作者：宋富贵
来源：米宅（MizhaiPlus）
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有没有十年能赚十四倍的房子？
有的，是个实实在在发生的案例。
而且，这个案例来自于中国最懂房地产的市长——黄奇帆在公开会议上举的例子。
以下是老黄讲话原文——
在浦东中央公园配合有一个四季雅园，一共700套别墅，每套别墅平均在400㎡左右。他1995年买了土地造房，当时算的成本1万/㎡。
到了2000年上海的均价在2000多块钱，但是他这个别墅能够卖到一万一、一万二，他的成本在1万元左右，毛利有两千，如果当时就全部卖掉的话就是这个价。
然后因为项目的负债率极低，他所有的买地的钱是自己的，造房的钱自己的，不跟中国银行贷款，没什么负债，也不存在造好的要还款。
因此他做了一个模式，这700套房一套也不卖，统统租赁，租赁以十年期为准，你住五年也可以，一般来租他这个房的都是高级白领，不能买，只能租，大家都签十年。
十年以后到2010年，这时候他的房子（市价）已经到12万，到期的全部退出，700套房子统统重新装修。重新装修一下一套房子300万装修费，每平方米花8000-1万块钱装修。
装修完了已经是2013年开始卖房了，这时候已经到了14万、15万一平方，700套全部卖掉。你说他赚了多少钱？
也就是说在这个意义上他赚了大钱，十年房子赚了十四倍的利润。
他原来的房子就算利息，十几年国外的利息就是百分之几，十年翻不了一番。
——原文讲话结束
2
上面的案例，说明一个什么道理呢？
对于房地产，十年、二十年增值至少将有5倍、8倍，保存着，低杠杆持有，才能发到最大的财。
这句话不是笔者的总结，而是黄奇帆的口述真言，请把这句话熟读背诵。
因为，这句话概括了未来十年中国房地产投资的最好姿势。
分解下来，有三个典型步骤：
1、找到好标的，值得投资的城市、值得投资的板块，值得投资的项目。
2、以低杠杆的方式，选中后坚持持有。
3、不折腾，保持定力，持有十年左右，自然有5倍到8倍的增值。
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那么，什么才是值得投资的城市呢？
对于这个问题，老黄报告中举出了明确的三个标准。
以下是老黄讲话原文——
第一、人口超过1000万的国家超级大城市，但是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市。
第二、超级大城市都会带出一个大都市圈，这个大都市圈是以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈，100公里的半径的平方。
第三、我们说的城市群。城市群是指几个大城市距离200、300、400公里范围内。
在这个问题上，我觉得不能机械的理解这段话。
不是所有有这三个概念的城市，都有投资价值。
国家超级大城市，大都市圈，城市群，是一个递进进化的关系。
首先一个城市必须变成超级大城市，若干年后再拥有自己的大都市圈，在大都市圈发展成熟之后，才能发展自己的城市群。
如果一个本身就不是千万人口的大城市，现在就开始炒作自己的大都市圈和城市群，那么一定就是一个骗子概念。
就拿我所在的郑州市来说，刚刚超过了1000万人口，这个城市现在最大的机会在于，主城的扩张，从半径30公里，变成半径50公里，70公里乃至100公里，人口从1000万变成1200万，到1500万，到2000万。
但如果你现在就把注意力大部分放在未来若干年后，以郑州为核心的中原城市群来投资，无疑是一个绝对失败的选择。
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所以，按照老黄标准，我们应该总结出以下城市选择规律。
第一等机会：正在从1000万人口走向2000万的城市
成都、广州、深圳、武汉、苏州、郑州、西安等，他们拥有中国最好的城市发展前景。
但下个十年，他们的机会在于主城的延伸，从主城变成大都市圈。而不在于城市群，城市群的机会对于这些城市是下下个十年的事情，而且部分的城市永远可能达不到那个等级。
第二等机会：环沪群+环京群
中国差不多所有的城市都在抢人，北上是中国唯一两个赶人的城市，可以看出来已经达到2000万城市人口，是中国所有城市主城扩展的“天花板”。
对于这两个城市，主城虽有价值，但是不好进，应该把重点放在可以轨道交通一小时达到的环沪城市群、环京城市群。
当然，政策因素、环境因素再加经济因素，环沪群一定会比环京群更有价值，这一点毫无疑问。
第三等机会：500万人口走向1000万人口的发达区域中心城市
比如，东莞、佛山、无锡等，如果经济继续高速发展，他们很可能冲入1000万人的范围，但这需要运气。
但是需要注意的是，对于那些人口没有1000万，或者刚刚超过1000万，没有达到1500万的城市，他们的城市群也可以洗洗睡了，十年之内中心城市还没有吃饱，还轮不上他们分一杯羹。
第四等机会：拥有特殊资源的城市
比如，珠海、厦门、三亚等，人口虽然不多，但是资源多，吸引力大， “一阵大风”也能把房价吹起来。
对于既没有人口，也没有经济，同样没有资源的城市，对不起，洗洗睡吧。
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