十组词汇看2024年的房地产市场走势_新浪财经

引言：

2023年就这样悄悄而又沉重的走远，来不及去舔舐伤口，来不及去矫情感叹，时光已经毅然不舍昼夜的快速走向前方，没有等待，没有迟疑。

新年伊始，我们也看到各大企业对于2023年的总结回顾，以及对2024年的展望，字里行间无不透露着一丝无奈和困惑，可能也需要有个途径抒发内心的情绪，获得一种心理共鸣和价值认同，在困难面前，人人平等，大家是一体的，倘若能抱团取暖也不失为一种慰藉心灵的方式。

词汇的力量或时有匮乏，千言万语或难疏解心中情绪的万分之一，但是在群体中的认同感和情感上的共鸣或能带给大家一些再出发的勇气。今天我们用十大关键词，跟大家一起回望2023，展望未知但仍有期待的2024年。

关键词一

认房不认贷

“认房不认贷”是2023年政策的一大亮点和突破，相伴而来的是住房商贷首付比例的下调，全国档由原来的“2334”标准调整到“23”。8月底，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，正式确定执行“认房不认贷”，其一、居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策；其二、此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。四个一线城市中，广州最先行动，发文确认执行“认房不认贷”，核心城市均已加入到“认房不认贷”的阵营中。

8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，将住房商贷比例统一下调，并不再区分“限购”与“非限购”城市。存量房贷利率也在政策指导下下调完成，首套房的购房者的商贷利率下调至4.1%，一定程度上减轻了房企的购房压力。

从政策角度看，部分购房者在购房时解除了政策约束，如果受制于政策而无法实现购房需求，可以在政策解除后顺利实现购房需求，这一政策的执行也顺势成为长期的趋势。但从政策的效果来看，“认房不认贷”其实也只是解决了居民不愿买房的部分问题，未能从根本上解决全局问题，所以所能释放的也仅仅是部分购房者的购房需求，对市场行情的提振作用并不明显，也难持续。

关键词二

三大工程&十四号文

“三大工程”是2023年行业政策的最大亮点和增量，而“三大工程”包括保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设，落点在于重置行业的发展模式和格局，保障性住房层面出台了14号文，从保障性住房的定位、管理等各个方面进行了系统论述，正式确立了保障性住房的地位，众多行业人士将其视为“新房改”，作用堪比1998年的23号文，以此拉开房地产行业发展的新序幕，补足“保障”这一短板，让房地产行业不再是服务于经济发展目标的工具，而是将更多的权重用在服务社会目标上，实现更多的 “社会效益”。

而拉长周期来看，中国的住房体系中其实一直以来都存在“保障”的部分，只是在过往的发展中，整个体系的建设并未完善，现在也是属于一个强化的动作，这是一个长期工程，需要有持续的投入，长期的低成本资金是问题的核心，而且既然目标服务于特定的人群，就要真正在价格上，在配置上将这些群体的实际情况考虑进去，这些群体是否有可匹配的支付力，是不是能够享受到保障性住房的红利，而不可忽视的现实是，现有的一些保障性住房由于租金或价格高昂，真正有需要的人群只能望而却步。

城中村改造同样是一个长期命题，不同于三四线城市的那波棚改，这次换了个阵地，主攻高能级城市，比如21个特大超大城市和14个人口300-500万的I型城市，操作上也有不同，三四线城市的棚改是大拆大建式，货币化安置又扩张了信用，购房者也是放大了杠杆来买房，再叠加其他因素，三四线城市进入到回暖的周期中，而城中村改造则摒弃了大拆大建的模式，即使有拆建，以房票方式切入，想要带动居民住房消费需求的释放，其实难度较大，主要原因还在于其一，房票并不是一个信用扩张的工具；其二，身处核心城市的居民可能也并不缺那一套新房，再购新房的意愿或很难拉动。

图表：三大工程核心政策走向

资料来源：亿翰智库

关键词三

三个不低于&白名单&一视同仁

信心不足是导致这轮行情变化的核心原因，从购房者到金融机构再到政府，对房企其实都表现出明显的不信任，这也导致企业在销售端不畅，回款不尽人意，融资阻碍颇多，很难获得外部增量资金，即使是示范型房企，其所发债券总量也相对有限，并不足以维持企业正常的经营生产，出险房企不拿地已是一种客观无奈，未出险的民营房企中仍在坚持拿地的企业亦是少数（其中就包括龙湖集团、卓越集团、金地集团等），只有一些国央企得益于既有优势仍能活跃在核心城市的土地市场上。

行业的持续阵痛衍生出一个现象，想必大家都已经观察到，那就是民企国企此消彼长，国企起来了，占有越来越多的份额，行业TOP10房企中民企也仅剩碧桂园、龙湖集团、金地集团三家民企，前六名席位均被国央企占据，分别是保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、绿城中国、招商蛇口。

当然，我们也不能忽视，在行业格局持续迭代的过程中，也有一些亮眼的企业存在，典型如卓越集团、星河控股、珠江投资等，当前来看，这些企业逆风中前行，都锚定了一个点，紧紧抓住，不在外力的裹挟下失去方向感，保持稳健的步伐行进，并不断寻求突破，夯实内功，若顺利度过阵痛期，或能于更长期内在行业内占据一席之地。

行业阵痛带来行业主体结构的调整也是必然的结果，是个优胜劣汰的过程，但可能需要考虑一个问题，那就是单一属性的主体于行业的发展也并非是唯一可选的方式，其一、或有可能会造成要素自由流通的阻碍，并不能最大化要素价值，反而不利于整个行业的良性发展；其二、或让部分群体产生一种非公平心理，凭什么某些群体就一定不能倒下？其三、民企出险的情况若迟迟不能改善，则会很大程度上影响行业预期，不利于更快带动行业走向良性循环、建立起新模式。

从政策的出台脉络上看，政策也有意识在融资端给予支持，从2022年11月开始，“三支箭、金融十六条”等政策频繁出台，从股权融资、债券融资、信贷、债务展期、“保交付”等方面给予房企融资支持。2023年，各大重要会会议及官方表态上也都在频繁强调“各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”，11月底，“三个不低于”广泛流传，其中“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。也有消息传出，监管机构正起草一份中资房企白名单，有50家国有及民营房企将被列入其中。

但是时至今日，众多政策虽频繁出现，但实际落地执行端却面临多重阻碍，其一、宏观政策向下传递时，执行端或遵循市场化原则而动，所以很多政策的执行与否及成效取决于经营主体的主观行为，比如金融机构，作为独立的经营主体，其有自身的考量，所以很多政策往下传递时，很难违背市场化原则而动，企业很难享受到政策红利；对于投资人来说，也是同样道理，即使企业有意愿有资格发行债券，但投资人却并没有太多信心，所以债券的发行也并非一帆风顺；其二、政策所覆盖的群体有限，房企所能获得的资金并不足以满足日常的经营所需；其三、政策的持续性不足，一些政策出台后，渐渐销声匿迹，也并未有配套举措保障政策落地。

行业风险的化解是个艰巨的任务，销售不畅，融资不通的情况下，仅仅靠企业的力量其实很难完成，可能对很大一部分企业而言是道无解的题，并不能让行业以市场化方式来化债。让行业遵循市场化方式出清是符合自然规律的事情，但前提是将影响控制在可控的范围内，不能引发系统性风险，也不能危害整体社会秩序的稳定，而现如今的情形是，行业的问题已经越发影响社会的稳定，像房价问题、房屋的质量、房屋的交付都关系到每一个购房者的切身利益，倘若有任何环节有缺失，有漏洞都将会激发消费者群体的不满情绪。

关键词四

好房子

2023年11月，住建部倪虹部长在回答记者问时，提出了“好房子”这一概念，“在理念上，要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。好房子好在哪儿？就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心”。

房地产行业经历了20多年的高速发展，速度为王，效率为王的时代已经过了，消费者的住房需求也已经不再是原先的“有没有”，“有”的阶段已经基本告终，“居者有其屋”的目标达成已经接近尾声，而在满足了有没有的需求后，大家的需求迭代也进入到新的阶段，追求更高的品质，也就是“好房子”，“好房子”的定义极其广泛，包含宜居的元素，如绿色、低碳、环保、节能、科技等，也包括回归生活的场景打造，传递正向价值的情感关怀，有认同感和价值共鸣的圈层构建等，这预示着行业的新面貌，也是对企业发展提出了新要求。

关键词五

带押过户

为推动消费者购房需求的释放，2023年二手房“带押过户”政策出台，便捷了二手房市场交易，缩短了交易流程，政策出台后，各地纷纷响应，百余城发文执行“带押过户”政策，以期能够顺利活跃二手房市场，进而也能通过“卖一买一”带动新房市场需求的释放。

从政策效果上说，“带押过户”政策的推出或能刺激一部分符合条件的消费者的住房消费释放，给消费者节省了时间成本，但不可忽视的是，“带押过户”本身也是解除了卖房端行政上的约束，让交易更顺畅，便捷了消费者改善型需求的释放，但是也要回归到一个核心问题，这波改善型需求的释放是否有持续性，因为这几年来，除了刚需的释放外，改善型需求也已经释放了很长时间，其后劲是存疑的，而房价出现调整的阶段里，二手房市场也并表现出逆势的行情。而且，从根本上说，“带押过户”也并不能完全逆转人们负向的预期，也并没有让购房者解决后顾之忧，对改善型住房市场的短期提振作用也不能复制到刚需市场端。

“带押过户”或只是二手房政策调整的一个开端，因为如新房市场的冷淡行情一样，二手房市场也并不活跃，包括核心城市的二手房市场也呈现出疲软之态。提振二手房市场信心是改善行业整体预期的关键落点，新房、二手房市场联动起来，推动预期改善才有助于更快扭转行业颓势。

关键词六

债务重组

债务重组可以说是这两年来出险房企不遗余力推动的工作，因为现实的情况是，销售迟迟不畅，回款受阻，融资不通，企业现金流紧张，很难有增量的资金进行债务偿还，现有的资金只能聚焦到“保交付”上。

而自从企业频繁出险以来，成功推动债务重组的企业也仅有融创中国一家，历时18个月，虽未实现最终的化债，但是也获得了一定的缓冲期，以时间换空间，也给其他企业带来些许信心和正向预期。

时至今日，已经出险的企业仍旧奋战在复牌、债务重组的路上，佳兆业、融创中国、中国恒大等企业经过多日的努力，成功复牌，而蓝光发展、泰禾集团、嘉凯城、三盛控股均已退市，后续的化债道路无疑险阻更甚。尚未退市的房企，寻求债务展期、债务重组已是不得不为之举，毋庸置疑的是，这是一条布满荆棘的路，却又不得不走。

关键词七

新模式

“新模式”最早出现在2016年的中央经济工作会议上，当时的表述是“加强预期引导，探索新的发展模式”，此后，在各个重大会议上也在多次重申“新模式”，表述上虽有差异，但可以看出的是，“新模式”的构建已是确定性的内容。

行业进入到拐点期，需要有新的发展模式、新的动能、新的抓手，不能再回到过往靠杠杆，靠信贷扩张增长的路径上。新模式的构建需要经历一个漫长的过程，过往经验表明，新模式搭建的过程和节奏要有把握，不能急于求成，在新模式未建立之前就急于将旧模式破除，革故鼎新或并不能适用，而是要考虑到可能的影响和负面效应，无论是房地产业的归属、内涵，土拍模式、房屋供给模式、融资模式，还是销售模式，都需要有适应性的调整，以便行业能朝着更长期化的方向发展。

关键词八

消费类C-REITs

2023年10月20日，中国证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”及“保障性租赁住房、清洁能源”等明确写入基础设施范围。

基础设施REITs扩容，消费类基础设施纳入其中，第一批已经落地，华润、金茂、万科成为首轮受益者，本质是底层资产已运营成熟，能够贡献稳定的现金流，为企业提供了一种资产退出的路径，而未来这也必然会成为一种趋势，将资产运营脱离原有的房地产开发经营框架，毕竟资产运营已经是属于资产端的生意，考验的是后端的运营，而非前端的开发建设，与开发建设属于两个不同的逻辑，让资产运营的价值释放出来，定向的选出优质的资产，为投资人创造回报，提供投资路径，同时助力改善城市的治理水平。

关键词九

取消“限地价”

据悉，2023年9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含“建议取消土地拍卖中的地价限制等要求”，消息一出，多个城市积极跟进取消土地限价，22座集中供地的城市中已有18城取消，取消地价的城市土拍热度分化更明显，热门地块溢价率快速上行，而非热门城市土拍依旧没有多少起色，非热门城市的非核心地块依旧是无人问津。

也即从现实情况看，取消“限地价”也并没有从根本上改变土地市场整体冷清的局面，而是加剧了核心城市土地资源的竞争，一定程度上也是形成了资源的定向流动，这是城市发展、城镇化进程持续深入推进的标志，局部区域竞争白热化程度加深的趋势可见。

关键词十

跑马拉松“撞墙”&3-5年调整期

行业的阵痛已前所未有，市场总量从2021年的18万亿高峰下跌到2022年的13万亿，一次性跌去了5万亿，2023年又继续跌至约12万亿，从当前各影响因素来看，市场总量仍未显现出止跌企稳的迹象，新开工、开发投资、施工、开发企业到位资金等指标都是在不断的下探底线，新房成交量较历年的高点值下跌近四成，除了量以来，房价也是在下跌的通道上，大家也会形成一种不稳定的预期，信心更难修复，从某些层面上说，市场已经处于超调状态。

行业的调整有惯性，非一朝一夕可完成，也非单一政策紧急发力能有成效（当下的时代不可能再出现类似2009年的四万亿救市），而是需要经历一个信心修复、预期扭转的过程，从一个旧时代走向一个新时代，行业的阵痛或将持续3-5年的时间，而后以一种新的面貌重新开始。

企业在漫漫的征途上艰难的探索，所经历的、所感知的挑战可能已经超出多数人的预期，大家都已经筋疲力尽，全然听不到外界的声音，只能全凭意念在支撑，其中的煎熬不难想象，即使是经营稳健的头部企业，也遭遇到做空危机，陷入到股债双杀的困境中，信心一度跌到谷底，外部的挑战仍旧不容掉以轻心，谁能坚持到最后都是未知数，当下大家其实还是屏住一口气毅然坚持着，毫无疑问，这一路上一定还会不停的有企业倒下。

当然，也能在恶劣的环境中淬炼出更适应环境、更迎合趋势、更懂得市场的企业，稳健且有韧性的房企已然在长期的竞争中掌握了领先优势，如卓越集团、龙湖集团、中海地产、华润置地等，这些企业都有几大共性，第一、始终坚守稳健的财务纪律，恪守原则，严守红线；第二、能始终坚持将资源聚焦到核心的区域，投资拿地不断向上走，主打的是确定性；第三、在地产开发之外已经培养出了较为成熟的业务体系，可以说是第二曲线，卓越的城市更新、龙湖的长租公寓和商业地产运营，中海的写字楼，华润的商业地产运营等，这在行业内都是首屈一指的存在，我们可以静待漫长岁月中企业的蜕变与成长。