8月29日，2000年北京经济论坛上，清华大学房地产研究所刘洪玉教授说，"北京的房价的确高。近期通过对北京望京地区目前正在销售的13个普通住宅的调查发现，该区价格水平每平方米在3950～6200元之间，每套住宅总价在45万元以下、45万～60万元和60万元以上的，各占1／3。这不论是相对于北京市普通居民家庭的收入水平，还是相对于国内其他城市，北京普通商品住宅的价格是最高的。"

　　京城商品房价高在哪儿？

　　在这次经济论坛上，12名专家、学者对此进行了剖析。他们认为，主要是房地产开发成本明显高于其他城市，这主要表现在：

　　土地取得费用高。北京市政府向普通商品住宅收取的地价款，包括土地使用权出让金、市政费和四源费三项，约占房价的10%左右。

　　基础设施建设费过高。在市区内每拆迁1平方米的土地，实际可用于建设的只有0.6～0.7平方米，其余的按规划要求必须用于道路和绿地建设。而道路和绿地所占土地的拆迁费用统统要加在新建房屋成本中，这自然增加了商品住宅的成本。

　　建安工程费用高。根据对北京市部分住宅开发项目建筑安装工程招标价格和竣工决算价格的调查，多层普通商品住宅的建安造价每平方米平均达1000～1200元，高层住宅每平方米达1450～1850元，部分项目的建安工程成本每平方米甚至高达2100元。

　　开发建设过程复杂。政府开发管理体制不畅，大大提高了基础开发建设的复杂性。从投资者的角度来说，项目开发投资的风险难以估计，必然期望获取高额利润使其前期承担的额外风险得到回报。例如：在北京地区每平方米住宅的开发利润预期普遍在700元以上，部分甚至超过2000元。

　　商品房本不是

　　人人都买得起的房

　　对于京城房价高的现象，也有不少专家持这样的观点：京城的房价整体上是供求关系相互作用的结果，符合市场规律。他们认为，一个城市的房价高低取决于当地住宅市场的供求关系。高房价确实有它的危害性，但也要注意一种倾向，就是以低收入者标准去衡量高质量、好位置的住房是不科学的。

　　中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任、中国房地产估价师学会副会长柴强教授甚至认为，住宅是一种高价值的商品，有人买不起是正常的，如果人人都能买得起反而是不正常的。无论房价如何降低，住宅都是一种昂贵的消费品，尽管人人都需要，但其价格不可能便宜到人人都能买得起的程度。即使在经济发达的国家和地区，大量中低收入者也是买不起商品住宅的。据有关资料统计，美国的住房自有率在西方国家是较高的，但也只有65%，其余35%的居民要靠租房解决居住问题；英国的住房自有率只有63%，德国仅为38%，欧盟平均为56%。因此，我们不应要求开发商提供人人都买得起的住房，也不应给普通居民形成解决居住问题只有购买商品住宅一条途径的误解，应该使其认识到租房，特别是租"有钱人"作为投资购买的商品住宅，也是解决居住问题的一种有效途径；对于真正的低收入家庭，政府可提供"廉租"住房解决其居住问题。

　　房价下降可能性不大

　　专家们认为，住房问题的解决要分途径(商品房、经济适用房、廉租房)和分阶段(由租到买、由旧到新)。房价总的来看是由供求决定的，不是以个人意愿想高就能高得上去，想低就能低得下来的。尽管针对北京房地产价格，政府部门大有可为，但目前的许多制约"瓶颈"短期内还很难突破。所以，京城房价没有太大的下降空间，购房者应有足够的心理准备。经时