的调控松绑是地方政府的第一波试探，在政策密集“松绑”后，这10天以来，并没有出现新的“松绑”政策，说明这波试探已经告一段落。

　　“春节之后，还会有第二波试探。2019年内，也还将有第三波、第四波地方政府的试探性闯关。”杨红旭说，2019年将是地方政府想要摆脱政策束缚的一个复杂过程。

　　丁祖昱说，未来部分三四线城市可能要学习菏泽。与此观点相同，有业内人士指出，除了这些松绑的城市，全国还有约20个城市排队等着松绑。

　　定调与松绑：13年3回合房价涨跌

　　随着各地松绑政策一同而来的还有央行降准。1月4日央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。

　　这些信号是否意味着全国房地产市场要回暖，房价会不会涨？2019年真的是拐点之年么？

　　8号楼梳理13年中国房地产市场发展，楼市如同经历一次次轮回。

　　中国房地产市场历史上，第一个政策从严调控年出现在2005年。

　　从 2005年到2018年，这13年间，中国的房地产市场经历了三次最严调控与两次紧急“救市”。调控政策从“趋紧”到“松绑”，再从“松绑”到“趋紧”。

　　除了2005年，2010年和2017年都被曾被业内成为“史上最严调控”年份。

　　2005年，房地产市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，一些地方住房价格上涨过快。

　　“国八条”政策甫出，开发商“吓了一大跳”。这是政府首次调控房价，许多项目都纷纷响应政策主动降价出售存量。

　　2005年至2007年期间，调控政策不断加码升级。

　　2006年，“国五条”、“国十五条”相继出台，全国多地出现较长时间的购房观望期。2007年全国楼市一路低迷。

　　直到2008年，北上广房价比2007年下跌30%。

　　于是，四部委联手打出“金融+财税”的政策“组合拳”。“国十三条”救市政策出台后，房地产市场迅速转向，年销售面积突破9亿平方米。

　　2008年至2009年两年间，住房消费刺激政策接踵而来，房地产市场销量回升、房价上涨。

　　2005年至2009年，这5年出现了第一回合的严控与“松绑”。

　　2010年，房地产调控再次给楼市浇上一盆冷水。

　　2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格管理二套房贷款，首付不得低于40%。

　　2010年至2013年间，“新国八条”、“新国五条”政策相继出台。政策持续从紧的信号让这一时期的楼市进入政策“高压期”。

　　佛山、芜湖等4个城市“松绑”政策都被紧急叫停，就发生在这段政策“高压期”内。

　　2014年中国经济再度面临下行压力。

　　2014年9月30日，央行出台房贷新政。这次松绑的幅度在某种程度上甚至比2009年还要宽松。

　　新政出台后，全国各地楼市再次迎来成交高峰。此次鼓励购房的政策延续到2016年。

　　2010年至2016年，6年间出现了第二回合的严控与“松绑”。

　　房价一路飙升，2017年楼市“317”新政再次踩刹车。

　　这一年，全国110个城市进行了250次调控，严厉打击投资和商住房。

　　以北京为例，机构数据显示，2017年5月至12月份，北京二手房住宅价格累计跌幅15%。

　　2018年调控力度持续加大，全国各地出台了450余次调控政策。根据国家统计局发布的最新数据，全国22个城市二手房环比下跌，且这些城市多数是热点的一二线城市。

　　2018年底中央定调“房住不炒”、“因城施策”。

　　多位业内分析人士观点类似，易居研究院副院长杨红旭称，“2019年全国主要城市房价下跌的趋势不会变。”张大伟表示，“2019年房地产市场依然将从严为主。”

　　住建部政策研究中心主任秦虹在一场论坛这样总结，“有统计称2018年全国各个地方政府共发布了400多条房地产市场调控政策，但其中没有一条是中央的，未来也不会采取一刀切的房地产调控政策，而是要制定一套长效机制，因城施策，实行‘中央定方向，城市负总责’的工作机制。”

　　对此，张大伟分析，今后房地产调控将以地方为主导，未来不排除还有部分城市进行政策调整，但地方政府被要求房地产市场平稳的大原则不会变。“未来，住建部对地方的约谈、预警将影响着房地产市场的调控。”

　　2017年至2019年初，第三回合的调控已持续2年。 

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