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本版撰文记者吴伟玮
核心提示
“零首期”贷款由于银行要背负较高的风险，一直被中央银行严厉禁止。但是，近日本报接获多名市民投诉，称本市一些二手房中介公司对外声称，只要通过某种技术“运作”
就可以实现“零首期”。本报记者经过暗访后发现，所谓的“零首期”只不过是买卖双方和中介公司串通好的欺诈性把戏。
广州市国土房管局中介管理所(下称中介管理所)有关负责人向记者表示，虽然“零首期”在表面上看来对买方、卖方及中介公司都有利，但其实对买方没有实质性保障。为了保障市民的利益及规范行业操作，中介管理所近期将对中介公司此类行为加以关注，在必要时将对其采取行政处罚。
“零首期”是公开的秘密
虽然“零首期”被中央银行严厉禁止，但据一名有多年卖楼经验的二手房中介职员介绍，目前广州中介公司帮客户办“零首期”是一个公开的秘密，几乎所有中介公司都会对客户宣称“只要有适当的房子，就可以做到零首期”。因为“零首期”对房产的售出者没有任何风险，而且也可以减少买家的经济压力，所以它还是有一定的市场。
“零首期”带有欺诈性质
日前记者来到滨江路某中介公司假意表示欲购一套二手房，但手头资金有限，想通过中介公司操作达到“零首期”目的。该公司工作人员陈先生表示：“二手房零首付操作并不难，尽管不是普遍现象，但是也不少。只要在交易中虚报房价，就可以减少业主的首期款，甚至可以达到零首期。”
为了让记者相信“零首期”对买房者也十分有利，陈先生向记者举了一个例子：不久前有一对年轻情侣来求租一套两居室的房间，刚好该公司手头上有一套可以办“零首期”的商品房。后来，这对情侣在权衡利弊后接受了中介公司的建议，把租房变成了供房。
在滨江路珠江广场附近一家中介公司内，记者向该公司一名中介职员表示想买一套“零首期”的二手房。该职员详细地向记者讲述了其中的奥妙，并一再强调“零首期”对买卖双方来说没有任何风险。记者在听完这名中介职员的讲解后，发现她所表示的“零首期”带有明显的欺诈性质。
想做“零首期”要看区域
据了解，一般银行的二手房房贷的发放管理主要是通过评估师的评估，结合合同的交易价格取其较低价格计算的。例如一套住房的交易价格是46万元，而评估价格是40万元，则按40万元计算，再乘以一定的贷款比例，例如80%，即贷给客户32万元。
上述中介公司的职员还对记者说，想做“零首期”要看区域，一般来说旺区的房子较容易做到，而且这种操作方式他们已经试过很多次，他们与银行的评估公司关系十分好，顾客看中一套房子，如果想做“零首期”都要先咨询评估公司的意见。如果评估公司表示该房子可以做到“零首期”，那么中介公司就可以开展接下来的工作。但该职员表示，这样的操作在一手房是不可能存在的，由于新房是按照开发商的标价出售，不存在评估，所以没有机会去操作“零首期”。
银行表示按照政策操作
农业银行广东省分行一名负责人向记者表示，零首期是人民银行明令禁止的商品房信贷政策，按照正规的操作，银行绝对不会这样进行。
该负责人同时还表示，评估价只是银行发放贷款时的一个参考，除此之外，他们也会对买卖双方的实际成交价进行调查，贷款额将在评估价和成交价之间取较低的一个作为标准。不过，这只是正规的操作流程，由于“零首期”操作的二手楼数量不多，难免会有不被察觉的“漏网之鱼”。
敲敲算盘
增加还贷压力
难防扯皮现象
“零首期”从表面上看，对买方、卖方及中介三方都有利，对买方来说可以减少首期，甚至“零首期”，前期压力不会那么大；而对于中介公司来说，成交价高了，他们的佣金自然就高；对于卖方来说，只要能收到实际的房款，其它的都不重要。
不过，银行业人士认为，这种变相“零首期”是利用银行的风险获取利润，虽然减低买方前期的负担，却加重了他未来还贷的负担。而且，目前我国实行的是浮动利率抵押而不是固定利率，如果利率上调，更加会增加借贷人未来的债务负担，从而影响他的还贷能力。
除了月供的压力外，广州市国土房管局中介管理所有关负责人也表示，虽然“零首期”表面看起来对三方都有利，但其实对买方是没有什么保障的。首先，这样做会加大买方未来的还贷负担；另外，如果买方和卖方互相扯皮，就会比较难办。因为有两份合同的存在，万一卖方出尔反尔，要求买方按照产权交易所登记时的价格付款，这也是有理有据的，到时候买房者就会很麻烦了。毕竟，这种行为带有欺诈性质，没有法律保障。所以，该负责人提醒市民要谨慎购买这些所谓的“零首期”二手房。
屡禁不止
二手楼房交易
所占比重加大
为什么中央银行的严厉禁止却并没有被严格执行呢？这里面有很多原因。从技术上说，银行监控手段有限，而且监控成本很高。业内人士向记者透露，银行在发放二手房贷款前，事先要由指定的评估单位对二手房的价格进行评估，二手房房贷的管理还是比较严格的，这种变相“零首期”可能在中小银行会多一些。
而最根本的原因则是，广州市二手房交易在房地产市场中所占的比重越来越高。据广州市房地产部门的统计，今年上半年，全市10区的二手房成交量达267万平方米，成交金额为75亿元。
简单来说“零首期”就是通过中介公司、买方与卖方商量，双方定两份合同，一份按实际交易价格定，另一份则故意把交易价格抬高，到产权交易所登记时就用价格高的一份合同进行登记。然后，买方就可以凭这份合同到银行贷更多的款项，甚至实现“零首付”，而实际交易价格则按前一份合同交付。
第一份合同：双方订约按实际交易价格定价
通过正常途径，以25万元成交一套二手房
至少首付20%即5万元,贷款20万元
如果做15年按揭,按照现在的利率计算每月要供1200多元
第二份合同：故意把交易价格抬高以此登记
通过中介评估公司做手脚，评估出房价为32万元，则以32万元的房价向银行申请贷款
如果可以贷80%即25万元，按照这么一操作，业主就可以实现“零首付”了
“零首期”之后必须还贷25万元，做15年按揭，那么每月月供就上升至1600多元
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