“退租阴霾”下的广州核心商圈：最难的时间还没到？|中国经济周刊_新浪财经

《中国经济周刊》记者罗赟 | 广州报道

一季度以来，广州不少商场出现多家挂有“内部调整”的店铺，《中国经济周刊》记者走访发现，其中不乏近期提前退租、倒闭和欠租商户。但更为令人担忧的是，疫情给线下实体商业带来的负面影响可能会有滞后，未来数月或将陆续显现。

“提前退租”推升购物中心商铺空置率

5月，气温已然进入夏季的广州，商场人流逐渐增多。

在地处天河北CBD商圈的东方宝泰购物广场，记者看到不少店铺拉闸歇业，公告均显示“内部调整”等字样。

“这家店已经撤场了，以后不会开了。”其中一家“内部调整”店铺对面的商户告诉《中国经济周刊》记者，周围贴有相似公告的店铺大多属于这种情况。而从该店铺通道往外另一边走去，还有一家歇业店铺没有任何公告提示，据一位路过的市民透露，此前曾看到此处贴有商户“欠租跑路”的公告。

就在几天前，天河路商圈的一家商场内也同样出现了商户疑为逃避交租“跑路”的事件。

广州东方宝泰购物中心“内部调整”门店摄影:《中国经济周刊》记者罗赟

广州天河路商圈“内部调整”门店摄影:《中国经济周刊》记者罗赟

“提前退租”、“欠租跑路”等现象频出，致使商场空置率上升。

此前，已有多家机构发布2020年第一季度广州商用物业市场报告显示，今年前3个月，受退租影响，全市净吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积）4年来首次出现负值。

全球性商业房地产服务与投资公司世邦魏理仕（CBRE）分析认为，这主要是由于大部分商场从2月开始缩减营业时间，餐饮被禁止堂食直至3月才逐步恢复，季内出现部分餐饮关店的现象，而个别大型租户的退租推升全市空置率。

第一太平戴维斯《2020年第一季度广州商用物业市场回顾与展望》报告显示，截至一季度末，广州市零售物业市场空置率环比微升0.1%，其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别环比上升0.2和0.1个百分点。

疫情期间，广州多家购物中心，如万达、凯德、广州太古汇、正佳广场、广州时尚天河等，采取减免租金、开展线上业务及加强防疫措施等积极“自救”。从数据上看，广州零售物业市场空置率上升幅度并不大，广州零售市场的总体表现还算稳健。

但是，房地产服务运营商戴德梁行华南区及华西区研究部高级董事及主管张晓端提醒，疫情的突袭显然已给大小商户、购物中心在客流量及营业额上造成冲击，预计疫情产生的负面影响有“滞后”反应，未来数月将陆续显现。

租户议价空间或在第四季度达到最大

进入二季度后，国际疫情迅速发展，境外输入病例仍在增加，市民外出休闲娱乐的意愿仍未恢复至疫情前水平，电影院也仍未重新迎客。

据国家统计局5月15日公布的数据显示，4月份，社会消费品零售总额28178亿元，同比下降7.5%(扣除价格因素实际下降9.1%)，其中，除汽车以外的消费品零售额25095亿元，下降8.3%。

空置率上升情况未有缓解从而引发了租金下跌的连锁效应。日前，全球知名房地产公司高力国际发布的2020年中国物业市场发展情况报告数据显示，一季度受到疫情冲击，零售物业市场租赁活动有所下滑，全国各重点城市除上海外，其他城市租金环比均录得不同程度下降，其中，广州租金环比下降约1个百分点，预计其零售物业2020年全年平均租金下跌5%。

“疫情将严重影响新项目的招租，进驻率难以达到预期，正在进行租户结构调整的项目，也不得不延长调整期。2020年租户的议价空间会显著提升，租金优惠增加，有部分优质租户或可争取到装修补贴等租金外的优惠。” CBRE广州顾问及交易服务|商业部主管钟廉军表示。

与此同时，2020年，广州市预计会有16个全新零售物业筹备开业，且大多于年底上市，全球私营房地产顾问服务公司莱坊相关人士向《中国经济周刊》记者表示，受新增供应的影响，广州零售物业的租金议价空间将会在今年第四季度达到最大。

值得注意的是，虽然一季度广州零售物业空置率有所上升，但化妆品品牌却在悄然扩张。国内彩妆集合店THE COLORIST调色师和WOW COLOUR季内共录得10家店铺的开业或围板（即将开业店铺），CHANEL在珠江新城也有新围板。