理财顾问：变更住房贷款还贷方式需细“算账”

　　在深圳市，由于不久前各家银行推出了等额本金还款法，不少市民希望变更还款方式。他们关心银行是否能及时变更还款方式，在变更还款方式时要注意的有关事项。

　　市民邬先生到某家银行去询问更改还款方式事宜。银行工作人员称可以变更，但需要一个月以后，银行的后台技术平台需要对变更还款方式做相应的调整。对银行所做出的解释，邬先生表示能接受。

　　记者到几家银行的营业网点了解情况时发现，这几家银行柜台工作人员都称可以变更还款方式，但有的银行可立刻变更，而有的银行则需要等一段时间后才能变更。据了解，这主要是因为各家银行调整其后台系统有快有慢所致。此外，各家银行正加紧制定变更还款方式的实施细则，以方便市民前来办理变更手续，维护好贷款人的利益。

　　银行人士提醒广大市民，变更还款方式需要同时变更有关购房合同，这时也要注意一些问题。例如，如果合同中还涉及到房屋开发商，在变更购房合同时，要取得房屋开发商的同意。此外，在采取等额本金还款法(递减法)后，如果按揭金额超过原来银行所认定借款人的还款能力，需要由银行来重新评定该借款人的还款能力等等。

　　据记者了解，目前各家银行已经采取不同的措施来加强与借款人的沟通。记者从某家股份制商业银行获悉，以后在签订个人房屋按揭合同之前，该行将在正本合同外附加一个指引条款合同，该合同指明了客户在签订正式合同前所要注意的各种事项，以提醒借款人，其中也包括不同还款方式这一条。该行有关负责人告诉记者，只有明确了这个附加合同，才能去签订正式合同。

　　递减还款并不适合所有贷款者

　　递减法还款并不是所有贷款者都喜欢，市民何先生就是一个例子。1997年末，何先生向银行办理了40多万元的住房按揭，采用递减法还款。初时真把他害苦了，每月还款8000多元，最高的第一个月为9000多元，当时何先生夫妻的月收入加起来还不够还款，每月都要从股市上挪资金或向亲戚借钱来维持。到了现在，何先生的家庭收入比当时翻了一番，但每月还贷额已经降到5000元左右。如果采用等额还款法，何先生每月还款额不到6000元。

　　据介绍，按揭业务在国内出现初期，主要参考香港银行的做法，只推出等额本息还款法一种方式。事实上，香港的消费者无论购买香港的住房还是内地的住房，大部分均选择等额本息还款方式。

　　应记者要求，业内有关人士用实例再作解释。例如：某客户借款12万元，期限为1年，月利率3.975‰，采用等额本息还款法则归还利息由第一个月的477元下降到第12个月的40.63元，利息合计3123.10元。归还本金则由第一个月的9783.26元上升到第12个月的10219.63元。如采用等额本金还款法(递减法)，归还利息由第一个月的477元下降到第12个月的39.75元，利息合计3100.5元。而归还本金每月都是1万元。

　　从上述计算中可以看出，递减法确实比等额法少了22.6元。但递减法一开始就多还了本金，所以越往后所占银行资金就越少，因而所产生的利息也较少。而等额本息还款法开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对较多，所以利息相应也会有所增加。因此，从本质上说，两种还款方式的计算原理完全相同，这也说明央行《个人住房贷款管理办法》规定住房贷款还款方式有等额本息和等额本金两种，是经得起推敲的。

　　合理选择适宜的还款方式

　　那么，消费者怎样选择适合自己的还款方式呢？专家说：购买住房是人生大事，消费者办理住房按揭贷款时要考虑如下问题：贷款金额多少？选择期限多长？个人的收入多少？每月可以支配的供楼款有多少？

　　等额本息还款法的好处是供楼压力平均，方便记忆和规划理财，适合预期收入稳定而现阶段收入不高的消费者，如年轻人。国家利率下调对这种还款法也有好处。递减法则在供楼初期压力较大，后期压力减轻，此种方式适合预期收入逐步减少的消费者，如中年人。

　　(李莉李钦)