欧洲楼市逆势上扬迎来小阳春 多城出现楼市泡沫

　　欧洲楼市逆势上扬迎来小阳春 多城出现楼市泡沫

　　文/意见领袖专栏作家 郝倩

　　当欧洲各国正在经历过去数十年来最严重的经济下滑之时，诸多大城市的房价却还在持续飙升，甚至过热到有泡沫的嫌疑。不奇怪么？

　　最新的统计结果显示，伦敦楼价在10月份的涨幅创下5年以来最高。伦敦有可能在明年领衔房价涨幅，即使有新冠疫情和英国脱欧两只黑天鹅作祟，依然有当地地产咨询机构预计未来5年伦敦房价仍有可能上涨两成。

　　类似的，国际地产中介莱坊（Knight Frank）同样在近期预计伦敦楼价在2024年之前会上涨15%，第一太平戴维斯（Savills）则的预计是12.7%的涨幅。虽然对楼价的预计鲜有精准，但市场依然普遍认为未来数年伦敦楼价会继续上涨，而自从1980年前以来，伦敦楼价基本每年平均涨幅都在6.9%。这种乐观似乎一句击退了之前所谓“逃出大城市”的各种冲动。

　　——改善居住环境带来楼价上涨

　　因为美国大选和辉瑞疫苗新闻两大利好，几乎整体英股都有上扬，包括沉寂已久的酒店和旅游类股票。但是地产股是个特例，就算没有重大利好新闻，昨日地产股也同样会上涨，因为几乎所有的地产股最近都提高了业绩预期。昨日英国地产商Taylor Wimpey股价上涨12%。因为他们公告称2021年的经营利润将超过预期，并对英国楼市走向十分看好。类似的，另一家英国开发商Barratt开发公司也是在10月份就做出了乐观的预期，股价上扬。

　　虽然英国依然处在二波疫情的谷底，这一次很多开发商却是十分乐观。这其中，英国老牌地产商Redrow公司就在昨日发布公开声明，该公司主席图特（John Tutte）称：自从7月份进入新财年以来，公司发展情形良好，从年初开始交易形势就十分强劲。举例来说，从7月4日到10月30日以来，18个星期以来楼市预定的价值比去年同期增加5%，这其中地区性的板块需求旺盛，甚至销售价格都有2%的提升。

　　由于市场形势发生变化，Redrow的开发重点也发生变化，他们开始减少在伦敦的业务，更为关注在英国西北部，中部和一些小城镇的开发，目的就是建造更为宽敞的住宅空间满足住客需求。与第一轮禁足不同，这一次虽然疫情依然令人忧心，但建筑公司也依然可以照常开工，Redrow的办公室同样在禁足期间开放，不仅可以照常看房和交房，甚至可以在线付款。

　　市场上对于住房与在家办公的空间有更强烈的需求，这也是禁足给购房者带来的反思。这种“改善住房条件”的冲动最终转化成了楼市的一大动力。

　　英国抵押贷款机构哈利法克斯（Halifax）最新的公布的统计数据显示，10月份英国平均房价同比上涨7.5%，首次突破每套25万英镑的均价。购房者迁出市中心，从中心区的公寓迁入面积更大的独栋小别墅，导致独栋的均价涨幅远高于公寓，最终齐刷刷拉高了整体平均楼价涨幅。

　　——“小阳春”还是四季如春？

　　目前英国楼市凸显两大趋势：“郊区化”和楼市供应减少。因为新冠危机，禁足与各项疫情控制措施，甚至还有一些建筑材料的短缺，使得楼市供应短缺。所以今年原计划5.2万套的新建住宅最终可能只能建成一万套，供应短缺被视作房价保值的原因之一。

　　根据仲量联行的分析，伦敦依然被预计在明年将比英国其他地区的房价涨幅都要大。越来越多的英国家庭选择改善住房，所以更多搬往伦敦郊区，因为更为加重“郊区化”的趋势。人们重视居住环境和居住空间，带火了很多之前较冷清的偏僻板块。

　　仲量联行研究部总监魏敦（Nick Whitten）预计说，此次房价会在以前并没有被看重的区域中涨幅最大，例如买家会考虑伦敦东部和南部一些旧城改造的新项目，有的不惜搬到包着整个大伦敦区的M25公路以外的偏远地区。从惯例来看，伦敦中心区的黄金地段永远都是最保值的，也是伦敦楼市的精髓，可是为了能买到更大的房子，买家已经可以放弃“地段”。

　　“很多买家在权衡利弊时，会宁愿选择交通便利性并非很好，但是住房空间大些的板块，之前不是那么受到欢迎的区域也热闹起来。”魏敦认为买家在调整他们的生活与工作方式，希望住房面积大一些，最好还有阳台或是花园，但无论如何他们还是希望可以在伦敦继续生活下去，就算远一点，也不要彻底上演“大逃离”。

　　魏敦认为之后的楼市复苏依然将从高端的，伦敦中心区板块开始，因为海外投资人依然更加看重哪些伦敦最核心的钻石板块。这一板块主要积聚的都是全世界的高净值买主，魏敦笃定如之前的金融危机一样，因为被视作国际买家的避险天堂，伦敦中心区一定是最先复苏的住房板块。不过这背后的原因还有目前伦敦中心区的楼价已经跌了两三成，即使是高净值人群出手，也不排除是因为目前楼价性价比比较高。

　　与上一轮全国禁足不同，这一次英国政府建议住房市场继续开放营业，所以大多数的房产中介公司的门店保持开放，就连搬家公司都可以继续营业。

　　种种迹象显示，目前看来楼市发展的前景不错，但未来的风险依然不容小觑。这一波将是转瞬即逝的“小阳春”，还是长久利好并未可知。

　　按照哈利法克斯（Halifax）董事总经理格勒（Russel Galley）的分析，目前市场依然被“改善生活”的需求所拉动，但格勒还是指明称，楼价真正的压力很可能在2021年出现。按照安永项目俱乐部（EY Item Club）首席经济咨询师阿舍（Howard Archer）的预计，明年中旬楼价或许会比现在低5%。

　　——欧洲房产泡沫最高？

　　根据瑞银全球房产泡沫指数，目前楼市泡沫指数最高的城市是德国的慕尼黑和法兰克福，其次是多伦多和香港特区，之后依次为巴黎，阿姆斯特丹和苏黎世，以及温哥华，伦敦。哪怕是瑞典的斯德哥尔摩，日内瓦，马德里和米兰都榜上有名。

　　这其中，慕尼黑楼市从2019年开始热度升高，但是法兰克福时今年才开始出现楼价上涨。瑞银的统计数据同时显示，德国楼价相比去年同期上涨11%。此外，巴黎房价从去年开始被瑞银列入了“泡沫”的范畴，开始与当地收入“脱钩”。今年的报告显示，在巴黎，若想在靠近市中心的区域买一套60多平方米的房子，需要一位资深的工薪族工作17年，所需时间比在其他任何欧洲城市都要更为漫长。

　　巴黎和伦敦的房价背后都存在同一个问题：在充满不确定的经济形势下，这两个地方的楼市在欧洲都被视为全球富豪的“避险天堂”可选项。而每一次央行大幅降息和经济刺激政策最终都让楼市受益，这才让欧洲核心板块的楼价可以岿然不动，成为积攒泡沫的温床。上一次金融危机之后，央行救市，削减利率刺激经济，这一波新冠危机之后的市场形势也有类似之处，这才让高楼价从巴黎和伦敦这种欧洲一线大城市再蔓延至其他的欧洲中心城市。

　　这大概才是这一波楼市“小阳春”背后的真正推手。

　　眼下的低利率让购房成本进入了历史低点，只是按照业内人士的说法，贷款利率是低了，可银行对于放贷却是更加严格了，如果不能支付15%到20%的首付款，基本很难申请成功贷款。相反的，等到交易量下跌之后，银行会继续放开贷款比例。至于利率，短时期内并没有任何升高的迹象，这倒是可以一直给楼市添柴。

　　随着二波疫情的逐渐加重和二度禁足，市场依然担心楼市不可能一直火下去。在英国，当明年3月份印花税减免的优惠政策结束之后，或许楼市的挑战才会真正开始。在欧洲其他主要国家，现在已经出现租金的下跌和失业率激增，所以市场的热度还能持续多久，仍需拭目以待。

　　(本文作者介绍：新浪财经欧洲站站长。工作十余年，从社会新闻到财经新闻，从上海到伦敦，从第一财经日报到新浪财经。)