今年美国房价在悄悄地滑落

　　边喝咖啡边享受楼价飙升的好日子过去了

　　《商业周刊》近期的文章指出，美国房地产市场正进入一个更为“冷静”的时期，随着越来越多的家庭开始拥有自己的房产和美国抵押贷款利率的提高，未来房地产将不再是经济增长的发动机。

　　飙升20多年的房价到了极点

　　自1980年以来，强劲增长的美国经济和低廉的贷款使得人们认为，坐在新购住宅的花园里，一边悠闲地享用咖啡，一边看着报纸上不断飙升的房价就是生活的全部意义。40年来，美国全新商品房价只下跌过两次，然而有谁能看到这股热潮下的暗礁？摩根斯坦利已经预计今年将是房地产价格与需求的饱和点。一旦美国房地产市场降温，建筑项目和抵押借贷都会减少，而这些又会导致就业机会的减少，进而直接影响美国经济的复苏。从2002年至2004年，住房贷款业务为美国一共带来了4000亿美元的利润，这些“热钱”大多被直接用于再投资，一旦这种经济联动崩溃，美国将无法应付它巨大的财政赤字，特别是在全世界掌握的美国有价债券总额超过5000亿美元的时候。

　　过去几年，美国联邦储备委员会为刺激经济增长，不断降低利率，极大地促进了美国房地产业价格的狂涨。人们都像疯了似地购买房产，需求的上升让房产价格从上世纪80年代以来以最快的速度飙升。美国加州部分地区的房屋价格一度超过年租金的35倍以上，纽约和西棕榈滩的房屋价格也高达租金25倍左右。从佛罗里达到加利福尼亚，到处都有排队等候购房机会的人群。虽然去年美联储的多次加息使2004年第四季度房价涨势稍有减缓，但全年涨幅仍然高达11.2%。今年年初，房屋的升值已经达到了极点，即使这样，2月份新房的销售量还增加了9.4%。美联储主席格林斯潘近期也被迫承认，美国某些地区的房地产市场确实存在“泡沫”，面临泡沫破灭将导致价格暴跌的风险性。

　　运用提高利率杠杆作用挤泡沫

　　据美国蓝筹经济指标(Blue Chip Economic Indicators)显示，多数经济学家认为美国房产价格今年将下降5%，2006年将下降更多，房产销售量也可能会以同样比例下降。为什么经济学家普遍认同此次的预测呢？美国房地产协会的的首席经济学家大卫·李赫表示：“这主要是因为利率水平在不断提高。”仅在2005年的头6个星期里，抵押贷款利率就上涨了半个百分点，超过了6%，这个数字将在明年增加到可怕的7%。

　　不久前，高盛、美林两家华尔街投资银行再次调高了对美国利率的预测数字，主要理由是美联储对通货膨胀状况表示担忧。有报道援引高盛集团美国经济分析师迈卡菲的话说，原油价格始终维持于高位，有可能诱发美国通货膨胀进一步走高，美联储和金融市场对通货膨胀状况的担忧正在增加，年内联邦基金利率的理想目标可能上移。高盛集团分析师预计，美联储在年底之前会把联邦基金利率(即银行间隔夜拆借利率)推高至4%，高于此前预测的3.5%。美林则把利率预估数字从过去的3.25%提高至3.5%。

　　高额的借贷成本将会把潜在的购房者挤出市场，并进一步压低房产价格。拿一个需要首付4万美元、30年付清的房产来说，如果抵押贷款利率为5%，那么购房者可以凭42.1万美元的竞购价格买下这个房产；如果利率为6%，随着竞购者的减少，竞购价格将下降到39万美元；如果利率为7%，竞购价将降为36.2万美元。

　　抵押贷款利率的提高对房产需求的影响还将传递到其他经济领域。过去3年中，房地产行业对美国的经济增长和就业改善做出了突出的贡献。虽然住房建设的总体贡献率不到美国国内生产总值的5%，但从2002年开始却占据美国年平均增长率的12%。美国按揭银行协会的统计资料还表明，房地产价格每上升100美元，全美消费开支便增加15美元，而美国股票市值上升100美元带动的消费开支仅为5美元。因此，抵押贷款利率的提高还将影响美国的就业领域、消费领域和整体的经济增长速度。

　　房价下滑将是缓慢的

　　《商业周刊》文章指出，此次美国房地产价格的下滑趋势和过去相比，也许将是相对缓慢的。这主要因为，此次房产泡沫形成于美国经济在以3.5%以上的速度增长的情况下。而1985-1990年和1990-1995年的两次房地产泡沫破裂都发生在美国经济衰退的情况下。

　　人口因素同样有利于美国房产需求的稳定。近年来，美国人口状况发生的显著变化———美国居民新组建家庭和外来移民家庭双双增加等，已成为楼市持续升温的一大隐性因素，而美国“婴儿潮”一代(Baby Boomers)的房产观念也有利于维持房产市场的供求平衡。

　　二战之后近20年间，美国人口出生率激增，共有约7700万人出生，他们被称作“婴儿潮”一代。如今数量庞大的“婴儿潮”一代陆续开始步入花甲之年，在经历了前几年的股市崩盘之后，他们再也不愿相信那些作弊的会计，再加上美国养老基金的经常亏损，他们将目标对准了房地产市场。为了投资和未来的养老保险计划，很多中老年美国人正着手置办第二处房产。美国加州奥兰治县的Debbie Bockhold是个注册会计师，她和作股票交易商的丈夫最近花了45万美元购买了离拉斯维加斯Strip区15分钟车程的一个两居室。Debbie表示，自己购买赌城旁边的房子并不是为了在房价上“赌上一把”，而是因为“我买的房子280美元1平方米，而拉斯维加斯别处的房子1000美元1平方米，感觉很划算”。

　　移民是美国房产市场“软着陆”的又一原因。根据美国人口普查机构提供的数字，1990年美国的移民人口大约为1980万左右，而到2002年则上升到3250万。在1974年以前进入美国的外来移民中有77.1%的家庭成为美国房产的业主，而在1974年之后进入美国的外来移民中只有60.1%的家庭购置了房屋，预示着今后将有更多的移民家庭购置房屋。

　　不过，尽管个人购房需求的强力支持使得此次房产泡沫破裂的危险系数大为降低，但同时也意味着风险正逐步从建筑行业转向个人。房产所有者将发现自己的房屋不再是一个属于个人的“自动取款机”，那些靠房屋升值来养老送终和供应子女上学的计划很可能会大打折扣。而住房融资的新方式也使得利率变动的风险从银行转嫁到了房屋拥有者身上，特别是那些用可调整利率抵押贷款的购房者。