蒙城金街:皖北地区最具商业投资价值项目

蒙城金街:皖北地区最具商业投资价值项目
2020年09月27日 07:00 中指研究院

2020年,新冠肺炎疫情给中国和世界经济带来重创,全球需求市场萎缩,中央在7月30日召开的政治局会议中正式明确了未来几年国民经济的发展新思路——“内循环”。“推动消费回升”是刺激内需的路径之一,消费成为当前经济发展的主线。但现阶段国内低线城市和地区的消费需求尚未能得到很好的满足,国人的消费还有极大潜力可挖掘。同时,网络零售市场交易规模增长日趋平缓,网购失去显著优势,将线上线下融通互补的新零售得到蓬勃发展,给传统商业带来革新机会。承接国民消费的商业地产价值或将被重新认识,未来将有大可为。

在此背景下,金钱的重要性也又一次刷新了认知,如何投资成为热门话题。商铺因其灵活性高、风险低、增值能力强等特性成为投资明智之选,实体商铺投资热度提升。购房者投资置业越来越理性,区域位置优越、升值保值空间大,投资潜力大的项目更容易被认可。

中指研究院基于多年对楼盘投资价值的研究经验,深入挖掘、提炼楼盘核心价值,选取在区域市场有典范地位和投资潜力的项目,科学引导购房者投资置业。蒙城金街因其城市投资价值、地段价值、品牌价值和产品价值,被中指研究院评为“皖北地区最具商业投资价值项目”

图:蒙城金街证书照片

图:活动现场照片图:活动现场照片

蒙城金街,面积约3.1万方,位于蒙城高速发展中的城南新区,是万达广场盒子商业外围的街区式商业,与万达广场盒子商业形成了充分协调互补。2019年4月3日,大家房产偕同万达广场进驻蒙城,打造蒙城唯一一个集商业、餐饮、居住、娱乐、文化等多元形态于一体的大型城市综合体——大家·万汇城。项目分成三个地块开发不同产品,其中万达广场地块,总建筑面积约15万方,形成独立的大型商圈,后期将辐射整个蒙城及周边县镇,成为整个板块的中心。

01

城市投资价值:

城市占位升级,消费空间大,

亟需填补购物中心空白

____________

1、“长三角朋友圈”发展红利下,亳州城市价值即将得到飞跃

随着长三角区域一体化上升为国家战略以来,各类规划持续利好,安徽全域城市价值得到飞跃提升。安徽范围内的皖北县域在人口红利、市场潜力、资源禀赋等方面的优势下,步入工业化和城市化的加速发展期,经济表现十分突出。亳州则是皖北县域中最具发展潜力城市,不仅地广人多,城镇化空间大,而且城市骨架在拉大,亳州高铁南站已开通运行,魏武大道高架桥、飞机场、亳蒙高速、城际铁路都在规划中……

图:长三角城市群发展趋势

2、蒙城商业市场潜力:超百万人口的消费能量,产业机构优化明显,发展势头良好

蒙城县隶属于亳州市管辖,属于中原城市群核心发展区,沿淮城市群中心区位,皖北制造业基地城市。近年来,蒙城县地位逐年提升,撤县设市的呼声也越来越高,在人口红利、市场潜力、资源禀赋等方面的优势下,步入工业化和城市化的加速发展期,经济表现十分突出。蒙城2019年GDP排名安徽县市第14,人均GDP亳州第二,拥有超百万人口的消费能量。城市产业方面,蒙城产业结构一直以二产和三产为主,其中第三产业增长最为迅速,2015年开始三产总值连续五年位居第一,产业机构优化明显,城市产业发展势头良好。

表:2019年亳州区县经济、人口状况

GDP(亿元)

人均GDP

常住人口(万人)

户籍人口(万人)

人口密度(人/km²)

谯城区

678.2

44298

153.1

168.34

687

蒙城县

383.6

33040

116.1

146.6

555

涡阳县

362.7

27494

131.92

170.35

622

利辛县

324.6

25927

125.2

174.6

641

图:蒙城城市定位

3、蒙城商业市场现状:整体运营情况不佳,缺乏大型商业综合体/购物中心

商业方面,蒙城商业街分布广泛,各类商业网点遍布全城,每条街道都有相应的支撑元素,但整体业态杂乱且分布零散,以老、破、小、散商铺为主,商铺整体空置率高,客户购买信心不足,商业综合体/购物中心领域尚属空白阶段。

图:蒙城商业现状

02

地段价值:

位于蒙城新中心——城南新区,

拥有近百万消费能量

____________

蒙城的城市空间发展以“南进、西拓、东优、北育”为策略,重点向南、向西拓展城南新区和经济开发区南区为重点,基本形成“一心、两轴、双廊、七区”的空间格局。而蒙城对城南新区的最新规划,是将其发展为一个集商贸、金融、行政、文体、市场、居住等诸多功能于一体的城市新中心大家·万汇城正位于规划利好的城南新区内,是皖北县级第一家万达商业综合体,辐射了蒙城及周边县市数百万人口,尽揽蒙城城南新区、老城区近百万消费人群磅礴消费能量。

图:蒙城城市空间发展图

图:蒙城金街辐射商圈示意图 图:蒙城金街辐射商圈示意图

蒙城县目前约160万人口,日益增长的物质文化需求与老城区陈乏的商业街道无法契合,急需一个集吃喝玩乐购于一体的现代化大型商业综合体,同步一线城市生活。万达广场填补了蒙城购物中心的空白,将成为蒙城乃至周边县市购物的不二之选。不仅客户逛街购物首选万达广场,多数商家也会对万达广场蜂拥而至,蒙城其他地区的商业将被万达吸引。万达广场仅2018年,全国总客流量就达38亿人次,日均客流1000余万人次,单座万达广场日均客流量近4万人次。因此,万达广场也将成为蒙城傲立于其他县市的一张金名片。

图:现万达广场在皖北区域布局情况

03

品牌价值:

万达+大家双品牌背书,强强联盟

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杭州市城建开发集团(大家房产)历经38年的城市拓展及深耕,已开拓近20个城市,建设近150个精品著作,100余个市政公建项目,蝉联“中国房地产百强企业”,并荣获“2020中国房地产公司品牌价值TOP50”、“2020中国房地产顾客满意度领先品牌”等荣誉称号,是精工品质代言商、国内优秀的城市综合开发者

图:大家房产项目分布图

万达广场是全球商业领先品牌,集社交、娱乐、美食、零售功能于一体,形成独立大型商圈。万达成立32年,在全国已开业了330余座万达广场。业内有句话:“万达所至,城心所指。所到之处,皆为繁华坐标。”依靠万达集团独创的订单式商业模式,全球5000多家商家跟着万达走,迅速聚拢资本、人气,不用为客流发愁。“万达在哪里,哪里就是中心”已成为全国的共识。

这次在蒙城,两大集团联手打造的大家·万汇城,作为皖北县级第一家万达商业综合体,蒙城唯一商业综合体,填补城市的空白,为蒙城开创城市新的繁华。

04

产品价值:

可租可售,收益可观

____________

1、分享万达广场人流,迅速聚拢人气

万达盒子商业为自持部分,外围3.1万方蒙城金街为可售部分。蒙城金街的入口就位于万达广场主入口边上两个区域分享人流。作为室外街区式商业,整体三层,局部四层,由扶手电梯连接,整条街一气贯通。每层金街均与万达广场内部联通,使购物更加快捷方便,动线设计上再进一步的吸纳广场人流。依靠万达集团独创的订单式商业模式,全球5000多家商家跟着万达走,能迅速聚拢资本、人气,蒙城金街不用为客流发愁,开业即火爆。

图:蒙城金街效果图

2、总价低,可租可售,空间灵活

蒙城金街商铺单体面积小,30㎡起,总价低,投资稳,又独立分割产权,可租可售由于自持+出售的商业模式,除了现金流能够保障长期稳定之外,商铺也具有保值增值功能,是目前经济大潮之下的投资首选,为中小商家提供一个长期获益的创富平台。

其次,金街商铺层高较高,买一层得二层。1层商铺5.45米,二三四层4.95米,贴铺1层5.3米,2层5.1米,空间更为灵活

3、万达商管领先的规划及运营管理能力,24小时不打烊

蒙城金街为业主后期的运营提供合理化的业态布局建议,1F和2F为大流量引导型消费商铺,建议以品牌主力店、品牌特色餐饮、小吃、精品百货、社区服务配套等业态;3F为特定人流消费型商铺,建议规划娱乐、健身、培训、早教、酒吧等业态商业。良好的科学布局和规划、卓越的商业人才团队及科学的运营管理模式,也是金街后期整体运营和蓬勃发展的保证。

而且在运营方面,金街商铺的运营结合了万达广场7X24小时繁华都市大客厅特点,全天开放,24小时财富不打烊,大大增加赢利机会

图:蒙城金街效果图

4、收益可观,未来可期

商铺投资回报高,一般起租3年-5年,每年租金都会递增,稳定性强。根据投资价值测算,综合推测:万达金街首层日租金3.5-4.5(元/㎡/天),城南新区2.0-3.0(元/㎡/天),老城区2.0-4.5(元/㎡/天),租金回报率最高近6%

图:蒙城金街商铺租金投资回报率测算表

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