|
中国人民银行在8月15日表示，将考虑取消房屋预售制度。显然，新建房屋预售制度的取消将增强房地产开放商的自有资金约束，同时降低商业银行的房地产开发贷款的违约风险。这有助于压缩我国房地产行业目前存在的泡沫，同时降低我国商业银行体系面临的金融脆弱性。但是，取消房屋预售制度对于购房者具有怎样的影响，目前尚无定论。
房屋预售制度作为一种金融创新，为房地产开发商开辟了一种外部融资的新渠道，从
而缓解了开发商的资金约束，并且事实上分散了项目开发的部分风险。
欲先取之，必先予之，为了能够持续地使用这种创新，开发商必然会给予购房者一定形式的回报。当前这种回报主要体现为相对更低的购房价格。在北京、上海等大城市，一般而言商品房的期房价格要比现房价格每平方米低上数百元。对于普通购房者而言，购买期房所带来的资金节约是一种充满吸引力的诱惑。而取消房屋预售制度后，当前期房与现房之间的差价可以看成是这种政策变革对购房者造成的机会成本。
但是购买期房在使消费者享受到优惠房价的同时，也使其承担了代价不菲的风险。由于期房和现房相比具有更大的不确定性，而消费者群体相对于开发商而言又处于相对弱势的地位，导致开发商各种违约或欺诈行为屡见不鲜。或者消费者在收房之后发觉房屋的品质、面积等与购房合同之间存在明显差距，或者购房合同上原来的公共绿地或会所变成新的楼房或者商用建筑，或者开发商在交房日期方面一拖再拖。以上这些现象原本属于开发商的违约行为，按道理说购房者可以通过法律诉讼的方式去维护自身的权益，但是由于许多方面的原因，购房者往往很难充分维护自身权益。
和房地产开发商相比，单个购房者在资金实力、社会关系等方面明显弱于对方，因此单个购房者很难在诉讼中胜诉。而如果众多利益受损的购房者紧密联合起来，本来可以和开发商进行势均力敌的谈判或者诉讼，但由于少数购房者可能存在搭便车或者占小便宜的动机，导致购房者难以形成集体行动去与开放商抗衡，此外开发商可能采取分而治之的策略将购房者联盟各个击破。另外，购房者和开发商在信息占有上是完全不对等的。开发商显然要比购房者更加清楚房屋的品质、结构和价值。而且在购房合同的签订方面，普通购房者对于合同和相关法律的熟悉程度显然不如开发商。因而，开发商往往就会利用购房者在信息方面的不利处境，在购房合同中加入很多格式条款。
而这些格式条款的最终解释权就掌握在开发商手里。一旦双方展开法庭诉讼，这些格式条款就会使得购房者处于相当不利的地位。
总而言之，购买期房虽然使得购房者能够享受到价格方面的优惠，但是这实际上是对购房者所提供的贷款的合理补偿。而除此之外，购房者还承担了开发商违约或欺诈等不利风险。因此，取消房屋预售制度虽然增加了购房者的机会成本，却在更大程度上降低了购房者的投资风险，因此该项制度变革能够增进购房者的整体福利水平。
张明（中国社科院博士生）
更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。
| 
