政信信托违约了 为啥不把抵押的土地买了还钱？

　　原标题：政信信托违约了 为啥不卖抵押土地还钱？ 来源：信托专家

　　一般来说，政信信托出现极端风险的概率极低（政府不能破产），但是回款的周期较长，一个成熟的兑付方案出台经常要信托公司和地方政府周旋数月。

　　那么就有疑问了，项目明明有抵押，且抵押率比较低，打折出售应该也够偿还本息了，直接卖地不就可以了吗？

　　以上想法理论上可行，否则抵押有何存在意义呢！

　　但真的卖起地来，有以下问题需要面对：

　　是否卖的出？土地位置和性质决定了土地的流通性

　　要把土地卖出变现，首先就要考虑到流通性，乃是：这块地好不好卖？

　　影响土地流通性的主要因素就是：location（位置）；市中心的好于郊区的，一二线的好于三四线的，北上广深尤为最佳。然而，通常走到拍卖土地这一步的项目，抵押的土地都是比较偏远的，位置不占优势。

　　另外，影响土地流转的，是土地的性质。

　　按照《土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）》，国内的土地目前分为3个大类（农用地，建设用地和未利用地），12个一级分类和57个二级分类。作为政信项目的抵押物的土地，一般分为三大类，住宅用地、工业用地和商服用地。

　　住宅用地，这里主要是指城镇住宅用地。由于可以进行房地产开发，土地增值空间大，住宅用地的流通性最好。

　　工业用地，是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。与其他性质的土地相比，工业用地的地价最便宜，价格增幅最慢，因此，流通性也最差。

　　介于二者之间的就是商服用地。商服用地顾名思义主要用于商业、服务业的土地，主要包括：批发零售用地；商务金融用地；住宿餐饮用地；其他商服用地。

　　在信托项目中，也能看到商场、写字楼、酒店的抵押物，也称为“商业用地”。商业用地之外的称为“其他商服用地”。其它商服用地的开发用途有限，主要用来建设包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站等。有的项目，关于土地抵押注明为“其他商服用地抵押”，在土地流通性上要打个折扣，不能把它等同为商业用地抵押。

　　流通性越差，越有可能卖不出。

　　抵押物是否足值卖？城投公司土地估值极有可能高于公允价值

　　反正是抵押的，强制执行，直接拍卖就行，是这样的吗？当然不是。土地是出让获得还是划拨获得，最后执行处理的时候是完全不同的。

　　城投公司用来抵押的土地有可能是划拨地。按照《中华人民共和国土地管理法》办法第六章第四十四条的相关规定：

　　“以划拨方式取得的土地使用权需要抵押的，应当先进行地价评估，由县级以上人民政府土地行政主管部门核定土地使用权出让金，抵押所担保的债务金额不得超过扣除出让金后的土地价值。在实现抵押权时，应当从房地产拍卖或转让所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。”

　　划拨地在抵押受偿时，抵押受偿金额=拍卖所得土地款-土地出让金。

　　而所谓出让地，就是经过了招标、拍卖、挂牌这些个流程后有偿获得的，然而，在实际过程中，由于政府对城投企业往往有土地出让金变相返还等优惠，城投公司往往会倾向于通过高价拿地提升土地出让价格，从而提高融资金额和降低土地抵押率。

　　因此，除了关注尽调里的估值、抵押率等，更需要关注的是公允价格。所谓公允价格，就是参考抵押标的所在区域周边，近期的土地出让价格（重点是地产公司参与竞标的土地出让）。以此来估值，倾于合理！

　　土地执行过程中政府及其他执法部门是否配合？

　　综上所述，土地抵押是城投债最后的保障，但基本不是最后的兑付手段，城投债违约，主要还是管理人与融资方协调兑付方案，然后凑钱分批兑付！选择项目，底层资产最重要！而对于抵押物，有则锦上添花！

责任编辑：唐婧