原标题：巨亏之外的优客工场：一半收入靠整合营销公司，商誉高企 来源：深响 本文核心要点： ▪ 和WeWork一样，优客工场自成立以来连年亏损，今年前9个月经调整净亏损超3亿，今年去年已累计亏损接近7亿。 ▪ 在亏损之外，一半收入来自突击投资整合营销公司、商誉巨高、现金流吃紧等问题也伴随数据的公开而浮出水面。 共享办公空间鼻祖WeWork的上市搁浅、估值滑铁卢，直接导致本来只是“国内共享办公第一股”的优客工场，成为了全球范围内共享办公的新焦点——资本市场对这一赛道如此冷眼，换一个标的，情况会有不同吗？ 12月12日，优客工场向美国证券交易委员会（SEC）提交了招股说明书，拟定在纽约证券交易所挂牌上市，证券代码为“UK”。 招股书称，根据咨询公司Frost & Sullivan提供的数据，截至2019年9月30日，按联合办公空间的数量、总管理面积和覆盖的城市数量衡量，优客工场运营着中国最大的协同工作空间社区。 财务方面，招股书显示，优客工场2017年公司总营收为1.67亿元，2018年公司总营收为4.48亿元；2019年前三季度营收8.75亿元，上年同期为2.82亿元。 但规模之下是巨额的亏损：2017年、2018年经调整净亏损分别为2.50亿元、3.41亿元；2019年前三季度净亏损3.43亿元，较去年同期的净亏损2.15亿元扩大112%。 而在亏损之外，一半收入来自突击投资整合营销公司、商誉巨高、现金流吃紧等问题也伴随数据的公开而浮出水面。 一起来细看下招股书： 收入方面，招股书显示，在优客工场今年前9个月取得的8.75亿元营收中，办公社区会员收入约为4.20亿元；市场及品牌服务收入约为4.03亿元；其他服务收入约为5150万元。 有意思的是，其中市场及品牌服务收入在去年全年仅为2460万，到了今年，这块业务的收入猛增到前三季度4.03亿，几乎占据优客工场收入的半壁江山。 而实际上，这块业务主要是来源于优客工场在去年实现控股的数字整合营销公司省广众烁。（招股书：We offer integrated branding services and online targeted marketing services to customers primarily through Shengguang Zhongshuo， a subsidiary we acquired in December 2018． ） 去年11月7日，优客工场宣布向数字整合营销公司省广众烁（Zest Digital）投资近1.5亿元，实现对其控股。而招股书显示，优客工场在2018年12月获得了省广众烁51%的股权，而省广众烁的创始人吾震飞也成为了优客工场的CMO。 而尴尬的是，尽管开拓了新的收入来源，优客工场还是处于亏损中。招股书显示，优客工场2017年、2018年经调整净亏损分别为2.50亿元、3.41亿元，2019年前9个月运营亏损为3.43亿元，上年同期运营亏损为2.15亿元。 对比来看，WeWork2016年净亏4.30亿美元，2017年净亏9.33亿美元，2018年净亏19.27亿美元，优客工场还算是亏得“不那么厉害”。 从现金状况而言，优客工场与WeWork同样堪忧。 招股书显示，截至今年9月底，优客工场账上的现金和现金等价物等为2.08亿元，而今年前9个月经营活动现金净流出则为2.32亿，若按照目前现金的消耗速度，优客工场的现金仅能维持公司运营到明年上半年。 另外，优客工场在报告期内存在巨大的商誉余额，主要是由于公司在2018年进行了多起收购导致。据了解，优客工场此前已经并购无界空间、碎片空间、Wedo联合创业社、洪泰创新空间以及Workingdom等国内多家共享办公企业。 优客工场通过大规模收购的方式，将规模迅速做大，然而在收购过程中存在较大的潜在风险： 一方面，优客在进行收购过程中产生了巨额的商誉，被收购公司未来在经营过程中一旦出现业绩持续下降，将存在减值风险；另一方面，由于公司迅速扩大规模是依靠并购这种“拼盘子”的方式，每家标的公司的资产及管理质量参差不齐，优客工场从公司治理的角度存在较大风险。 在国内曾爆出多起上市公司进行并购后，对子公司失去控制的情况。就在本月初，A股上市公司中昌数据发布公告称，其18年以6.38亿元人民币现金收购的孙公司亿美汇金不配合集团审计工作，母公司对其失去控制。 来源：优客工场招股书 未来看上去很美。 毛大庆曾经预计，到2020年，中国大城市的商业和写字楼面积大约会达到三亿平方米以上，保守估计会有30%的面积转化成各种各样的共享办公空间。如果按照30%的转化率，以及中国排名前20城市商业办公楼一平米3000元左右的年产值计算，国内共享办公行业的总市场规模大约在2000亿元到2500亿元之间。 数以千亿计的市场规模看起来十分诱人，但目前共享办公行业整体遇冷也是不争的事实。 今年8月14日，WeWork向美国证券交易委员会（SEC）正式提交了长达350页的IPO招股书，目标筹集10亿美金，但此后闹出的创始人出局、公司估值骤降和软银入场接盘等事件，也让市场对WeWork甚至整个行业都不再看好。 而在国内，众多的共享办公企业面临着拿不到融资、停止扩张、裁员甚至闭店的窘境。 勇敢的优客工场迈出了这艰难的一步，但从另一个角度看或许也是件好事。登陆公开市场，意味着公司的各种状态都要接受投资者、舆论、公众的多重监督，二级市场投资人对于盈利能力的更高要求也会迫使公司不断优化盈利能力。 “回过头看，我认为今天的共享办公——也就是优客工场在做的事情，还仅仅是一个开始的形态，要想实现真正的颠覆与创造，恐怕还得有十年的培育期要走。”毛大庆说。 这个行业的探索才刚刚开始，而这场艰难的IPO也才刚刚开始。 [详情]
原标题：共享办公概念在美国遇冷，优客工场为何要此时上市？ 来源：界面新闻 图片来源：Pixabay 记者 | 周伊雪 继WeWork上市失败之后，国内最大联合办公企业，WeWork模式在中国的效仿者之一——优客工场正式宣布将在美股上市。 12月11日晚，优客工场向美国证券交易委员会提交了招股书，计划在纽交所上市，股票代码为“UK”。 发力轻资产业务 与WeWork类似，优客工场的财务数据呈现营收和亏损双增长的趋势。 营收上，优客工场2017年净收入1.67亿元，2018年为4.48亿元，同比增长168%。2019年前9个月净收入8.74亿元，比上年同期的2.82亿元同比增长592%。 在营收增长的同时，亏损幅度也在加剧。招股书显示，优客工场在2017年全年亏损3.73亿元，2018年亏损4.45亿元，亏损扩大19%。2019年前九个月亏损5.73亿元，比去年同期扩大112%。 优客工场一直被认为是WeWork在国内的模仿者。从招股书披露的业务模式上来看，二者有不尽相同的地方。 优客工场提供两种运营模式：一种是自营模式，在自营模式下，优客工场与房东签订租约，重新设计并改造空间，再将工位租给企业或个人，在这种模式下，优客工场会向企业或个人收取会员服务费；另一种模式是轻资产模式，优客工场向业主输出品牌、设计、管理和咨询服务，收取市场和品牌服务费。 WeWork业务模式主要是前一种，据WeWork披露的招股书，其有八成以上的营收来自于出租办公空间业务。优客工场则自2019年以来，加大了轻资产业务的比重。 招股书显示，2018年，优客工场来自会员服务的收入占到总营收的87.9%，与WeWork相当。但到2019年，来自轻资产模式下，市场和品牌服务的收入已经占到总营收的46.1%，几乎与会员服务收入持平。 值得一提的是，优客工场亏损扩大的幅度相较于营收增长幅度呈现收窄的迹象，要部分归功于轻资产模式业务的快速增长。目前，以轻资产模式运营的子公司已经能够产生运营利润，即正毛利。自营模式下的会员业务收入仍然处于经营亏损状态。 优客工场称，以轻资产模式运营的子公司产生了运营利润，未来会继续发展这种轻资产模式，这将是优客工场主要的增长动力之一。 截至2019年9月30日，优客工场共运营了197个办公空间，其中39个办公空间属于轻资产模式，其余171个空间属于自营模式。在自营模式运营的171个联合办公空间中，65个属于成熟空间（已开放超过24个月时间）。整体出租率和成熟空间出租率分别为79%和83%。 行业报告曾指出，中国的联合办公企业要想达到盈亏平衡，出租率平均需达到85%。目前，无论是WeWork还是优客工场都未能在联合办公业务中实现盈亏平衡。 现金流吃紧 或对赌上市 联合办公企业需要先长期租赁业主的物业，重新装修设计后再短租给个人或企业。与业主的租约期限往往以十年计，因此是一种初期极其耗费资本的商业模式。优客工场成立于2015年，截至目前共融资19轮超过47亿元。但随着宏观环境下行，资管新规等政策影响，优客工场的融资额也在近年明显下滑。 招股书显示，优客工场在2017年、2018年、2019年前九个月，通过筹资活动产生的现金流金额分别为4.98亿元、1.90亿元、9553万。 与此同时，经营活动产生的现金流一直是净流出状态。在2017年、2018年、2019年前九个月，经营活动现金流净额分别为-1.52亿元、-5207万元和-2.32亿元。 截至9月30日，优客工场账面上的现金及现金等价物为1.67亿元人民币。按照2019年前九个月经营活动净现金流出2.32亿元计算，则优客工场现在的账面现金大约半年就会烧完。 2018年11月，优客工场曾公开宣布完成了一轮2亿美元的D轮融资，并在这轮融资中得到了30亿美元的估值。 图片来源：优客工场招股书 不过，从披露的招股书看，这笔融资极有可能是一笔“明股实债”的融资。2018年的流动负债项目下“当前以股份结算的负债”显示，优客工场有2.17亿美元的借款。通常来说，流动负债指一年内需要偿还的债务。优客工场在这个时点选择赴美上市，或许也与这笔明股实债的融资相关。 WeWork在2018年底的一轮融资中估值为470亿美元，而其最新估值跌落至80亿美元。这显示美国资本市场对WeWork所代表的共享办公概念并不看好，作为其中国效仿者，优客工场赴美上市恐怕也将遭遇不小的挑战。[详情]
新浪美股讯 北京时间13日消息，路透社援引知情人士称，花旗集团与瑞士信贷已退出了中国最大联合办公社区运营商优客工场的美国IPO承销商行列，因为对其期望的估值感到不满。 优客工场周三向美国证券交易委员会（SEC）提交备案文件，计划在纽约证券交易所发售价值1亿美元的美国存托股票（ADS）。 据两位消息人士称，优客工场周三提交的文件中提到了花旗和瑞信的名字，但这两家银行在过去几天已经退出，因为他们无法与优客工场就可以实现的估值达成一致。这些消息人士要求不具名，因为这些信息尚未公开。 其中一位消息人士称：“在该公司希望达到的目标和市场现在所处的位置之间存在着很大的差距，并补充称，一些投资者也施加了压力，要求更高的估值，他们参与了优客工场的最近几轮私人融资。 目前尚不清楚优客工场寻求的估值和花旗及瑞信认为可能达到的估值之间存在多大差距。 另一位消息人士称，这两家银行还对优客工场完成首次公开募股（IPO）的快速时间表表示担忧。该消息人士补充称，该公司希望最早明年1月初上市。 优客工场在去年11月的一轮融资中筹集了2亿美元，此轮融资对该公司的估值为26亿美元。 最近几个月，瑞信还退出了中国无人机制造商亿航与中国加密货币挖矿设备制造商嘉楠耘智的美国IPO承销商行列。[详情]
原标题：优客工场递交招股书，暂定集资1亿美元 来源：观点地产网 12月11日美东时间，优客工场向美国证券交易委员会（SEC）递交了IPO招股书，计划将在纽约证券交易所（NYSE）挂牌上市，股票代码为“UK”，用作“占位符”的暂定筹资额为1亿美元。 招股书显示，在优客工场IPO交易完成之前，该公司的流通股资本将被重新指定为A类普通股和B类普通股，这两类普通股的持有人除表决权和转换权外享有相同的权利。公司创始人、董事长及其首席执行官毛大庆博士将实益拥有全部已发行的B类普通股。 据观点地产新媒体了解，每股A类普通股具备一票表决权，每股B类普通股则具备15票表决权，并可随时被转换为一股A类普通股，但A类普通股在任何情况下都不能转换为B类普通股。 招股书称，优客工场采用轻资产模式，让更多的业主都能受益于该公司的专业能力和强大的品牌认知度，这反过来又使其业务能以具有成本效益的方式进行扩展。 根据咨询公司Frost&Sullivan提供的数据，截至2019年9月底，优客工场拥有39个采用轻资产模式的联合办公空间，管理面积约为138，700平方米，在所有联合办公空间的总管理面积（约608，600平方米）中所占比例为22.8%。 财务信息方面，从2017年到2018年，优客工场的总净营收分别为1.674亿元、4.485亿元（约合6270万美元），同比增幅为167.9%。截至2019年9月30日的9个月优客工场的总净营收的为8.746亿元（约合1.224亿美元），同比增幅为209.9%。 截至2019年9月30日，优客工场旗下运营的联合办公空间的数量为171个，会员基础人数约60.96万人，共覆盖包括中国一线和新一线城市以及新加坡和纽约在内的42个城市。 据了解，优客工场的线下产品包括：自营模式下的标准化空间USpace，小型办公空间UStudio，定制化空间UDesign；以及轻资产模式下的以运营、设计施工服务输出为主的UBrand模式，以管理、系统输出为主的UPartner模式。 除此之外，优客工场还提供包括广告与品牌服务、孵化和企业投资服务、税务与金融服务、人力资源服务、法律服务、设计与施工服务、IT支持在内的全方位服务，全面赋能企业与个人会员。 自公司成立以来，优客工场的获得多方的融资，其中包括2015年天使轮融资、2亿元A轮融资，2017年4亿元B轮融资、2亿元C轮融资及2018年的2亿美元D轮融资。[详情]
原标题：WeWork上市搁浅后，优客工场逆势提交招股书 摘要： 股权分散、盈利模式不清晰、市场环境下行……为了优客工场的可持续发展，毛大庆道阻且长。 尽管共享办公空间鼻祖WEWORK上市搁浅，但没有阻止其“中国学徒”优客工场的IPO步伐。 12月12日，优客工场向美国证券交易委员会（SEC）正式提交了招股书，准备在纽约证券交易所首发上市，代码为“UK”。 成立于2015年4月，共享办公空间优客工场在前三年每年都获得了四轮融资，投资方包括红杉资本中国基金、真格基金、歌斐资产、亿润投资、中投汉富、创新工场等。据不完全统计，优客工场目前共获得总融资金额超过47亿元。 招股书显示，根据Frost&Sullivan的报告，就中国的共享办公空间数量而言，优客工场是国内最大的共享办公社区。 2018年，优客工场还并购了Workingdom、WeDo、Woo Space和New Space四家联合办公空间品牌与资产。 截至2019年6月30日，在仅四年的时间里，优客工场共覆盖包括中国一线和新一线城市、以及新加坡和纽约在内的44个城市，管理逾200个联合办公空间（其中包含7个联营办公空间）。 不断增长的高营收，伴随着高额亏损 优客工场2017年净营收为1.674亿元人民币，2018年净营收为4.485亿元人民币，同比增长167.9%。在截至2019年9月30日的9个月时间里，优客工场净营收为8.746亿元人民币，而去年同期净营收则为2.822亿元人民币，今年同比增长了209.9%。 然而，优客工场不断增长的高营收也同时伴随着高额的亏损。2017年、2018年，企业运营亏损分别为3.99亿元、4.57亿元，2019年前9个月运营亏损更是高达5.7亿元。 巨额的亏损有多方影响因素。 一方面，接连不断的融资抬高了企业估值，必须有安全的股权结构为优客工场背书。 然而，据天眼查有关数据显示，优客工场的运营主体优客工场（北京）创业投资有限公司的股东中，除毛大庆持股为35.27%，为公司最大股东，AMBITIOUS WORLD LIMITED持股为8.56%、Starry Shore Company Limited持股为5.31%之外，其余还有其他43位股东，在达到分权目的同时，股东之间为争夺企业控制权而展开权力斗争的风险也会同步增加。 此外，优客工场的盈利模式也一直备受质疑。2015年10月，就有媒体曾报道过优客工场的收入组成，其中90%来自租金，业务收入单一。 盈利模式单一，办公空间租金仍是营收主要来源 尽管目前优客工场的主要盈利模式已扩展为直营办公空间、品牌加盟管理、生态圈投资、个人会员服务以及流量平台5种，但公开数据显示，优客工场2017年营收为1.67亿元，其中来自办公空间租金的收入占比依然高达九成。2018年，优客工场除去租金以外的收入提升至25%，但办公空间租金仍是营收的主要来源。 优客工场的相关负责人表示，优客工场主要通过四种方式实现：第一种，是以租金获取现金流；第二种，是依靠如会议室、IT维修等基础增值服务；第三种，则是依靠培训、传媒等优客自身提供的各种高级服务；第四种则主要靠会员的会费。未来，增值服务和租金的占比四六开。 盈利模式仍在探索的不确定因素尚未解决，共享经济下行的行业趋势和市场大环境的不景气，进一步影响着优客工场。 《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，收租的“二房东”模式中，行业盈利依赖卖工位，而只有共享办公出租率平均达到85%时，才能保持盈亏平衡；而企业对共享办公需求的热度冷却，对未来二房东的出租率产生了挑战。 前有WeWork上市失败，后有优客工场迎难而上，两家在声量、规模都处于行业头部的公司，曾被资本市场所青睐，但如今发出最大质疑声的，又恰恰是资本市场。 正如WeWork上市前夕，其在一级市场的估值一度高达470亿美元，但在递交招股书之后，估值便不断被调低，甚至低至150亿美元。后来，WeWork上市搁浅，最终被软银接盘，WeWork创始人落得出局的下场。 国内方面，从2018年下半年来说，WeWork的中国后继者们也是风波不断。其中，氪空间2019年管理层遭遇大调整，CEO、CFO、COO等集体离职；潘石屹也公开表示，截止2018年底，SOHO 3Q的规模未达预期，共享办公业务也进展不顺，这导致SOHO中国开始重回销售老本行；优客工场也进行了裁员，资本对共享办公空间的兴致也在褪去。 此次优客工场的上市，对于共享办公企业来说，无疑能在寒冬中给人带来一剂强心剂。然而，为了优客工场的可持续发展，毛大庆道阻且长。 （钛媒体编辑陶淘综合自雷帝触网、新浪科技、腾讯网） [详情]
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