中海地产上海公司总经理被查

　　原标题：央企买地也靠违规串标？中海华润万科投标神操作引风暴 土地交易违规乱象太多 该出手就出手！ 土地是房企的命脉，低价拿优质土地，是房地产开发商梦寐以求的事。但近日发生在上海土地市场的一场拿地风波，还是大大超出了人们的想象。 3月31日，上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块公示中标信息，结果三家中标候选人中海、华润、万科的投标报价竟然一模一样，都是34.3亿元。这显然十分离奇，被业界称为神操作。 这迅速引发了一场震动。有消息称，中海地产上海公司总经理崔帅因涉嫌在上述地块交易中违规串标被调查，华润置地及万科相关人士也牵涉其中。 中海华润万科串标实锤？ 按照上海土地市场此前公布的文件显示，3月31日，本来是上述虹口区嘉兴路街道HK271-01地块投标、开标、评标的日子。 在这一天，上海土地市场通过公开渠道，公示中标候选人信息，公示期自3月31日至4月3日。如果没有意外，过了公示期，上述虹口区地块将大概率被第一顺位人收入囊中。 公示信息显示，中海地产（杭州）有限公司为该地块中标第一顺位人，另外两家公司昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润昇企业管理有限公司，不过，三家公司的竞标价都是34.3亿元。 “虽然竞标底价是34.3亿元，但是在正常情况下，三家公司同时报出一个价格的概率几乎可以忽略不计”，一位地产界分析人士对此表示。 在市场上，三家公司涉嫌串标的风声渐起。 事实是否如此？ 中国新闻周刊获取到该地块出让文件显示，在关键的评标环节，评审组将综合考虑综合实力、项目经验等因素进行评分，进而决定土地归属。 这意味着，以中海地产（杭州）有限公司对两个无名后辈昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润昇企业管理有限公司，中海地产（杭州）有限公司具有较大的优势。虽然昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润昇企业管理有限公司背后分别是万科和华润置地，但囿于该地块的出让规则，并且结合该地块的优先原则等，中海地产（杭州）有限公司胜算更大。 尤其是嘉兴市润昇企业管理有限公司背后的华润置地实力相对逊色，在投标环节，如果是底价投标，不能在报价上形成优势，根据出让规则，那嘉兴市润昇企业管理有限公司来竞标就面临着较大的出局风险。当然，如果是为了拿到拍卖入场券，但现场却并未见出价拍卖，则显然同样不合逻辑。 但昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润昇企业管理有限公司还是来了，并且代价不菲。 美梦破碎 该地块出让文件显示，参与招投标的企业必须在3月19日前将保证金6.86亿元打到专用账户上，结合招标流程来看，这笔保证金的解封时间最早在4月8日，即这笔6.86亿元的资金将被冻结20天。 参照目前短期理财产品3%的年利率来计算，这6.86亿元资金在20天里将产生170万元的利息。这意味着，对于参与此次投标的企业，不仅要在短时间内面临6.86亿元资金被冻结的局面，而且要损失170万元的利息。 如果拿地无望，参与投标的企业既面临资金链的短期考验，也面临着切实的损失。 有市场消息称，在投标结束后，中海与华润计划组建公司，万科作为财务投资，三者共同开发这一地块。 这显然是一块十分优质的地块。出让文件显示，上述虹口区嘉兴路街道HK271-01地块紧邻上海北外滩区域，区域位置优越，而且是保障房及自持面积都较少，是上海核心城区虹口区近年来少有的一块纯住宅用地。 具体而言，该地块土地总面积25974.2平方米，出让面积21724.2平方米，容积率为2.5，竞标底价34.3亿元，土地单价为6万多元/平方米。贝壳房产的数据显示，该区域高端项目价格普遍在7万—9万元/平方米，这一项目具备一定的利润空间。 但好戏在日前戛然而止。 据《中国经营报》报道，4月8日，上海市普陀区召开第十六届人民代表大会常务委员会第29次会议，审议了关于许可上海市公安局经济犯罪侦查总队对普陀区人大代表崔帅依法采取刑事强制措施的决定。 4月15日，有消息称，华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚因牵涉这一事件被带走调查，这一消息尚未得到华润置地公开回应。不过，资料显示，作为本次土地大戏的主角之一，嘉兴市润昇企业管理有限公司的法定代表人正是陈刚。 此外，万科相关人士也被称遭到调查。 事发之后，中海地产内部下达了禁言令。中国新闻周刊向万科上海公司了解事情进展，目前尚未收到答复。 从当前已公布的信息深入来看，事情远非这么简单，后续影响还在持续发酵中。 4月3日，已过了公示期，但据上海土地市场公布，上述虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的交易状态仍然是“交易中”。 至于三家公司所缴纳的竞标保证金共20.58亿元，则由于涉及案件，很可能也将处于持续冻结中。对此，保证金专用账户所在的建行上海支行的相关工作人员告诉中国新闻周刊，关于资金的动态，由于涉及保密，一切以官方公开信息为准。 怎样斩断土地交易非法利益链条？ 知名地产分析师严跃进告诉中国新闻周刊，上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块采取竞拍复合竞价方式进行交易，本意是避免单纯的价高者得，以免地价过高推高房价，但还是有开发商通过恶意串通，违规操作，明显违反了公开透明交易等市场基本原则。 不过，像中海地产这样的央企，也涉嫌通过违规串标拿地，还是令人大跌眼镜。 作为地产航母级企业，曾几何时，在中海地产并购中建地产之后，其土地储备和开发规模在行业中数一数二，不过，近年来，中海地产的行业规模已跌出行业前三。 在发布2019年年报时，中海地产将2020年的销售目标定为4000亿元，不过，截至2019年底，其权益土地储备面积不足6000万平方米，相对于当前大型房企动辄上亿平方米的土储面积，其土地储备呈现出相对不足。 当然，在土地交易市场尤其是在竞标交易中，各类违规手段层出不穷，上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的串标事件也绝非孤例。 据了解，在土地竞标交易中，有如下多种违规交易方式。一是参与竞标的企业其实是兄弟公司、关联公司，甚至是亲缘关系较远但同属一个最终控制人的公司。比如，在某城市的一块优质土地交易中，三家参与竞标的企业同为该市某个下辖区国资委所属的企业，当然，其中实力较为雄厚的企业最终如愿拿到了优质地块。 二是借助一级土地开发的优势，通过设置一定的条件，变相设置不公平竞争条款，令其他垂涎者望而却步。 当然，还有更多更加隐性的违规手段。 严跃进表示，当务之急是要暂停交易，查清交易漏洞。另外，对于各种土地交易违规行为，必须加大处罚力度，包括采取市场禁入等手段。 4月11日，上海土地部门挂出2幅宅地，出让方式显示为招挂复合。值得注意的是，本次出让地块规则出现两大变化：有效申请人数不足六人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人；有效申请人数为六人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为投标人。 与此前相比，交易地块最终是采取竞价招标还是挂牌出让的标准由3人变为6人。 严跃进表示，上海土地出让的这一规定，无疑将进一步打击土地违规交易尤其是串标的风险。目前土地出让的规则需要进一步完善，确保土地市场交易更加阳光透明公正。[详情]

　　原标题：“围标”事件发酵，华润置地副总裁陈刚被带走配合调查 土地“围标”事件对几家头部房企的冲击不小。 上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（下称“虹口地块”）“围标”事件持续发酵。 第一财经记者从多方信源处获悉，华润置地（01109.HK）副总裁兼华东大区总经理陈刚被带走调查。 “目前，陈总在配合调查，事件情况还在核实了解中，并没有定性。”有华润置地内部人士向第一财经记者表示。 陈刚此番被调查，仍与上海虹口地块“围标”事件相关。此前的4月10日，消息显示中海上海公司总经理崔帅被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施，而万科（000002.SZ）和华润置地相关拿地人士也在接受有关部门调查。（详见第一财经4月11日报道《中海上海公司总经理接受调查，或涉嫌与万科、华润围标拿地》） 在任职华润置地副总裁、华东大区总经理之前，陈刚历任东北大区长春城市总、东北大区总经理，在华润置地内部有相当大的影响力。 “华润置地党委副书记、总裁、华东大区董事长李欣一直比较欣赏陈刚，两人都曾经履职过东北大区，而后转战华东大区，属于做事雷厉风行的实干型人物。”华润置地内部人士说，二人业务区域拓展轨迹及做事风格上的一致也让两人的关系更亲密。 被带走调查至今仍未返回公司的还有的华润置地上海执行总经理宋悠优。 以上海为中心的华东大区是华润置地的三大业务核心区。 截至2019年末，华润置地战略深耕的三大区域，长三角、大湾区及京津冀的土储面积占比分别为13%，10%和9%。同期，长三角的核心城市上海以5%的结算收益占比，位列华润置地开发物业结算收益贡献前10城市之列。长三角区域销售额近年贡献华润置地总业绩的三成左右。 作为房地产行业内的标杆房企之一，华润置地2020年业绩受到疫情的直接冲击。 3月26日，李欣在电话业绩会上表示，房地产全行业的毛利率都呈下降趋势，2020年华润置地房产业务的毛利率还会进一步下降至30%-35%。同时，自持的购物中心收入今年料与2019年持平或小幅上涨，酒店业务利润大致减少三成。 目前，在公司内部有一定话语权的陈刚被带走调查并未影响到华润置地的日常经营情况。 但有华润置地人士向第一财经记者表示，自“围标”事件曝光以来，华润置地内部的士气受到比较大的影响。 文章作者 吴俊捷[详情]

　　原标题：“围标”事件发酵 华润置地副总裁陈刚被带走配合调查 土地“围标”事件对几家头部房企的冲击不小。 上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（下称“虹口地块”）“围标”事件持续发酵。 第一财经记者从多方信源处获悉，华润置地（01109.HK）副总裁兼华东大区总经理陈刚被带走调查。 “目前，陈总在配合调查，事件情况还在核实了解中，并没有定性。”有华润置地内部人士向第一财经记者表示。 陈刚此番被调查，仍与上海虹口地块“围标”事件相关。此前的4月10日，消息显示中海上海公司总经理崔帅被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施，而万科（000002.SZ）和华润置地相关拿地人士也在接受有关部门调查。（详见第一财经4月11日报道《中海上海公司总经理接受调查，或涉嫌与万科、华润围标拿地》） 在任职华润置地副总裁、华东大区总经理之前，陈刚历任东北大区长春城市总、东北大区总经理，在华润置地内部有相当大的影响力。 “华润置地党委副书记、总裁、华东大区董事长李欣一直比较欣赏陈刚，两人都曾经履职过东北大区，而后转战华东大区，属于做事雷厉风行的实干型人物。”华润置地内部人士说，二人业务区域拓展轨迹及做事风格上的一致也让两人的关系更亲密。 被带走调查至今仍未返回公司的还有的华润置地上海执行总经理宋悠优。 以上海为中心的华东大区是华润置地的三大业务核心区。 截至2019年末，华润置地战略深耕的三大区域，长三角、大湾区及京津冀的土储面积占比分别为13%，10%和9%。同期，长三角的核心城市上海以5%的结算收益占比，位列华润置地开发物业结算收益贡献前10城市之列。长三角区域销售额近年贡献华润置地总业绩的三成左右。 作为房地产行业内的标杆房企之一，华润置地2020年业绩受到疫情的直接冲击。 3月26日，李欣在电话业绩会上表示，房地产全行业的毛利率都呈下降趋势，2020年华润置地房产业务的毛利率还会进一步下降至30%-35%。同时，自持的购物中心收入今年料与2019年持平或小幅上涨，酒店业务利润大致减少三成。 目前，在公司内部有一定话语权的陈刚被带走调查并未影响到华润置地的日常经营情况。 但有华润置地人士向第一财经记者表示，自“围标”事件曝光以来，华润置地内部的士气受到比较大的影响。[详情]

　　原标题：北外滩地块“围标”疑云后续：上海土地出让规则悄然生变 上海土地出让市场正酝酿变化。 今年以来，上海土地市场就推出了两幅重磅地块，引发市场较高关注：一是上海徐汇滨江西岸金融港综合体地块，今年2月份由香港置地以总价310.5亿元竞得，成为迄今为止内地第一总价地王；二是北外滩的HK271-01地块（简称“北外滩地块”），出让底价34.3亿元，因其临江、纯宅地（不带15%租赁自持面积）而吸引多家头部房企参与竞标。 北外滩地块于2月25日挂出，以招挂复合方式出让，按照竞标规则——六人以上投标，排名前三入围竞标人。参与竞标的有中海、万科、华润、招商、绿城、平安6家房企，中海、万科、华润以综合排名前三，获得3月31日网上竞价投标的入场券。当天中海底价拿下这幅被业内称为钻石级的纯宅地，楼面地价6.3万元/平方米，引发业内轰动。地块周边在售的是10万元/平方米以上的住宅。 地块竞标结果公示截止日期为4月3日，然而，直至4月13日，上海规土局网站土地交易信息仍然显示为“交易中”。此间业内传出地块有“围标”嫌疑，中海、华润、万科参与竞标的高管均被协助调查。消息还在进一步发酵，但4月10日，上海土地市场出让规则已悄然生变。 4月10日，上海规土局网站挂出2幅宅地，出让方式显示为“招挂复合”。两幅地块分别为松江区永丰街道H单元H24-07号地块、松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块。 值得注意的是，本次出让地块规则出现两大变化：有效申请人数不足六人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数为六人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”。 “六人”成为这两幅地块最终是竞价招标还是挂牌出让的关键点，而此前推出的地块则是3人。目前，这两幅地的出让流程依旧为投标、开标、评标和定标四个环节。 58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为，这次规则改变，尤其是入围人数放宽到5家，最大的好处就是可以让更多房企参与拿地。以往的打分制往往更有利于大型品牌房企，虽然可以对项目后续开发有更多品牌保障，但不利于市场的公平竞争。通过规则调整，中小房企可以有更多机会在沪拿地。 此前，上海已经执行了3年的土地市场招标挂牌复合方式。2017年4月之后上海招挂复合出让的土地，评分采取“135分制”，其中，经济实力32分，技术资质17分，项目经验41分，受让管理45分。比如在这次北外滩土地竞标中，中海、万科和华润的得分为130分、130分和120分，根据各项“优先原则”下，顺位上分别为第一、第二和第三位，这三家进入后续的拍卖环节。 业内人士认为，4月10日政策的变化或与规避房企“围标”有关，并且也有利于更多房企参与到土地出让中。 4月10日，上海发改委对外介绍了即将出台的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》，提出加快经营性用地出让节奏；夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量。 这被业内人士看作是上海土地市场放量的信号。一家刚进入行业20强的房企人士对21世纪经济报道记者表示，公司一直在深耕三四线城市，近两年也在往二三线城市做战略转移，但已经10年没有在上海拿地了。一是2017年上海拿地游戏规则改变，导致中小房企拿地难度增加；二是受制于一线城市拿地、运营成本的抬升，利润增长不如三四线城市。该公司坦承，当前投资部门也在积极寻找上海的城市更新参与机会。 另一方面，一线城市土地市场面临结构性调整。综合近期公开信息，虹口区在北外滩板块规划上充满想象空间。日前，《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》完成公示，虹口区将按照国际最高标准整体进行谋划、开发建设北外滩。 同策研究院首席分析师张宏伟分析指出，一线城市的土地出让市场是结构性变化的。比如今年上海临港区将放量供地，根据相关文件，临港工业地出让几乎占了上海全市供应的一半左右；北京今年则是央企国企的天下；广深基本上公开出让的土地量比较小，这两个区域的特点是城市更新为主，定向出让为主。 据了解，包括世茂、绿城、旭辉等在内的大房企最近两年也成立了专门的旧改职能部门来推动在一线城市的城市更新业务。即便是中小房企，城市更新项目的获取也被投资部门列入业务范畴，以改善投资结构。 张宏伟进而指出，2017年土地出让规则变化，有一个明显的变化是增加了租赁自持用地的比例，基本上整个租赁住宅用地能占到市场一半左右。从当年楼市调控来看，确实有降温作用；如今土地市场相对进入低迷阶段，市场活力需要激发出来，最近的土地出让规则的调整，更适合当前的市场环境。 值得关注的是，前述4月10日挂牌的两幅土地，保证金冻结期限也缩短，房企只需要在参拍前一天冻结资金即可。此前，从递交保证金到参拍，中间要有20天的冻结期。张波指出，这可以视为应对疫情给予的“纾困”性政策，对于房企来说今年一季度销售不畅，导致目前现金流非常紧张，20天的保证金冻结期对于房企的压力不小，缩短冻结期无疑为房企解决了不少流动性问题。 此外，自持和一定比例的保障房都会很大程度上影响到房企的利润，自持类房源由于变现周期长，先期投入大，盈利情况普遍不乐观。近期自持比例减少可以明显降低房企的运营压力，尤其在2020年生存压力不断提升的背景下，起到的作用更是不容小觑。[详情]

　　作者：新浪法问 王茜 中海地产上海公司总经理崔帅被调查一事，牵出了上海“钻石级住宅地块”的“围标”疑云，波及面正在扩大。 调查事由被指向上海市虹口区某地块出让。历史消息显示，中海地产上海公司、万科上海和华润置地旗下子公司曾是该地块的中标候选人，最后中海地产上海公司以34.3亿元的底价竞得上述地块。 对崔帅被警方采取刑事强制措施的消息，中海地产方面对新浪法问表示暂不回应。 针对“围标”传闻，华润置地方面回复新浪法问称“华润置地参与了项目竞买，但没有获取。目前公司经营管理一切正常。”截止发稿前，万科集团方面未就此事做出回应。新浪法问无法拨通万科上海公司有关人士的电话求证此事。 尽管公开消息有限，但我们依然可以找到这起竞标的诸多痕迹。  中海地产上海公司总经理崔帅（来源：中海地产上海公司公众号） 上海“钻石级住宅地块”竞拍以底价成交 据《中国经营报》报道，“4月9日，上海普陀区人大代表、中海地产上海公司总经理崔帅被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施。受此事件影响，上海市普陀区第十六届人民代表大会常务委员会第29次会议审议了关于暂停崔帅执行代表职务的报告。” 随着《21世纪经济报道》、《每日经济新闻》和界面新闻等多家媒体跟进，上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块出让一事浮出水面。 回溯到今年3月31日，多家地产媒体都报道了中海地产以34.3亿元的底价竞得上述地块的消息。该地块邻近北外滩核心区，是上海虹口区近3年来纯宅地首次出让，无自持要求，被称为“市中心稀缺纯住宅地块”、“钻石级住宅地块”。根据成交信息，该地块成交楼面价63155元/平方米，出让面积21724.2平方米，容积率2.5。 新浪法问查阅上海市土地交易市场的地块信息，显示该地块处于“交易中”。从一些历史公告中，我们可以查到这起竞标的“蛛丝马迹”。 上海市土地交易市场3月20日的公告显示，“经审核，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（地块公告号：202002701）有效申请人数为三人及以上，根据本地块出让方式选用原则和出让须知第九条的规定，现确定本地块采用有竞价招标（即招标结合现场竞价方式确定受让人）方式出让。”该公告显示，投标、开标、评标的日期是3月31日。 上海市土地交易市场公众号3月31日发布的公示信息显示，中海地产（杭州）有限公司、昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润昇企业管理有限公司系中标候选人，三家公司最高有效报价均为34.3亿元。公示期截止到4月3日。 也就是说，三个中标候选人参与了竞价招标，且报价一致。而据前述媒体报道，最后是中海地产以底价竞得。那么中海地产为何能胜出，目前不得而知。 天眼查显示，昆山启特企业管理有限公司的股东是万科企业股份有限公司（持股51%）和上海万科投资管理有限公司（持股49%）。嘉兴市润昇企业管理有限公司则为华润置地有限公司100%持股。 “围标”可能面临刑事责任 什么是“围标”？中国法院网一篇题为《围标是否构成串通投标罪》的文章指出，“围标是典型的串通投标行为”。 在“围标”行为中，几个投标人之间相互约定，一致抬高或压低投标报价进行投标，通过限制竞争，排挤其他投标人，使某个利益相关者中标，从而谋取利益。围标行为的发起者称为“围标人”，参与围标行为的投标人称为“陪标人”。 我国法律明文禁止串通投标，串通投标有可能构成刑事犯罪。我国《刑法》第223条规定，“投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。” 我国《招标投标法》第54条规定：“投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效，给招标人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 对于尚未构成犯罪的，“处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至三年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照。” 针对围标串标等违法行为，上海市住建委也曾在2019年6月出台过12条严打措施。 其中一项措施就是“加强对违法违规行为的处置力度。”针对招标投标违行为涉案单位和相关人员，“拒不承认的，禁止相关单位和人员6至12个月内参加本市政府投资工程项目的招标投标活动。情节严重的，招投标监督部门将案件线索移送公安机关”。 中海地产上海公司曾经在2009年夺下了当时的“中国地王”，在业内打响名气。2018年，该公司联合中环集团及长征镇以底价93.99亿元摘得上海内中环最大的城中村改造项目——红旗村，被当地媒体称为“地产界最意气风发的90后”。 在2019年举行的中海地产上海公司27周年品牌发布会上，崔帅对媒体表示，2020年中海地产上海公司销售目标为300亿元。按照克尔瑞公布的2019年全国房企top200销售排行榜，300亿元的销售规模可以排入前七十五名。 然而，随着崔帅被查，中海地产上海公司恐怕要面对一个充满变数的明天。[详情]