9月23～26日，第一届中国房地产南北双赢新商机论坛，在北京国际会议中心举行了第一次研讨会。论坛就当前房地产开发企业的发展与经营问题进行了深入的探讨。与会的北方代表有阳光100总经理易小迪、今典花园开发商张宝全、北京共同愿景投资公司董事长吴先红、隆兴行总经理李玉玺、京城资深房地产人士童渊等，南方代表有香港鼎太房地产集团倪育刚、深圳星彦房地产投资集团总经理潘军、珠江恒昌房地产顾问公司总经理黎振伟等。本次论坛由亚太房地产研究学会、决策资源房地产研究中心、五洲投资顾问公司主办，中国经营报协办。论坛虽很专业，但很多议题对广大置业者还是很有启发的。

　　一个问题：开发路在何方，房价是升是降？

　　今年，房地产业内自发的老总对话、峰会频频，以中城房网为代表的全国范围内开发商的纵横陴阖初露端倪。峰会频频、纵横陴阖是否意味着房地产已经发展到了一定的规模，一定的水平，很多开发商突然间发现自己没感觉了。开发路在何方？如何提高企业的竞争力，在进行了很多的探讨、模仿、尝试后，下一步怎么做才能使自己的产品更加出类拔萃？房地产价格是否已经探底、市场到底还有多大空间？

　　据隆兴行总经理李玉玺先生介绍，当前北京房地产市场依旧商机无限。从远了说，首先，申奥一旦成功，国家8年130亿美元的投资，河道、交通、绿化的大规模整治会导致拆迁量大幅度上升，连带大量的相关行业的空前发展；年初，仅网络烧烧钱一项，就导致写字楼租金攀升，一旦WTO如期而至，房地产市场的冲天牛气将难以想像；从身边看，今年春、秋房展各项目起价较往年低500～600元，业内很多人认为房价已经探底，虽然这证明了北京市场竞争已经非常激烈，但至今没看到一家房地产公司封盘。刘总从隆兴行的项目分析，置业者仍以一次置业为主，二次投资为辅，这两个现象都说明市场需求依旧旺盛，发展空间巨大。此外，经济适用住宅的认购资质审查制度仍在研究过程中，一旦此项政策出台，对于商品房市场肯定有很大的保护作用。危机本身就是商机。

　　房地产商机无限，但土地，尤其是具备开发条件的土地永远是有限的，那么你说商品房是涨是跌？

　　北京有好房子吗，房地产资深人士童渊一语惊人。童渊在北京干房地产销售这行时间可长了，对于置业者的需求非常了解。北京没有好房子，说法虽惊人，但衡量标准很简单，谁都可以掌握：5年后，你买的房子还能否按现在的价卖出去吗？童渊认为，当前市场的商品房从品质上讲绝非尽善尽美，他随口就列出了几条通病。如户型设计粗糙，看似很理想，一旦懂装饰的开始家装设计时，问题全出来了，插座位置蹩脚、空调装机位置难以美化……所以童渊建议大家买房时，带个懂装饰的，多挑点细节的毛病；许多楼盘的公共空间爱用涂料装饰，既不耐用，又不好打理，一年后，光看这一挑锈迹斑斓的楼道，你说自己住宅的品位能提气吗？绿化是开发商最钟爱的卖点，但北京的冬季绿化怎么解决？会所是另一个宠儿，但不能自负盈亏的的会所能运行多长时间﹖难道会所一定要业主贴钱吗？物业管理的事特多，但根源还在工程质量上。的确，包装、炒做成了一种时尚，但这种好的销售手段，一定要有完美的工程质量做后盾，特别是细节。

　　一种模式：商家不敢务虚，买家极度实际

　　香港鼎太房地产集团的董事总经理倪育刚先生是鏖战美国市场、台湾市场、香港市场、内地市场多年的开发老手。在论坛上，他专门介绍了一些美国、香港的房地产开发模式。美国房地产市场专业化程度极高，中低档楼盘房地产开发商就像是在组装汽车，尤其是30万以下的房产，基本就是一种定制化、模式化的产品：图纸是极度优化的图纸，每一笔都是充分调查研究的结果，每个细节都参考了人体工程学的成果。而开发商只需要直接买现成的图纸，因此像我们津津乐道的以人为本的许多细节的人性化设计，就像房子必须有门有窗一样，开发商不用分心考虑；而投资分析、施工各个环节等等也同样有专业公司提供优质服务，开发商的工作就是组织与选择拍板。而在内地，开发商可累了，物业品质要上个档次，图纸设计就必须结合销售意见，积极参与，施工质量要上个档次，从进料到工艺都要精心，否则保不齐就冒出个什么事件。任何环节松一扣，产品就变了样了。诚如倪先生所言，那么内地的开发商是完人，啥都要会，啥都要干，而美国的开发商是能人，啥都要精，尤其是选择。美国房地产由于强的专业化程度，房地产开发只有5点利，所以开发商不敢玩洋的，稍微奢侈一把，利可能就没了，所以他们的卖场很简单，就四个样板间，两个展示装修效果，两个展示交房标准。而美国、香港的置业者也极度实际，尤其是在寸土寸金的香港。据说，倪先生曾经精心设计了一个非常紧凑的卫生间，可香港的客户居然把它改造成了两个卫生间。看来内地的置业者也要再精明一点，实际一点。美国人的购房观也很实际，他们大学刚毕业，买栋小房子，收入上涨，家庭人口增加，再买套大房子，旧房卖了当首付，卖给刚毕业的。想靠套三居室投机市场，累点。

　　一种探索：变换的空间，亲人的细节

　　欧美市场的开发商的水平就不提了，但对于北进的南军，北京的老总不服。今典花园的张宝全直言：南北差异，不是人的差异，而是市场成熟度的差异；只有建筑技术上的创新，才算是真正意义的创新。

　　充分研究了房地产市场后，今典充分体会到建筑本体在空间，提出没有户型的户型是最好的户型。他们采用新结构，提供可以自由组合的大空间，打破了墙体对空间的束缚，墙可拆、可移，随着时代的发展，客户可以自行调整户型。

　　风林绿洲是业内认同的项目。像冬季绿化效果这姑且不提，就说说他们的电气设计和厨房设计两条。他们的房间内电视天线插口与电话插口总是分别布置在对面的两面墙上，为什么，每个人都是边打电话，边看电视，舒服、惬意。很简单的一件小事，可全北京有几个项目想到了。一般的项目东边户型的厨房都是以共用墙为轴，翻转一下，就成了西边户型的厨房布置。如果东边户型的厨房符合人的操作习惯，西部的户型肯定就差了许多。所以他们西边户型的厨房要重新设计。也很简单吧﹖一拍脑袋就能想到，但有几个做到了？

　　在不断地交流中，北京的市场也有了长足的发展，对于置业者来说，明天会更好。