中交代建步伐变慢：发展不太顺利 销售规模百亿元徘徊

　　中交房地产集团党委书记兼中交地产董事长 李永前

　　中房报记者 付珊珊 | 上海报道

　　中交地产的代建步子还是慢了。

　　按照中交房地产集团党委书记兼中交地产董事长李永前的计划，这家名为“中交房地产管理集团有限公司”（以下简称“中交管理”）本应该在2019年底之前就实现“翻牌”，但最终于2020年3月13日完成更名和工商注册。

　　从名字上看，中交管理跟绿城管理有点像。

　　众所周知，绿城管理是绿城中国旗下主做代建业务的公司，且最近几年发展势头迅猛，已于近日向港股递交了IPO申请，即将成为资本市场代建第一股，前途不可限量。

　　在业务上，中交管理也以代建开发为主，但与绿城的代建业务相比，中交的代建还在起步阶段。在完成“翻牌”前，中交管理原名联合置业，是中交地产代建项目的排头兵，且已于1月完成与惠州市惠燃实业发展有限公司、中食冷冻仓储（广州）有限公司签订项目委托管理服务协议，但是目前仍未有实质性进展。

　　据知情人士向中国房地产报记者透露，目前中交地产的代建团队绝不像外界报道仅有30余人，这是李永前提出的“六个一工程”战略其中之一，中交地产一定会重点关注和发展。

　　实际上，近年来越来越多房地产企业加入到代建领域分食“蛋糕”，当代置业、金地集团、朗诗绿色地产、建业地产等都是其中典型代表。

　　这些房企经过几年布局后，也都取得较好业绩。例如绿城管理2019年前三季度代建业务收入15.13亿元，净利润6.79亿元，累计管理面积6850万平方米；2019年，金地管理代建业务收入增至3.9亿元，净利润增至1.11亿元，累计合约管理面积超700万平方米。

　　随着中交地产入局，毫无疑问，代建领域迎来又一有力竞争者。

　　李永前的代建情怀

　　绿城曾被称为房地产行业最有情怀的企业，而中交地产做代建则源于李永前对绿城的情怀。

　　李永前于2014年入职中交，而后被派遣到绿城任职，一去便是五年，一直到2019年才从绿城中国执行总裁的岗位调回中交地产担任董事长。

　　在绿城的五年，李永前见证了其规模从百亿到千亿再到2019年突破2000亿元，同时也见证了绿城管理的代建业务从不成熟到资本市场“一枝独秀”。2019年，代建项目为绿城贡献了全年销售额的三分之一，且相比传统的房地产开发，代建业务毛利率高达50%、净利润率约20%，更能穿越周期、对冲行业下行风险。

　　绿城的市场化和地产模式都让李永前耳目一新，长期耳濡目染，李一改国企任职的保守思维，开始变得更加开明、创新。

　　在其回到中交后不久，便开始对中交地产进行大刀阔斧地改革，并提出了“六个一工程”战略，大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务。

　　在李永前的构想中，中交地产要效仿绿城“两条腿”走路，即轻重资产并举的开发模式。重资产模式就是在东部、西部、南部、北部、中部五大战略区域继续以房地产开发为主，而轻资产则是以联合置业为平台，推进代建开发。

　　然而，无论是轻资产还是重资产，中交地产近几年发展均不太顺利。

　　以重资产的房地产开发而言，中交地产近几年销售规模都在百亿元徘徊，2017年、2018年销售额分别为119.11亿元和148.77亿元，2019年前三季度共实现签约销售175.64亿元，距离2019年350亿元目标仍有一定差距。

　　以轻资产为主要业务的联合置业发展也不见起色。有报道称，联合置业发展不理想是因为中交系地产业务繁杂，联合置业和中交地产长期存在同业竞争问题。即使更名为“中交管理”，企查查显示，其旗下仍有不少房地产开发业务。

　　“中交地产板块一直不温不火，一直在找突破点希望上规模，而代建是中交发力地产板块的抓手之一。” 中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。

　　中交地产的变化

　　既然选择了代建这条路，那么怎么做便成了横亘在中交地产面前的难题。

　　据说为了“取经”，李永前在回归中交任职后不久，便特意委派了一批联合置业的高管前往杭州，向绿城学习代建经验。但是，代建并非所有房企可为之，在业内人士看来，必须是有品牌、有资源、有技术经验和市场影响力的房企才能做好。

　　58安居客房产研究院分院院长张波认为，单从代建来看，中交地产本身依赖品牌知名度的优势并不明显，但代建这一业务的“轻资产”模式，对于资金压力颇大的房企有着很强吸引力。

　　一位中交房地产集团内部人士向中国房地产报记者表示，绿城做代建最大的优势是其品质，而中交做代建最大优势便是其央企品牌。

　　首先，中交地产背靠央企巨头中交集团，本身在建筑领域就具备优势；其次，资源优势更加明显，作为央企，中交地产具备良好的政府合作平台；第三，依赖央企背书，中交地产可联合资金方做资本代建。

　　按照委托人性质划分，房企代建模式基本可分为政府代建、商业代建以及资本代建。目前，前两种模式已逐步成熟，而资本代建则因金融制度、创新环境以及合作机制等尚未成熟，仍在持续探索和创新过程中。

　　“如果中交地产能够联合资金方给中小房企做资本代建，同时为这些代建项目解决融资问题，那么有可能补齐自身短板，强化市场能力。”上述人士表示。

　　实际上，今年以来，中交地产就在发生明显变化。

　　中国房地产报记者关注到，今年前两月，中交地产频频出现在土地市场，在北京、郑州、武汉斩获多幅地块。根据中指院数据显示，中交地产前2月拿地金额84亿元，在房企拿地排行榜上排名第八。

　　除了在公开市场收地，上述中交内部人士还透露，中交在怒江做扶贫开发，收购了碧桂园在泸水两个项目部分股权和后续开发权，另外公司还在磋商泸水其他土地。

　　“从拿地举动可以看出，李永前是在发力（地产板块）的。”

　　无论是发力轻资产还是重资产，中交地产的目标只有一个，就是做大做强。为了实现此目标，李永前曾经有一个终极想法，即压缩管理层级和组织架构，合并中交房地产集团和中交地产股份有限公司。而据中国房地产报记者从知情人士处获悉，目前地产集团和中交地产两总部的合并正在紧锣密鼓进行，只待下一步“官宣”。

　　此文刊于中国房地产报

责任编辑：李思阳