成都监管出手和记黄埔“被禁”李嘉诚捂地赚38亿 两个月前刚出售

成都监管出手和记黄埔“被禁”李嘉诚捂地赚38亿 两个月前刚出售
2020年09月24日 12:59 商学院

  原标题:李嘉诚捂地16年赚38亿,成都监管出手和记黄埔“被禁”,2个月前刚出售

  9月23日,成都高新区财政金融局向区内各金融机构下发通知,要求禁止向和记黄埔地产(成都)有限公司提供新增融资、贷款,以及为其进行重大资产重组提供帮助。

  不过可惜的是,在7月份的时候,李嘉诚就把这个公司卖掉了。长实集团回应称,和记黄埔地产成都公司现非旗下附属公司,重申集团不存在囤地情况。

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  和记黄埔因捂盘惹怒成都监管?

  9月23日,一份文件在网上流传,成都高新区财政金融局当日向区内各金融机构下发通知,要求禁止向和记黄埔地产(成都)有限公司提供新增融资、贷款,以及为其进行重大资产重组提供帮助。

  其中显示,为贯彻执行中央、省、市房地产调控政策, 监管打击房地产开发企业囤地、捂盘行为 ,切实维护高新区房地产市场健康秩序,因和记黄埔地产(成都)有限公司存在囤地、捂盘不良行为,严重影响区域房地产市场平稳发展,经研究,禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产(成都)有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款,禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产(成都)有限公司进行重大资产重组提供帮助。

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  长实集团:和记黄埔地产成都公司现非旗下附属公司

  针对上述网传信息,长江实业集团回应称,和记黄埔地产(成都)有限公司现在并非长江实业集团有限公司的附属公司,亦不是由集团控制。

  与此同时,长江实业集团重申,“公司所有发展项目均严格按照国家法规进行,并不存在囤地的情况。作为地产开发商,公司主要业务为房地产买卖,我们一直按计划完成发展及出售项目。公司所有开发项目均与地方政府保持紧密沟通,配合当地规划及要求进行专案发展。”

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  拿地16年地价“暴涨”

  和记黄埔地产成都公司原为李嘉诚家族控制的长实集团所持有,于今年7月出售给了禹洲集团等公司。

  今年7月,长实集团公告称,公司间接全资附属公司HLV及Chinex向买方RZ3262019Limited分别出售所持HME和Carton全部股权及债权,出售事项将录得约38.11亿港元的未经审核收益。

  据悉,和记黄埔成都公司是南城都汇项目的拥有者及发展商。南城都汇项目也是和记黄埔成都公司目前在成都唯一的项目。

  2004年10月底,李嘉诚旗下的和记黄埔以21.35亿元总价拿下南城都汇项目地块,成交楼面价1030元/平方米,刷新了当时成都楼面价纪录。这是和记黄埔地产在成都的“1号作品”,成都也因此被列为其在西南地区的重点投资发展城市。

  当时该地块楼面价不过千元,但现在南城都汇所在的高新区新川板块楼面价已经超过万元。南城都汇从拿地至今已经近16年,至少上涨10倍。

  据当地媒体报道,2016年9月,南城都汇最近一次取证的住宅价格定格在12000元/平方米-16000元/平方米。如今4年过去了,项目后续售价又将如何?新京报记者查询了解到,目前,南城都汇的二手房价格已经超过2万元/平方米。

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  李嘉诚78亿卖掉成都1号

  根据长实集团公开的数据,南城都汇项目共设有2.33万个单位(包括住宅及商铺),在之前已售出16503个单位。

  该项目的开发遵循了长实在内地开发地产的一贯套路,主要靠土地增值获利而非内地开发商流行的高周转获利,也因此南城都汇卖了近16年还剩有6000多套房源。

  7月23日,长实集团宣布了成都南城都汇项目的转让公告。根据公告,成都南城都汇项目接盘方为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司,作价约78.47亿元,预期出售事项计及融资安排后录得约38.11亿元未经审核得益。

  对于出售目的,市场人士的解读是两个字:“套现”。

  2004年,和黄将成都列为西南地区的重点投资发展城市,先后竞得天府新城南地王项目及温江新城区光华大道项目两大地块,由此正式入驻四川成都。这个当时轰动一时的地王就是如今的南城都汇项目,彼时拿地总价为21.35亿,楼面价为1030元/平方米,被誉为和记黄埔地产在成都的1号作品。

  事实上,南城都汇这种一块地开发十几年的情况在长实过往的地产项目上并不少见,甚至可以说是普遍现象,这些项目的开发周期少则三五年,多则二十几年,等到开发完毕时,地价和房价早已经翻了几番。

  甚至于有不少观点认为,这种“囤地”式的慢开发模式是李嘉诚旗下长实系房企的一贯套路——在土地价格处于低位时大面积买入,再缓慢分期开发,坐等周边配套成熟、土地升值,以时间换取高额收益。

  和记黄埔自身赚的盆满钵满,南城都汇在早期销售还多次获得销冠,一位成都开发商称,该项目的热销主要是因为地段好,和记黄埔这个成都1号在产品上很难令成都人民满意。他评价南城都汇为一流的地段、商业,三流的产品。

  业主们过去投诉南城都汇产品问题长长的清单上有:小区道路变市政道路、墙体层高出现误差、墙面空鼓、设计不专业等。

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  200亿大盘的尴尬

  事实上,业主们对于长实集团的质疑不是没有来由。近几年来,李嘉诚家族频频抛售内地资产,高尚领域亦几度被其摆上交易台。

  最近一次传出李嘉诚家族有意出售高尚领域就在本月月初。有消息表示,融创中国有意接手长实集团旗下位于北京的逸翠园二期及上海高尚领域两个项目,对应总价值达500亿元。

  消息发酵后,长实集团对此作出回应,称市场上很多人对其项目感兴趣,不代表长实集团需要出售相关资产。但这一回应也未否认长实集团可能会选择出售。

  作为一名精明的商人,李嘉诚家族不着急出售上述项目的根本原因还是在于“有利可图”。网上房地产信息显示,去年6月,高尚领域高层住宅部分首次入市,首推均价约85000元/平方米;今年上半年,高尚领域再加推,报价升至约90724元/平米。而在13年前长实集团拿地时的楼面价,仅约3055元/平方米。

  显然,眼下高尚领域的价值已然无法与13年前同日而语。随着地价、房价的不断攀升,高尚领域的估值也水涨船高,有消息称,目前高尚领域的估值已高达约200亿元。

  不过,值得注意的是,前述物业资管人士认为,高尚领域的高估值在某种程度上与其写字楼空置、车库定价高昂等策略相关。“资产的估值根据租金来判断,在物业空置没有产生实际数据的时候,开发商的自主定价成为重要参考值。”

  从长实集团的角度出发,高估值固然有可能创造更高的收益。但该物业资管人士进而指出,特殊行情下,高估值带来的也有可能令其陷入难以找到接盘方的尴尬局面。

  “几个因素制约了高尚领域的成功售出。首先,高尚领域出售的主要是商业、商办资产,‘三道红线’政策下,内资房企都在强调降杠杆,拿出200亿收购商业、商办资产的可能性极小;其次,有收购实力的险资、基金等,会因项目的历史遗留问题退步。”

  其口中所说的历史遗留问题主要指的是高尚领域的股权结构问题及法律风险。工商信息显示,高尚领域的主体公司“上海长润江和房地产发展有限公司”(以下简称“上海长润江和”)分别由雅富投资有限公司、上海长润房地产开发有限公司和上海江和房地产开发有限公司持有,持股比例分别是60%、25%和15%,其中雅富投资有限公司为长实系公司,另外两家为和润集团关联公司。

  上述物业资管人士表示,通常有两位以上股东的公司,容易在谈判过程中出现决策不一致的情况,一旦出现难以调节的分歧,交易就很难进行下去。长实集团曾想通过收购和润集团持有的40%权益来实现100%控股,但至今未有实质动作。

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  不断甩卖内陆和香港资产

  李嘉诚累计套现超2500亿元

  2019年10月份时,当时李嘉诚将自己旗下,在辽宁大连的一个房地产项目,以约40亿元的价格,转让给了融创的孙宏斌。而该地产项目是李嘉诚在2011年左右花19亿元购得的。8年时间价格翻了一倍,该项交易让李嘉诚“豪赚”20亿元。

  2016年10月,李嘉诚以200亿元的售价卖掉了上海陆家嘴的“世纪汇”综合体,这是李嘉诚在内地出售的最大一笔物业。

  有资料显示,截至2018年底,李嘉诚旗下的长和集团在亚洲的资产占比下降至10%。

  李嘉诚的商业帝国,崛起于香港楼市低迷期,以“低买高卖”的手段开启超人生涯。1989年,李嘉诚逆大潮进军内地市场,成为香港在内地的最大投资者。过去数十年间,地产业务是李嘉诚在内地获取财富积累的主要来源之一。

 
 

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责任编辑:尹悦

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