一文读懂地产类信托

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图片来源：顾问云   作者：云小妹

　　2019年以来，政府对于信托资金流向房地产的管控有所加强，年中时有传言光大信托和国投泰康信托暂停所有房地产类项目，引起市场一片哗然，随后市场又有“2万亿地产类通道业务清零”的说法。

　　虽然传言满天飞，但是通过数据统计显示，2019年前十个月，信托无论从数量还是规模上来讲，都没有较2018年有下降，反而有小幅上升。

　　本文的目的是跟大家普及一下房地产信托的基础知识，帮助投资人在挑选房地产信托时不踩坑。

　　基本概念

　　房地产信托主要分为两种产品类型：

　　一种是不动产信托，是不动产所有权人（委托人）出于受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；

　　另一种是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按照委托人的意愿以自己的名义，将资金投向房地产行业并对其进行管理的行为。

　　我们平常所说的绝大部分房地产信托产品都是房地产资金信托，就是将信托资金运用于房地产公司或者房地产项目的信托，在这种信托产品里还可以细分为以下几种类型：

　　债权型房地产信托：

　　首先，信托公司负责投资和募集资金，发放信托贷款给房地产企业。然后房地产商按照约定向信托公司支付利息并归还本金，信托公司再向投资者分配信托产品的收益和本金。

　　地产信贷，房地产债权融资项目均需符合“四三二”的规定，也就是开发项目要保证四证齐全、企业资本金达到30%以上、开发商拥有二级以上资质。

　　股权回购类信托：

　　这类房地产类信托，实质上是一种结构性的信托融资安排。通常是信托公司购买房地产企业一定比例的股权，从而为其提供开发建设资金一类业务，并附有回购条款，即在约定期限后母公司或其他约定回购人需按照约定的价格回购该项目，信托公司收到回购款项后向信托计划认购人分配本息。

　　股权型房地产信托：

　　由于“四三二”俱全的项目往往比较容易获得银行贷款，信托公司很难与其竞争，为了实现差异化优势，部分信托公司开始探索进行真实的股权投资，将募集到的信托资金直接投向某房地产企业或房地产项目，形成实质性的股权投资，并直接或间接的参与到被投企业或房产项目的经营与管理中，根据所占的股权比例或者房地产项目所有权的情况获得经营利润，以作为投资人的信托收益。

　　收益权类房地产信托：

　　此类信托可以等同于资产证券化产品，是将存量的持有型物业或出租型物业作为信托产品，将该类物业自身日常产生的租金或经营收入等稳定现金流作为前提，发行财产收益权转让类信托，将信托受益权转让给投资者以实现融资。

　　信托挑选逻辑

　　由于房地产信托产品种类繁多、架构复杂，那么在挑选房地产信托产品时主要应该从哪些方面进行考虑呢？有以下三方面因素是一定要在考虑范围内的：

　　项目方面：

　　项目区域位置：在房地产类信托产品中项目所在区域位置是非常重要的，是北上广深这些一线城市，还是成都、杭州等新一线城市，对项目的判断有很大的影响。

　　项目类别：项目类别一般分为住宅、商住一体、纯商业、旅游地产等。以住宅标的最为优质，应首选项目所在地为人口净流入大、房产库存较低的城市，刚需型房产（小户型）优于改善型房产（大户型），更优于高端住宅（跃层、别墅等），也就是说，越容易出手的住宅产品资质越好。

　　与此同时，还需关注项目周边配套设施的完善程度以及交通的便利性等。而投资商业地产，对于集中商业地产来说，主要考察后期是租是售，是零是整，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素；对于写字楼地产来说，主要看招商入住率。

　　另外还有旅游类地产，即集旅游、度假、居住为一体的房产项目，应当重点关注区域位置和装修品位，以及当地的气候和人文环境。

　　由于房地产行业的竞争日趋激烈，传统短、频、快的住宅开发融资难度逐渐加大，已有部分信托公司将展业方向拓宽至更加多元化的房地产业态领域。

　　比如安信信托、光大兴陇信托、杭工商信托等积极拓展深圳、广州的城市更新及旧城改造业务；中融信托、中建投信托、外贸信托等着力发展持有型商业、物业投资业务；另外还有安信信托的养老地产、物流地产业务和中航信托与美国华平、魔方中国合作拓展的长租公寓市场业务。

　　项目用资阶段：在前期拿地阶段，开发商融资的目的是获取土地，项目尚不符合银行及信托贷款的要求，所以一般会通过股权投资类信托来实现融资，此类项目的收益较高。

　　但风险也比较大；在建筑施工阶段，房产项目融资途径较多，方式也较为灵活，投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等因素。

　　在装修经营阶段，用于成熟房产项目的升级改造或经营所需资金常见于商业地产项目，资金来源多为商业物业的租金，需重点关注项目本身的经营情况，比如入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

　　交易对手方面：

　　企业性质和规模：从偿债能力来看，中央国企的偿债能力高于地方国企，地方国企高于民企；另外，企业规模越大，偿债能力越强；规模越大的企业融资来源就会越多元化，大企业全国布局，受地域因素的影响较小。综合来看，大的房企融资渠道多样化、融资成本低，违约风险相对较小。

　　在交易对手的选择上，大多数信托公司要求选择与销售额排名前100强的房地产企业进行合作，有的信托公司甚至把标准提高至前50强，以此更好地把控风险，但这在一定程度上也造成了信托公司交易对手的集中化，以及整个行业对于个别房地产企业授信集中度过高的问题。

　　负债规模：房企的净负债权益比越高，违约风险就越大。净负债权益比就是企业负债减去现金，然后除以所有者权益得到的比值。一般房企的负债主要包括短期借款、应付账款、应付票据、长期借款、应付债券等，在房地产大周期下行时期，现金为王，负债越大、现金越少的房企，违约风险相对就会更高一些。这部分房企要么打折促销、回笼现金，要么合作开发、降低成本。

　　存货水平：房企的存货量越高，违约风险也会越高。具体来说，房企的存货主要包括两类：一是公司购买的土地储备（拟开发产品），二是公司没有完工和交付的在建楼盘（在建开发产品）。

　　存货水平的高低一般是通过库销比来反映的，库销比等于存货减去预收款项再除以销售收入。之所以用存货减去预收款，是因为预收款项反应了房地产公司的预售行为，这部分存货不存在去化的担忧。

　　而计算的库销比指标数值越高，说明房企囤积的土地和待售楼盘越多，这样房企回收现金流的压力就越大，违约风险也就越高。当然，存货并不是越低越好，房企必须要有一定的存货才能保证企业的可持续经营。

　　增信措施方面：

　　目前常见的房地产信托增信措施有内部增信：优先/次级机构、项目的经营管理控制权、超额抵押、现金储备账户、担保投资基金；外部增信：机构担保、信用担保、土地抵押或者房产抵押、股权质押。当然，相关增信措施越多，项目措施越强，项目的可靠性就越大。

　　总结来讲，选择房地产信托主要看融资主体实力（包括资金用途、标的项目情况），还款来源，风控、担保、抵押物的情况。

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责任编辑：唐婧