01
澳大利亚十一郊区退出百万澳元俱乐部，逆势下跌凸显区域分化
正当澳大利亚全国房价呈现普涨态势之际，十一个郊区住宅却逆势跌出“百万澳元俱乐部”——该称号特指房屋中位价超百万澳元的精英社区。Cotality负责人伊莱扎·欧文（Eliza Owen）指出，这些区域出现的反周期价格下滑，折射出局部市场疲软态势。
这些区域普遍呈现交易周期延长、卖家让利幅度加大的特征，欧文分析道，买家对百万澳元门槛的购买意愿减退，直接导致相关郊区中位价跌破临界点。
最新数据显示，悉尼百年纪念公园（Centennial Park）公寓价格跌幅达9.2%至96.4万澳元，比克罗夫特（Beecroft）下跌8%至97.4万澳元，圣彼得斯（St Peters）下滑2.4%至97.7万澳元。墨尔本三大市场同步失守：坎特伯雷（Canterbury）公寓暴跌11.9%至95万澳元，下坦普尔斯托（Templestowe Lower）公寓跌3.3%至99万澳元，莱伊（Rye）别墅下滑5.3%至99.26万澳元。
首都领地冈加林（Gungahlin）公寓价格下跌2.4%至99.2万澳元；新南威尔士州乡镇地区中，贝尔马吉（Bermagui）别墅重挫13.1%至87.9万澳元，埃文斯黑德（Evans Head）跌7.5%至97万澳元；维多利亚州乡镇布莱特（Bright）别墅下跌3.6%至98.57万澳元，阿波罗湾（Apollo Bay）下滑3.4%至97.5万澳元。
值得关注的是，此轮调整恰逢全国房价创两年最快增速。10月全澳住宅价格整体攀升1.1%，全年新增150个百万级住宅市场。欧文解读称：借贷能力提升与收入增长推动普涨行情，但快速上涨的房价主要惠及卖方。这些逆势下跌的郊区占比不足总量1%，反而为购房者创造了窗口机遇。
不过专家同时警示风险：尽管逆周期购房意味着更强议价能力，但接盘下跌市场将增加负资产风险。韦克林房产咨询总监贾罗德·麦凯布（Jarrod McCabe）建议购房者理性看待数据波动：中位价变化仅是参考维度，区域基础设施完善度与历史增值记录才是核心考量。局部波动不应阻碍对优质社区的长期价值判断。
02
布里斯班房价创新高！今年比去年买房成本高出$10万
如今在布里斯班购置一套普通住宅，成本较一年前高出10万澳元。
10月PropTrack房价指数显示，布里斯班住宅（含独立屋与公寓）中位价上月上涨0.9%，创下97.6万澳元的新高。
这一涨幅在10月全澳所有市场中位列第二，仅次于阿德莱德（1.2%）。布里斯班住宅价格同比同样上涨12.6%，增加11.27万澳元，其价值涨幅在全澳所有市场中居首。
其中，独立屋价格10月上涨0.9%，中位价达112.6万澳元；同比涨幅则升至11.1%，增加11.74万澳元。
公寓市场方面，购房者需支付的成本环比上涨0.9%，同比上涨16.8%（增加10.97万澳元），目前公寓中位价已达77万澳元。
Ray White Collective负责人Haesley Cush表示，布里斯班房地产市场的实际热度可能比10月数据所显示的更高。
当前房源有限、建筑成本高企，加之联邦政府“住房担保计划”（Home Guarantee Scheme）的影响尚未完全显现，这些因素都在推动房价上涨。
“目前市场热度无疑很高，我们看到购房者愿意放宽预算以锁定房源。”
“同时，‘住房担保计划’也让更多人有能力进入市场。”
“该计划确实帮助购房者入市，但无法彻底解决市场问题——要改善市场状况，还需解决建筑成本和房源供应问题。”
Cush预测，未来几个月布里斯班房地产市场的价格即便不涨，也至少会保持稳定。
“今年第二季度的清盘率相比第一季度已有改善，”他说。
“上周我们共举办36场房产拍卖会，所有价格区间内共有30套房产成功售出。”
“目前来看，圣诞节前市场降温的可能性极低。”
在昆州偏远地区，10月住宅中位价攀升至76.4万澳元，环比上涨0.6%，同比上涨 11.2%（增加8.42万澳元）。
其中，偏远地区独立屋价格上月上涨0.6%，全年上涨10.9%，中位价达77.4万澳元；公寓价格环比上涨0.7%，同比上涨11.7%（增加8.05万澳元），中位价为74.4 万澳元。
PropTrack报告显示，10月全澳住宅价格上涨0.6%，中位价刷新至85.8万澳元。
REA集团高级经济学家、报告作者Eleanor Creagh表示，这使得房价上涨态势已连续维持10个月，且价格较一年前高出7.5%，创下2024年5月以来最强劲的年度涨幅。
“借款能力提升、抵押贷款利率下降以及市场情绪好转，正推动购房竞争重新升温，但增长格局正在发生变化，”她说。
“过去一年，达尔文、霍巴特、墨尔本和悉尼的年度涨幅加速最快，这些此前表现疲软的市场正重新恢复动力。”
“与之相反，布里斯班、阿德莱德和珀斯的年度涨幅已从此前的高点回落，尽管这些地区的房价仍处于历史高位，且继续保持较快上涨态势。”
“除维州偏远地区外，所有偏远地区市场的涨幅均已放缓，偏远地区市场的领先优势正在缩小。”
Creagh指出，从全澳范围来看，年度涨幅已超过30年平均水平，但住房可负担性不足正成为增长的“刹车器”，当前涨幅仍远低于以往房地产繁荣期20%-30%的水平。
“展望未来，今年的一系列降息、人口流入以及‘住房担保计划’的扩容，将继续提振市场需求”，她说。
“由于市场上的待售房源有限，新增供应又面临挑战，市场环境仍对卖家有利。”
“今年春季至夏季期间，市场房价似乎仍将继续上涨。”
在昆州其他地区中，Townsville的房地产市场表现最佳，过去一年住宅价格上涨 15.94%，中位价达58.6万澳元。
紧随其后的是Mackay，10月该地区住宅中位价同比飙升15.5%，至58.7万澳元；Darling Downs – Maranoa地区住宅价格上涨14.75%，中位价为49.4万澳元。
黄金海岸过去一年住宅价格上涨10.06%，中位价达110.7万澳元；凯恩斯住宅中位价上涨11.12%，至61.3万澳元。
03
澳洲租客“不妥协清单”出炉，背后原因揭示租赁市场新趋势
据Domain网站报道，一些人眼中的舒适配置，如今已成为租客的必备条件，他们并不害怕继续寻找，直到找到符合需求的出租房。
空调、洗碗机、停车位、允许养宠物的政策，甚至纱窗，都加入了许多租客的“不可协商”条件清单。
Belle Property Lane Cove的Jacinta Cally表示，许多租客如果房产不符合他们 的舒适标准，就会拒绝租赁。
她说：“即使租房市场紧张，他们也会继续看房。如果不是他们想要的，很多人会很坚定地说‘不’。”
Cally指出，对于一些租客来说的“拒绝因素”，可能正是另一些人的偏好。例如，有的租客不愿搬进刚粉刷或翻新的房子，担心会刮花墙面或弄坏某些东西， 从而失去押金。
与此同时，也有人不愿住在较破旧、维护不佳的房产中。
Cally说：“地毯或木地板也是常见的“成败因素”，更多取决于租客的个人偏好。”
她说：“我认为这取决于每个人的情况，如果房子有良好的交叉通风和空气流通， 空调可能并不是决定性因素。”
Cally 表示，首次租房者，尤其是曾有不愉快经历（例如失去押金）的人，会更加犹豫。
她说：“有些人需要非常快地搬进来，可能不得不牺牲愿望清单上的一些项目，或者选择六个月或短期租约；而另一些人时间更充裕，就会尽可能满足更多条件。”
新州租客联盟（Tenants’ Union of NSW）政策与倡导代理经理Eloise Parrab表示，过去可能令租客望而却步的某些特征，如后院，如今不再像以前那样是决定性 因素。
她说：“在可负担住房严重短缺的情况下，人们不能像过去那样挑剔，但拥有足够的供暖和制冷、围栏和锁具仍需考虑。”
Rethink Residential的住宅资深买方代理James Thompson表示，结构性因素也在 影响许多租客的“不可协商”条件，无论是居家办公的空间，还是让年长居民和访客方便出入的设计。
他说，缩小居住面积的人更倾向于选择卧室易于到达的房产，无论是通过电梯还是单层住宅。
Thompson表示，这些特征在现有房产中可能较难由房东提供，但可以引导他们的投资决策，以便更容易找到租客。
他补充说，仍有一些租客对更简单的条件，如采光和通风，也不愿妥协。
其中之一就是允许养宠物的政策，即使租客目前并没有宠物。
Thompson说：“狗可能会对房产造成一定磨损，但澳洲是一个对狗非常友好的国家，宠物限制相当不利，即使没有宠物，有些人也喜欢有机会养一只的想法。”
隐私同样重要，租客会警惕那些邻居可以看到其后院或窗户的房子。
Cally表示，Belle的物业经理会指导房东做出一些改动，以提高房产的吸引力或出租率，但大多数情况下并不一定需要这些特征才能找到租客。
Thompson说，房东也应意识到，如果房产多年未更新却每年仍加租，许多租客会选择搬走。
04
悉尼房价创新高，首次突破$160万大关！这些地区涨最猛
据RealEstate网站11月3日报道，最新数据显示，悉尼的独立屋中位价首次突破160 万澳元大关，在过去一年里飙升了近12万澳元。
最新的PropTrack数据显示，悉尼在10月底达成这一里程碑，当月房价再次出现增长，住宅价格平均上涨0.6%。
全年累计涨幅达到6.4%，PropTrack指出，这一增速“高于长期平均水平”。
目前，悉尼独立屋的中位价为162万澳元，高于去年同期的150万澳元；公寓的中位价为87.4万澳元，也比去年约83.1万澳元有所上升。
REA Group经济学家Eleanor Creagh表示，今年的三轮降息、政府扩大购房激励政 策，以及买家日益增强的购房紧迫感，共同推动了这一轮房价上涨。
Creagh指出，在住房供应持续紧张的背景下，这些因素大幅提升了买家的需求，迫使购房者愿意支付更高的价格。
“利率下降不仅提升了人们的贷款能力，也改善了市场情绪，让一些买家觉得房价很快还会继续上涨，”她说，“这种心理促使许多人提前行动，希望能在新一轮涨价 前买到房子。”
她补充称，联邦政府在10月扩大了“首次置业担保计划”（First Home Guarantee），让首次购房者可以最低只付2%的首付购房，这进一步推高了需求。
“在其他买家——包括投资者——的需求已经上升的情况下，这项政策又增加了新的买家群体，而市场上的房源并没有同步增加，竞争自然就更为激烈。”
PropTrack数据显示，今年大部分时间，竞争最为激烈的是悉尼房价相对较低的地区，但到了春季，许多高价区域的房价也出现了明显上涨。
其中，东区在过去三个月的涨幅最快，住宅价格平均上涨了4.49%。
其他涨势较快的区域包括涵盖St George和Canterbury-Bankstown的大部分内西南 地区，季度涨幅为3.6%。
Ray White Eastern Beaches的东区房产中介Angus Gorrie表示，自从首次置业担 保计划扩大后，许多买家产生了强烈的“错失恐惧症”。
“大家都担心这个计划会让周边的房价大幅上涨，所以急着在涨价之前出手，”Gorrie说。
Two Red Shoes的贷款经纪Rebecca Jarrett-Dalton则表示，首次置业激励措施的推出，恰逢今年春季房源供应乏力，这意味着市场上的房子更少。
“如果没有措施来增加供应，这个计划只会推高房价，”她说，“市场目前极为火热，这可能让买家陷入高度竞争的环境，很多房子最终的成交价会比底价高出几十 万澳元。”
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