来源微信公众号：观点 “自立门户”的时代邻里，有了资本的助推，除了可以直接进行股权或债券融资、改善财务水平，最重要的，将是进行规模和业务的扩张。 观点地产网 2019接近尾声的这一天，是物业管理行业风头正盛的一天。时代邻里紧赶慢赶搭上了末班车，与保利物业同一日登陆资本市场。一大早，岑钊雄就带领一众管理层齐齐现身，等待敲钟的一刻。 两家公司的开盘表现，颇为人们好奇。9点半准时开盘，相比保利物业的开盘大涨，时代邻里则出现破发，开报4.89港元，较招股价下跌5.05%，1手帐面蚀260港元。然而管理层似乎丝毫未受破发的影响，心情极佳。 此次破发，或许是在意料之中。据观点地产新媒体了解，时代中国于年内共三次公告将物业分拆的消息，并未出现股价上涨的情况，最近一次于11月28日公告，股价还在持续走低。 港交所敲钟 有市场人士认为，尽管港股市场近年来对物业企业颇为青睐，但目前对其态度也回归理性。具体到时代邻里本身来看，破发跟其估值虚高有关。一方面，时代邻里对母公司的依赖较大，另一方面，相比其他物业股，其财务表现、规模和商业模式各方面并不突出。 据了解，时代邻里于2009年成立，其于近几年快速成长壮大，直接推手来自母公司时代中国。 目前，时代邻里的主要服务包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、其他专业服务，其大部分收入来自时代中国物业开发项目提供的物业管理服务。 招股书显示，2016-2018年，该公司收入从3.73亿元增长至6.96亿元，年复合增长率为36.6%，并于今年上半年收入4.56亿元，同比增长48.1%；净利润则从2010万元增长至6420万元，年复合增长率为78.8%，并于今年上半年同比增长50.7%至4180万元。 值得注意的是，于2016年、2017年及2018年以及截至2019年6月30日止六个月，来自向时代中国开发的物业提供物业管理服务的收入分别占其产生自物业管理服务收入的约81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。 截至2019年6月30日，公司在管项目有53处由时代中国开发，总建筑面积为1530万平方米，占在管总建筑面积的44.1%。而未来两年内，时代中国还将交付650万平方米物业予公司管理。 依托母公司的发展布局，时代邻里的绝大部分物管市场同样来自于大湾区。截至2019年6月30日，其位于中国的204个在管物业管理服务项目及六个市政环卫项目中有191个位于大湾区，约占在管总建筑面积的87.7%。 并购拓展 背靠母公司成长壮大，时代邻里也有意脱离依赖。岑钊雄和白锡洪共同敲响的上市钟声，也宣告着时代邻里正式实现与时代中国的“分身”。“这对于时代邻里来说，是值得纪念的重要时刻”，白锡洪喜笑颜开。 执行董事兼行政总裁王萌也现场答疑道，“在项目面积上，会使来自于时代中国支持的与来自第三方的，保持一个均衡的比例，双方持续都会增长。” 此外，虽然时代邻里本次是作为独立平台运营上市，但融资是否会继续反哺母公司，为地产业务“输血”，则是市场关注的另一个重点。 根据招股书披露，截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，时代邻里的资本负债比率分别为55.7%、11.5%、1，494.7%及1，022.2%。其中，截至2018年12月31日的资本负债比率高达1，497.7%，主要是由于2018年订立资产抵押证券。 据了解，2018年5月18日，公司和第三方订立总金额为16.75亿元的资产抵押证券，该资产抵押证券期限为1-8年，以年利率6.5%-7.5%计息，由若干应收贸易款及公司部分在管物业的物业收取权作为抵押。该笔借款用于向时代中国提供未偿还余额分别为16.01亿元，及15.26亿元贷款。 关于上市募资资金的用途，招股书中显示，时代邻里计划将募资使用在战略收购、打造互联网智慧社区和发展一站式服务平台。王萌也表示道，其中有65%会用于未来战略投资和收并购，目前正在广大的物业市场进行深入的谈判。 事实上，在竞争对手颇多的物业市场，时代邻里得以快速发展并上市募集，走的是收并购的捷径。 根据招股书显示，截至2019年6月30日，公司所管理物业的总建筑面积3470万平方米，相比2018年末的1880万平方米增长85.47%。值得注意的是，其中第三方在管总建筑面积便达到1940万平方米，占总在管面积55.9%。 规模迅速扩大，很大程度上归功于收购。2019年3月收购广州东康（广东省一家知名物业管理及市政环卫服务供应商），令其物业组合增加了1340万平方米的物业管理在管建筑面积。 “自立门户”的时代邻里，有了资本的助推，除了可以直接进行股权或债券融资、改善财务水平，最重要的，将是进行规模和业务的扩张。 白锡洪表示：“集团将继续深耕大湾区，跟随时代中国的发展足迹扩大我们的管理版图，巩固在大湾区的领先市场地位。同时，将加强与第三方开发商战略合作，通过战略性收购及投资，持续推进业务快速增长。” [详情]
来源：财华社 时代邻里作为物业服务行业综合实力排名第11位的公司，上市节点似乎比同业公司晚了一点。 2014年自彩生活上市以来，港股市场迄今已经迎来14家内地物业服务公司。从港股市场对物业公司的青睐度而言，公司上市或只是时间问题。 期望于上市之后，公司能独立自主运营，将资本投资于业务扩张，而非继续成为地产公司的融资平台。这样于公司发展公正，与公司投资者公正。 厘定合格股东发售标准，时代邻里上市在即？ 11月28日，时代中国（01233-HK）公告建议分拆时代邻里控股，并于港交所主板独立上市。这已经是下半年以来，公司连续发布物业板块上市系列公告。 2019年9月9日，公司第一次公告要分拆时代邻里控股上市。一般地产公司拆分物业板块上市都会迎来市场看涨。 时代中国年内三次公告分拆消息，并未引起股价上扬。11月28日这次股价还在继续走低。这也是一个奇怪现象。 联想到10月份鑫苑服务上市股价破发，或预示着资产市场对物业公司态度正回归理性。即使物业行业是一个稳赚行业，但也要依据财务等状况不同公司不同对待。 翻看公告，主要是已经厘定合格股东于优先发售预留股份，及有条件分派的保证配额基准已经厘定。 就优先发售的保证配额基准为合格股东于2019年12月2日记录期内，每持有24股可认购1股预留股份。 有条件分派的基准为合格股东在记录期每持有2.6股可获派发1股股份。 从公司公告看，时代邻里上市或已经按部就班有序开展，离2019年结束还有一个月，不知道公司能否搭乘这最后一趟末班车上市。 背靠时代中国壮大，资产证券化为地产公司‘输血’ 和很多物业公司都是为地产公司服务一样，广州时代物业于1998年诞生，也是接手自己开发商开发的物业，提供物业服务。 很长一段时期内，时代物业都是时代中国最主要的附属公司。2009年，广州时代邻里注册成立，并一路成长为现在的规模。 据中指院数据，2019年公司综合实力已经位居物业服务百强企业第13位。2018年在中国物业管理协会评选物业服务企业综合实力测评TOP100位列第11位。 截至2019年6月30日，公司在中国15个城市拥有210个在管项目，在管物业总建筑面积逾4270万平方米。 2016-2018年，公司收入从3.73亿元，增长至6.96亿元，年复合增长率为36.6%。净利润从2010万元，增长至6420万元，年复合增长率为78.8%。 公司收益稳定增长主要得益于与时代中国持续合作，在管总建筑面积快速扩张。 由时代中国提供的建筑面积由2016年底的1001万平方米，增长至2019年6月末1528万平方米。 截至2019年6月30日，公司在管项目有53处由时代中国开发，总建筑面积为1530万平方米，占公司在管总建筑面积的44.1%。 未来两年内，时代中国还将陆续交付650万平方米，成为公司业绩增长来源。 可以说时代中国是公司成长壮大的直接推手，但某一方面，时代邻里也在反哺时代中国。 2016-2018年，公司借款总额分别约为500万元、500万元、16亿元，2019年6月末为15亿元。 作为一家只赚不赔的物业服务公司，公司2018年借款骤升也是不同寻常的。 这主要是自2018年以来，公司以若干应收物业费及物业费收取权为抵押，设立资产抵押证券，为地产公司‘输血’。 公司资产抵押证券用于向时代中国提供未偿还余额分别为16.01亿元，及15.26亿元贷款。 恢复‘自由身’，上市是第一要务 其实像时代邻里这样，为地产公司做资产证券化融资的物业服务公司不在少数。物业服务公司为地产公司‘输血’已经是业内公司共同的‘宿命’。 不过这也是没有办法的事，大家有共同的利益捆绑。只有地产公司快速扩张，物业公司在管面积才能增长。不过此次上市，时代邻里将作为独立平台运营。 本次上市主体是2019年7月12日成立，由丰亚企业持股61.54%，李强、白锡洪分别持有0.15%、2.32%比例股份，时代中国其他股东持股比例占35.99%。 丰亚企业由时代中国控股创始人、董事长岑钊雄，和其配偶李一萍拥有。因此，时代中国、时代邻里控股股东皆为岑钊雄。 对于时代邻里来说，分拆后公司将作为独立身份发展，相对于早年的利益捆绑，可谓是恢复‘自由身’。 自由固可贵，不过公司的前路也是道阻且长。首先公司得过上市这一关。分拆出来就是为上市，上市后公司的身份也较现在大有不同。 不仅拥有独立资金筹集平台，还可直接进行股权或债务融资。有了资本助推，还可以改善经营和财务表现，最重要的就是业务扩张。 这个业务扩张即是机遇也是挑战。物业服务公司想要通过招投标招揽项目，扩充在管面积非常难。一个是竞争对手多，另一个一般公开招标的也少。 在这种情况进行第三外拓项目，收购是最直接，也是最有效的办法。但动辄数亿元的收购资金不是一般同业具备的。 由此上市募集对于想做大的物业服务公司重要性可见一斑。时代邻里2015年开始进行外拓物业，起步相对较晚。 但到2019年6月30日，公司第三方在管总建筑面积却达到1940万平方米，占总在管面积55.9%，可谓成绩斐然。这其中就有收购的功劳。 2019年3月公司4527万元收购广东东康，使得公司投资组合物业管理在管面积增加1340万平方米。 综上所述，时代邻里作为行业综合实力排名第11位的公司，上市节点似乎比同业公司晚了许多。 但从港股市场对物业公司的青睐度而言，公司上市时间也是在今年年底或明年早春，只剩下后续走流程的事。 期望于上市之后，公司能独立自主运营，将资本投资于业务扩张，而非继续成为地产公司的融资平台。这样于公司发展公正，与公司投资者公正。[详情]
原标题：时代中国：每持2.6股股份获派1股时代邻里股份 11月28日，时代中国控股有限公司（时代中国控股，01233.HK）公告，已厘定了预备分拆上市的全资子公司时代邻里控股有限公司的合资格股东于优先发售的预留股份及有条件分派的保证配额基准。此前的11月15日，时代中国控股已公告将派发有条件特别中期股息——将向合资格股东实物分派合共7.46852747亿股新时代邻里股份。合资格股东是指于12月2日下午4：30名列时代中国控股股东名册的股东。 时代中国控股此次确定，就优先发售的保证配额基准为合资格股东于2019年12月2日（记录日期）每持有24股股份的完整倍数可认购1股预留股份。有条件分派的基准为合资格股东于该记录日期每持有2.6股股份获派发1股时代邻里股份。 今年9月9日，时代中国控股公告已向香港联合交易所申请分拆旗下全资子公司时代邻里控股有限公司，于香港联交所主板独立上市。 时代中国控股表示，上述业务已发展成足以进行独立上市的规模，作为独立上市集团的身份，时代邻里拥有独立的集资平台及通过全球发售扩阔其投资者基础，可直接进入股权及/或债务融资的资本市场，为其现有营运及日后扩展提供资金，而毋须依赖时代中国控股，从而改善营运及财务管理效率，且可让股东有机会在独立平台上将分拆集团的分拆业务的投资价值变现。 11月25日，瑞银集团发表报告指，该行与律师及时代中国控股管理层的会面中了解到，其城市重建项目正在加快，并可在今年的业绩中有报告盈利。 瑞银集团认为，时代中国控股近期与平安房地产达成有关城市重建的框架协议属正面，估计该公司分拆其物管业务的特殊股息收益率约为10%，而时代中国控股目前估值为明年预测市盈率3.9倍，对比行业平均为5.9倍，认为市场未反映其盈利的可持续性，及城市重建的转换加速。 根据官网，时代中国控股成立于1999年，一直深耕珠三角地区，业务覆盖住宅开发，产业、商业开发运营，以及城市更新、金融、长租公寓、社区服务、物流仓储、教育、家具家装等领域。2019年6月30日，总资产超过1400亿元。 时代邻里，是时代中国控股核心业务板块之一。初步招股文件显示，时代邻里业务包含物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务等。根据官网，时代邻里旗下拥有“时代物业”、“东康物业”、“万宁物业”等物业服务公司，“邻里邦网络科技”社区O2O公司、“邻里智能化”工程公司、“骏安电梯”、“时代融信”社区金融理财公司以及专业物业人才培养的“时代邻里学院”。 11月28日，时代中国控股收于15.2港元，跌幅4.76%。[详情]
原标题：时代邻里资产负债率连续三年超95% 人工成本攀升占销售成本总额6成 来源：长江商报 房企分拆物业上市成为潮流。日前，时代中国控股旗下物业企业——时代邻里控股有限公司披露上市申请资料，拟在港交所上市。 依靠母公司时代中国实现的规模扩张，近年时代邻里发展迅速。从营收来看，收入从2016年的3.73亿元人民币增至2018年的6.96亿元，年复合增长率为36.6%，2019年上半年公司收入增长48.1%至4.56亿元。 2016年至2018年，时代邻里净利率从2010万元增至2018年的6420万元，年复合增长率为78.8%，2019年上半年公司净利润达到4180万元，同比增长50.7%。 不过，近几年来，时代中国控股大举扩张，高溢价拿地导致负债大幅增长。截止今年中报，时代中国控股有息负债501.21亿元，比2018年末增长23.52%，其中，短期债务100.3亿元，比2018年底增长37.17%。今年前8个月，公司实现销售金额431.4亿元，仅完成年度目标的57.52%。 与此同时，时代邻里的资产负债率高于同行，2016年至2019年上半年，分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%。此外，公司面临较大的人工成本压力。招股书数据显示，2016-2018年以销售成本入账的人工成本分别占销售成本总额的59.1%、56.1%、56.7%。 针对公司的财务状况及上市规划，长江商报记者发送采访函至时代邻里，截至发稿前没有得到回复。 分拆物业上市 9月9日，时代中国公告称，建议将公司附属公司时代邻里分拆，并于联交所主板独立上市。本次完成建议分拆及上市后，时代中国将不会保留时代邻里已发行股本的任何权益，而时代邻里将不再为时代中国附属公司。 据介绍，时代邻里主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务。公司成立于1998年，于2016年收购万宁物业，2019年收购东康物业。 根据中指院《2019物业百强报告》，广州时代物业位于中国百强物业的第13位，紧随佳兆业美好、新城悦服务之后。 时代中国本次公告并未披露时代邻里的规模情况。不过据时代中国业绩报显示，2019年上半年，时代中国为210个项目阶段提供了物业管理服务，营业收入3.33亿元，同比增长74.7%。时代中国表示，建议分拆将促使保留集团及分拆集团就其各自的业务更集中于发展、战略规划及更佳的资源分配。 近年，时代邻里业绩增长迅速，收入从2016年的3.73亿元增至2018年的6.96亿元，年复合增长率为36.6%，2019年上半年公司收入增长48.1%至4.56亿元。2016年至2018年，时代邻里净利率从2010万元增至2018年的6420万元，年复合增长率为78.8%，2019年上半年公司净利润达到4180万元，同比增长50.7%。 财经评论员严跃进向长江商报记者表示，分拆上市是一个大的主流，这和港交所这两年相对便利的上市机会有关。通过上市，也可以形成较好的物业发展模式，同时也有助于此类企业未来借上市来加快规模扩张。 超3成收入来自母公司 报告期内，时代邻里的各项指标均处于行业居中水平。但从长远发展来看，公司社区增值服务占比在2018年微降，未来想象空间还是集中在依靠母公司时代中国实现的规模扩张。 近年，房企将物业资产分拆上市成为热潮，时代邻里同样依附于母公司。时代邻里的最大客户为时代中国集团，公司向其提供物业管理服务、对非业主的增值服务及社区增值服务。 数据显示，2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六个月，来自向时代中国集团提供服务之收入分别为1.2亿元、1.21亿元、2.16亿元及1.22亿元，分别占公司总收入的32.3%、23.4%、31.1% 及26.8%。 2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六个月，来自向公司的前五大客户提供服务的收入分别为1.26亿元、1.37亿元、2.38亿元及1.33亿元，分别占公司总收入的34.0%、26.4%、34.2%及 29.4%。其中，同期来自物业管理服务项目的收入分别为2.22亿元、3.31亿元、4.04亿元和2.96亿元，分别占比公司总收入的59.5%、63.7%、58.1%和64.9%。 公司管理面积持续扩张，2016年至2019年上半年，公司在管物业总建筑面积分别为1310万平方米、1600万平方米、1880万平方米和4270万平方米（包括市政环卫服务）。 2019年上半年，公司获得15份物业管理合同，包括学校、住宅、政府办公楼、商业项目等物业管理项目，管理面积增加仍然有限。对公司贡献最大的物业管理服务业务，一度推升人工成本上扬，公司的人工成本从2016年的1.69亿元增至2019年上半年的2.26亿元，占比从59.1%增至67.7%，进一步压缩利润空间。 时代邻里正试图减少对母公司的依赖，向外拓展新业务。报告期内时代邻里的外拓项目增速较快，占比由2016年的18.8%提升到2018年的26.8%。截至2019年6月30日，公司管理151项外拓的物业管理在管项目，较2018年12月31日增加235.6%。 至2019年上半年，来自第三方物业开发商的管理面积为1.94万平方米，该项收入从2016年的0.42亿元增至2018年的1.08亿元，今年上半年为1.04亿元。2019年上半年，公司获得15份物业管理合同，包括学校、住宅、政府办公楼、商业项目等物业管理项目，管理面积增加仍然有限。 财经评论员严跃进认为，扩大规模等做法，有助于实现规模效应。而且部分在管物业项目实际上也充分体现了其对于非住宅类的物业项目有较好的经营优势。 资产负债率连续三年超95% 近日，一则全员卖房消息将时代中国推向了舆论漩涡的中心。时代中国称，对于网传的爆料截图并不知情。跟其他开发商一样，卖房是真，全民营销一直在做，这是正常的营销推广手段；裁员信息不实，内部并无下发相关文件。 虽然时代中国否认裁员，不过其面临着业绩压力是事实。在2018年的业绩会上，时代中国将2019年的销售目标定为750亿元。数据显示，2019年上半年，公司合同销售额312.3亿元，同比增长20%，仅完成全年销售目标的41.6%，较上年同期的46%下降5.4个百分点。 为快速进入千亿阵型，今年上半年时代中国积极拿地，新增土储与拿地金额已超去年全年。不过，早在几年前就提出全国化布局的战略规划有些失衡，超过90%的项目仍重仓在广东省。 “全员卖房”的时代中国大举扩张，高溢价拿地导致负债大幅增长。截止今年中报，时代中国控股有息负债501.21亿元，比2018年末增长23.52%，其中，短期债务100.3亿元，比2018年底增长37.17%。今年前8个月，公司实现销售金额431.4亿元，仅完成年度目标的57.52%。另据万德数据，时代中国的经营性现金流自2014年以来均为负数，今年上半年为-27.75亿。 与此同时，时代邻里的资产负债率也高于同行，2016年至2019年上半年，分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%。统计发现，截至2018年年底，前十名上市物业公司无一家资产负债率高于80%，其中澳元健康资产负债率最高为75%。2019年上半年，上市前十家物业企业资产负债率普遍维持在80%以内。 财经评论员严跃进对长江商报记者表示，理论上说物业或服务企业资产负债数据不会太高，因为本身不涉及大规模的项目收购和经营。类似高负债的情况，或和其收购相关项目、对外有各类融资等有关。 现金流方面，时代邻里2016年经营活动所用现金流量净额为438.3万元，2017年为净流入2330.7万元，2018年迎来经营活动现金净流入11.15亿元，但公司投资活动所用现金流量净额也达到了15.43亿元。 截至2019年上半年末，公司投资活动所得现金流量净额达到1.09亿元，但经营活动所用的现金流量净额为8.47亿元，再加上公司融资活动所用现金流量净额为1.39亿元。时代邻里2019年上半年末的现金及现金等价物大幅减少至3.04亿元。[详情]
房企融资收紧，物业的价值开始凸显。继宝龙地产之后，前50强房企时代中国也在日前宣布拆分旗下物业时代邻里独立上市。 根据招股书资料显示，时代邻里的上市主体成立于2019年7月，也就是递表的两个月前。相较于较宝龙地产的5个月，时代中国的拆分时间表更短，这也侧面传达出时代中国的迫切情绪。 从物业基本面来看，时代邻里的各项指标处于行业正常范围。但公司经营活动现金流量净额时高时低，资产负债率在2018年达到97%。不排除时代中国通过子公司融资输血的可能。 社区增值服务占比降低 未来仍依靠时代中国 报告期内，时代邻里的各项指标均处于行业居中水平。但从长远发展来看，公司社区增值服务占比在2018年微降，未来想象空间还是集中在依靠母公司时代中国实现的规模扩张。 根据中指院《2019物业百强报告》，广州时代物业位于中国百强物业的第13位，紧随佳兆业美好、新城悦服务之后。 从营收来看，2016-2018年时代邻里实现营业收入分别为3.73亿元、5.19亿元、6.96亿元，年复合增速为36.6%；实现净利润0.2亿元、0.34亿元、0.64亿元，年复合增速为78.8%。 尽管发展较快，但是在规模上时代邻里约为此前披露的宝龙商业的一半，处于10亿元营收以下的物企第二梯队。 与大多数物业一样，时代邻里以住宅物业为主，基础物业管理服务收入占营收结构在60%左右。2018年公司在管住宅物业的平均物业管理费为每平方米每月人民币2.4元，与中指院显示的百强物业平均物业费2.3元相当。 同期公司毛利率分别为23.2%、25%、27.4%，净利率分别为5%、7%、9%。对比同行已上市物企，时代邻里的毛利率处于行业中位，但净利率水平偏低。 在招股书中时代邻里提到，公司面临较大的人工成本压力。2016-2018年以销售成本入账的人工成本分别占销售成本总额的59.1%、56.1%、56.7%。同期，分包成本分别占销售成本总额的22.4%、22.6%、24.4%。尤其是2016年，时代邻里人工成本占比高出百强物业均值5.7个百分点。 值得一提的是，报告期内时代邻里截至2018年12月31日全国90个在管项目中，有83个位于大湾区。在大湾区在管面积分别为11.3百万平方米、14.0百万平方米、15.5百万平方米及29.5百万平方米，分别占物业总建筑面积的86.6%、87.2%、82.7%及85.0%。 这与地产母公司时代中国有关。2016-2019年6月，来自时代中国集团开发物业的物业管理服务收入分别占物业管理服务收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。而大湾区正是时代中国深耕之地。 并且，由时代中国开发的未交付的总建筑面积为6.5百万平方米，预计将于未来两年交由时代邻里管理。以2019年上半年34.7百万平方米的面积计算，这6.5百万平方米相当于18.7%的面积增速。 除此之外，报告期内时代邻里的外拓项目增速较快，占比由2016年的18.8%提升到2018年的26.8%。截至2019年6月30日，公司管理151项外拓的物业管理在管项目，较2018年12月31日增加235.6%。 短期内，无论是外拓项目还是来自时代中国的项目储备，时代邻里的增速可期。但从长远来看，靠规模扩张的物业是一个存量市场，物业行业的增量来自于增值服务。但报告期内，时代邻里的社区增值服务收入占比走低，分别为10.7%、12%、8.5%，2019年上半年下滑至6.9%。 输血母公司 经营现金流时正时负 分拆将使时代中国的股东有机会在分拆业务的独立平台下，将对本集团的投资价值变现，这是时代邻里拆分理由的第一条。 这一理由与宝龙地产极其相似。相似的不止这些，同样是高负债房企，时代中国拆分出来的物业资产负债率也颇高，接近100%。 时代邻里前身为广州时代物业，成立于1998年。此次上市主体时代邻里成立于2019年7月，两个月后即向港交所递表。 一路随房地产母公司发展壮大，时代邻里自成立以来的收购不多。报告期内，公司披露的收购有收广州万宁、佛山市合泰、珠海市原兴、骏安电梯、广州东康及清远市荣泰，录得商誉分别为47.2百万元、47.2百万元、47.2百万元及68.8百万元，分别占各期末资产总值的9.9%、5.4%、1.3%及2.9%。 物业作为一个现金流充沛的行业，时代邻里并购不多，资产负债率却达到98%、95%、97%。 流动负债中，占大头的是其他应付款项及应计项目。这些应付款项中，有一笔关联方提供贷款500万元，年利率为8.0%，该贷款已悉数偿还。除上述贷款外，其他应付款项为无抵押、免息及按要求偿还。 2018年与关联方其他应付款来往减少的同时，又多了一笔1.57亿元的抵押贷款。 事实上，这仅仅是即期部分的负债。2018年5月，时代邻里以应收贸易款项（2018年12月31日：人民币3525万元，2019年6月30日：人民币4528万元）及于未来年度就其管理的若干物业收取管理费的权利，设立为期八年的资产抵押证券总面值为16.75亿元。名义利率介于每年6.5%至7.5%。截至2019年6月，已经偿还1.49亿元本金。 对于这笔大额负债，时代邻里相关描述中有这样一句：在此之后，我们将向时代中国集团就资产抵押证券提供相同本金金额以及利率的贷款。 半年报显示，2019年上半年时代中国新增拿地金额187.6亿元，已超出去年全年的实际拿地金额。同时上半年销售额312.3亿元，完成年目标750亿元的42%。 加速扩张下负债走高。上半年时代中国总负债1110.52亿元，首次突破千亿元，资产负债率再次上升，至76.37%；目前拥有现金及银行结余总额258亿元，较2018年底有所减少。 高喊全员卖房之后，时代中国又紧接着拆分物业，很难不让人联想到融资输血。 值得注意的是，时代邻里的经营活动产生的现金流量净额波动剧烈，分别为-438万元、2330万元、11.1亿元，2019年上半年有变为-8.47亿元。这主要是与关联方在其他应付款项及应项目中的往来所致。 而用应收贸易款项/营业收入，时代邻里各期末的比例在30%左右。报告期内，公司应收贸易款项减值准备分别为5.5百万元、8.2百万元、9.9百万元及12.9百万元。同期物业管理费收取率走低，分别为90.3%、88.5%、89.0%、82.9%及85.7%。[详情]
2014年，花样年控股（01777）分拆旗下物业管理公司彩生活（01778）赴港上市之后，港股迎来一波内地物业管理公司上市潮，并且涌现出了碧桂园服务（06098）、雅生活服务（03319）、绿城服务（02869）等一批带给投资者丰厚回报的个股。 正因为如此，投资者期望越来越多的优质物业管理公司能够登陆港股。 智通财经注意到，时代中国控股（01233）于9月9日发布公告称，公司建议将公司附属公司时代邻里股份分拆，并透过分派及将时代邻里新股份进行全球发售（包括优先发售）的方式于联交所主板独立上市。时代邻里股份于联交所主板独立上市构成公司根据第15项应用指引分拆时代邻里。联交所已确认公司可进行建议分拆。同日，时代邻里向联交所递交上市申请。 那么，这家背靠时代中国的物业管理公司，能否像其他优秀物业管理公司一样有为二级市场投资者带来丰厚回报的潜力？ 业绩快速增长，业务对母集团依赖度较低 根据时代邻里招股书，公司业务主要分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务四大板块。截至2019年6月30日，时代邻里有210个在管项目，包括位于中国15个城市的物业管理项目（包括住宅小区、工业园、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场及教育机构以及市政环卫项目），在管物业总建筑面积逾4270万平方米。 于往绩记录期间，时代邻里业绩增长迅速，收入从2016年的3.73亿元人民币（下同） 增至2018年的6.96亿元，年复合增长率为36.6%，2019年上半年公司收入增长48.1%至4.56亿元。2016年至2018年，时代邻里净利率从2010万元增至2018年的6420万元，年复合增长率为78.8%，2019年上半年公司净利润达到4180万元，同比增长50.7%。 值得注意的是，时代邻里过往业绩增长迅速，但公司对母集团的依赖度却不高。招股书显示，公司最大客户为时代中国集团，公司向其提供物业管理服务、对非业主的增值服务及社区增值服务。于2016年至2018年及2019年上半年，公司来自向时代中国集团提供服务的收入分别为1.2亿元、1.21亿元、2.16亿元及1.22亿元，分别占公司总收入的32.3%、23.4%、31.1% 及26.8%。同期，公司来自向公司的前五大客户提供服务的收入分别为1.26亿元、1.37亿元、2.38亿元及1.33亿元，分别占公司总收入的34.0%、26.4%、34.2%及 29.4%。 2016年8月，时代邻里旗下广州市时代物业管理以总对价2605.2万元收购骏安电梯70%的股本权益。 2019年2月，广州市时代物业管理与独立第三方广州市广永国有资产经营有限公司订立股权转让协议，据此，广州市时代物业管理以总对价4527万元收购广州市广永于广州东康持有的全部股本权益。 为扩大公司在佛山市业务的规模，于2019年4月，广州市时代物业管理与独立第三方佛山市桂南投资有限公司及佛山市宜信订立股权转让协议，据此，广州市时代物业管理以最高对价184.91万元收购佛山市桂南于佛山市宜信持有的全部股本权益。时代邻里在招股书中表示，该收购估计将于2019年9月底前完成，截至最后实际可行日期，佛山市宜信于佛山市从事提供物业管理服务及其他增值服务。 负债高企，经营活动“造血”持续能力待考 可见，时代邻里的发展模式与其他大型物业管理公司的发展模式别无二致，即为母公司物业提供管理服务加外延并购。然而，在发展过程中时代邻里采取的是高杠杆模式，2016年至2018年公司经调整资产负债比率均在90%以上，2019年上半年经调整资产负债比率仍高达82.6%。 在此情况下，如果公司经营活动不能持续“造血”将面临较重的偿债压力。从过往现金流表现来看，时代邻里2016年经营活动所用现金流量净额为438.3万元，2017年为净流入2330.7万元，表现不温不火。尽管公司在2018年迎来经营活动现金净流入11.15亿元这样的“高光时刻”，但公司投资活动所用现金流量净额也达到了15.43亿元。 时至2019年上半年末，公司投资活动所得现金流量净额达到1.09亿元，但经营活动所用的现金流量净额为8.47亿元，再加上公司融资活动所用现金流量净额为1.39亿元。时代邻里2019年上半年末的现金及现金等价物大幅减少至3.04亿元。 一方面负债率高企，另一方面账上资金大幅紧缩，时代邻里未来通过需要大量资金投入的并购模式扩大业务版图难度应当不小，这或许是公司谋求上市的原因之一。 看来，时代邻里未来要保持不低于过往的业绩增长，仍然需要母集团的助力。智通财经了解到，2019年上半年，时代中国实现合同销售额312.3亿元，同比增长20.1%，实现销售面积206.4万平方米，同比增长36.8%。时代中国仍是百强房企中业绩增速较快的之一。 不过，时代中国上半年仅仅完成了年度销售目标750亿元的41.6%，较上年同期的46%下降5.4个百分点。时代中国最新公布的销售数据显示，截至2019年8月31日止8个月的累计合同销售（连合营项目销售）金额约为431.4亿元，增速较上半年下滑至17.8%。8月，时代中国合同销售（连合营项目销售）金额约为63.28亿元，同比增长14.3%。这意味着，时代中国在9月至12月四个月时间内，平均每月要达到约80亿元的销售额才能完成既定销售目标。 城市限价及融资收紧的政策背景下，时代中国能否完成全年销售目标，尚需画上一个问号。时代中国未来能为时代邻里的业绩增长带来多少助益，还是一个未知数。[详情]
原标题：物管服务供应商时代邻里向港交所递表 在管项目达210个 来源：智通财经网 智通财经APP获悉，据港交所9月9日披露，时代邻里控股有限公司向港交所主板递表，海通国际为其独家保荐人。 时代邻里控股有限公司是中国领先及快速发展的综合物业管理服务供应商之一。据了解，时代邻里公司的主要业务是物业管理业务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务。截至2019年6月30日，公司有210个在管项目，包括位于国内15个城市的物业管理项目，在管物业总建筑面积逾4.27千万平方米。 行业现状 随着中国城镇化进程加快及人均可支配收入不断增长，商品房的供应亦相应增加。根据中指院报告，中国已售商品住宅物业总建筑面积从截至2013年12月31日的13.055亿平方米增至截至2018年12月31日的17.165亿平方米，年复合增长率为5.6%。全国商品房新开工总建筑面积由截至2017年12月31日的17.865亿平方米增加17.2%至截至2018年12月31日的20.934亿平方米。 为应对住户对更高质量及多元化服务的需求和物业管理公司的综合成本增加带来的越来越大的经营压力，更多物业管理公司愿意调整其业务模式。信息技术和互联网往往对物业管理行业的服务多样化发挥促进作用。在互联网和移动应用程序的帮助下，智慧园区的发展逐步升温。以住户需求为核心，“智慧园区”旨在通过整合线上线下信息资源、反映社区特征和使用物联网、AI技术、云计算、智能终端和其他信息技术，实现生活服务的数字化、自动化、现代化和协同作用。中国相关政府部门也强烈鼓励发展社区增值服务和智慧园区。 时代邻里业务状况 为改善经营效率和客户体验，时代邻里控股公司建立了“融”物业生态圈，旨在满足不断变化的客户需求。如下图所示： 相关资料显示，时代邻里控股公司收入从2016年的3.729 亿元增至2018年的6.958亿元，年复合增长率为36.6%，并从截至2018年6月 30日止六个月的3.076亿元增加48.1%至截至2019年6月30日止六个月的4.557亿元。公司的净利润从2016年的2.01千万元增至2018年的6.42千万元，年复合增长率为78.8%，并从截至2018年6月30日止六个月的2.78千万元增加50.7%至截至2019年6月30日止六个月的人4.18千万元。 一般而言，公司的社区增值服务产生的毛利率高于物业管理服务、非业主增值服务及其他专业服务产生的毛利率。公司的社区增值服务录得相对较高的毛利率，主要因为其他三条业务线的服务与社区增值服务相比属于更为劳动密集型的服务。 时代邻里的竞争优势：扎根于大湾区并具有明显的增长潜力；时代中国集团的支持及强大的业务发展能力；多元化服务组合，迎合各类物业与客户，创造多元化收入来源；丰富的物业管理经验及卓越的服务质量；标准化及智能运营以及先进的IT系统等。 与公司业务有关的风险包括：政府法规或政策的变化；物业管理及增值服务的供求状况变化；发展及加强与除时代中国集团的物业开发商及业主的合作关系的能力； 于内部产生足够流动资金以及获取外部融资的能力；了解所提供物业管理服务的物业住户的需求的能力； 适应没有过往经验的新市场，包括适应该等市场的行政、监管及税务环境的能力等。[详情]
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