严厉调控下房地产信托业务发展趋势预测

　　来源：中国信托业协会等　

　　一、房地产信托业务发展趋势　

　　房地产行业本身体量巨大，且上下游关联行业多，在国民经济中占据重要地位。尽管目前国家对于房地产实施了严格的调控，但考虑到我国的城镇化率仍然有提升空间、房地产市场地区发展不平衡以及人民群众对于美好生活追求所带来的刚性及改善性需求的客观存在，房地产业未来仍然具备较大的发展空间，但是基于国家对于房子属性的定位变化，未来房地产行业的发展驱动力、业务模式、运营模式等都将发生深刻变化，信托公司也需要顺应政策导向和新的市场趋势来开展房地产信托业务。

　　（一）房地产市场和房地产企业的表现走向分化，房地产信托业务机遇与风险并存

　　国家最新对于房地产的基本定调是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这一定位意味着未来针对房地产投机炒作需求的调控政策不会松动。

　　由于房地产调控政策不松动、“限购、限售、限价、限贷”四限组合拳的影响将逐步体现至房地产市场的销售端和投资端，预计2018 年房地产市场将进入下行调整期。在房价上升趋势扭转、销售回流放慢、融资环境持续收紧的背景下，房地产企业的分化将进一步加剧。由于拥有融资渠道多元化、全国化布局、品牌、专业人才等方面的优势，龙头房地产企业将具有更强的市场竞争力和抗风险能力，并有机会在市场调整期获得市场份额的提升。

　　不同区域房地产市场走向的差异化以及房地产企业间的分化意味着风险与机遇并存，将更加考验信托公司的风险管控能力。针对房地产市场的分化走势，信托公司对于房地产信托业务的态度短期整体趋于审慎，风控标准将进一步趋严，但从长期来看，房地产市场仍然是支持信托公司生存发展的重要领域，信托公司需进一步积极提升专业能力，从复杂分化的市场中把握业务机遇。

　　（二）强监管延续，需重点防范房地产信托业务的合规风险

　　为了有效配合国家针对房地产市场的调控政策，2017年以来，监管机构都加大了对资金流向房地产市场的监管力度和违规查处力度。从2017年7月的经济工作会议来看，房地产是去杠杆、防风险的重点关注领域，针对房地产领域的金融监管也将继续从严。

　　在2017年已经开展的“三三四”专项整治的基础上，2017年11月，监管机构发布《关于规范银信类业务的通知》，明确要求商业银行和信托公司开展银信类业务，应贯彻落实宏观调控政策，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

　　2018年开年以来，严监管的意图已经非常明显。2018年1月12日，监管机构发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，其中违反宏观调控政策的整治重点就包括“违反房地产行业政策。直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；向‘四证’不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资”。

　　监管动向表明针对房地产融资的监管是全方位、无死角的，房地产信托面临的监管环境不容乐观，尤其是传统债权融资类业务，必须严格遵守房地产政策要求，不得投向不满足“432”要求的项目，信托公司需要高度关注房地产项目的合规性要求，避免监管处罚的合规风险。

　　（三）资产管理新规要求信托公司提高主动管理能力，加快向真实股权投资业务转型

　　房地产是高度市场化的领域，房地产企业的融资需求具有多样化特征，基于持续的转型探索，信托公司已经初步具备以多种业务模式为房地产企业提供综合融资服务的能力。目前通过债权的方式为房地产企业开发建设项目以及并购提供融资支持仍占据房地产信托业务的主导地位，但是在去杠杆、强监管的背景下，传统债权融资业务以及名股实债的股债结合等业务的可拓展空间将面临越来越多的制约。

　　尤其是资产管理新规对于资管产品投资非标准化债权资产在限额、期限错配方面有更为严格的限制，未来房地产企业通过非标准化举债放大杠杆的路径会越来越窄，信托公司需加快业务模式的转型升级，积极提升主动管理能力，开展更多投资类业务。过去两年，部分信托公司已经开展了房地产的真实股权投资业务，并有成功的退出案例，而随着房地产强监管的持续和传统业务模式开展的难度越来越大，更多的信托公司会加入探索开展真实股权投资的行列。

　　（四）积极探索支持住房租赁市场发展

　　建立租购并举的住房制度是构建房地产市场稳定发展长效机制的重要组成部分。早在2016年，国家发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，该意见是推动建立租售并举住房长效机制的指导性文件。2017年以来，地方政府相继跟进推出了多项促进本地住房租赁市场发展的政策，如加大租赁住房建设用地供应、实施“商改住”、推行租购同权等。

　　2017年末的经济工作会议也将“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”列为八大重点工作之一，明确提出要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方的合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。在政策的大力支持下，住房租赁市场有望迎来大发展。

　　从供给端来看，包括房地产企业在内的各类社会资本开始纷纷进军住房租赁市场，以往以存量二手房为主导、分散的住房租赁市场逐步在发生变化，政府保障类租赁房以及专业化、市场化主体提供的租赁住房供应占比逐步提升。从需求端来看，随着租购同权的推行、租赁住房供应结构的改善以及国家政策的引导，未来一二线城市租赁住房的需求也有望持续增长。

　　由此可以预见，在政策的支持和引导下，未来我国住房租赁市场将走向规范化和集约化发展的道路，将创造出很多新的业务机遇。对于信托公司而言，住房租赁市场的发展壮大必将伴随大量的资金需求，这主要包括房地产企业、专业机构建设或收购租赁住房所产生的融资需求以及持有租赁住房带来的资产证券化业务需求等，预计未来信托公司将顺应政策导向，积极探索支持住房租赁市场发展的投融资服务方案，推动房地产市场稳定发展长效机制的建立。

　　（五）房地产资产证券化业务有望迎来更大发展

　　资产证券化是盘活存量资产的重要手段，我国房地产市场存量规模巨大，未来拓展资产证券化业务的空间非常可观。在针对商品住宅市场的调控和融资监管持续严厉的背景下，未来更多关注挖掘存量市场的业务机会已经成为信托公司的共识。从政策导向来看，国家对于房地产资产证券化业务持支持态度，2016年证券交易所收紧了房地产企业发行公司债，但ABS不在限制范围内，这使得越来越多的房地产企业选择依托存量资产证券化来融资。

　　考虑到潜在的巨大市场需求以及政策的支持，预计未来几年房地产资产证券化业务将迎来黄金发展机遇。信托公司可以发挥自身在风险隔离方面的SPV优势，通过资产证券化的方式为房地产企业提供多元化的融资模式支持，积极开展租赁住房贷款、商业物业开发贷款、购房尾款、住宅地产物业收费权、房地产企业供应链应付账款等多类型的资产证券化业务，帮助房地产企业盘活存量资产，拓宽融资渠道，降低融资成本。

　　（六）RETIs业务为未来房地产信托的重要创新方向

　　近两年，借助资产证券化市场的发展壮大，私募型REITs、类REITs业务的发展也取得了一定的进展，尤其是受政策利好支持，租赁住房类REITs的发展成为热点。信托公司对于开展REITs业务一直踌躇满志，但是碍于政策的障碍，信托公司无法作为交易所资产证券化的SPV，信托公司主要开展的是私募型REITs业务或是需要借助双SPV间接开展交易所REITs业务。目前国内的RETIs大都为债权型REITs，权益型REITs非常少，这与国外REITs存在很大的区别，此外，国外RETIs以公募为主，投资门槛很低，而国内的REITs都是私募型，投资者范围较为狭窄。同时，国内还缺乏发展REITs所需要的配套法规、税收优惠等政策，这使得真正权益型RETIs业务无法取得突破。

　　由于REITs是一种可供大众进行房地产投资的创新产品，具有收益率高、收益稳定、与其他投资产品相关性低等特性，无论是从存量资产端还是从资金端的配置需求来看，REITs都具有广阔的发展空间，信托公司应该把握我国REITs市场的发展机遇，充分利用自身灵活的优势，以多种模式参与REITs业务。

　　第一，信托公司长期专注于房地产信托业务，与大量房地产企业形成了战略合作关系，拥有丰富的客户和项目资源，信托公司可以发挥自身在交易结构设计灵活及募资等方面的优势直接开展私募REITs业务。第二，信托公司可以积极拓展Pre-REITs业务，如以过桥贷款形式为租赁住房、商业物业、写字楼等提供资金支持。第三，信托公司在充分加强自身主动管理能力和产业理解能力的基础上，可以主导REITs的发行和交易结构设计，如以双SPV结构主导公募REITs的设计和发行并在交易所实现挂牌交易，同时在资产端为REITs基础资产的管理和增值提供流动性支持等。

　　二、房地产信托展业的思考

　　自2002年信托公司重新开业登记以来，恰恰是房地产行业快速发展的黄金时代，虽然期间出现过房价回调，但总体上仍然处于上升通道，房地产成为了不多的通货膨胀对冲品，成为了居民财富最大的承接物，房地产产业对于现阶段国内经济的影响之大毋庸置疑，所以可以想见本次政策转向对于房地产行业的深远影响。

　　笔者认为在房地产信托领域有坚持也要有转变，有守有弃。坚持房地产行业仍然是中国重要经济产业的判断，转变传统房地产信托展业模式和思维，守住与优质企业同行的信念，放弃对雷区企业转变的幻想。

　　1、房地产行业仍然是中国经济重要的产业板块

　　房地产行业对中国经济有多重要，不需要再增加任何笔墨，政策的加“盖子”（限价）可能的出发点之一是不希望重演日本的悲剧，房地产行业对于上下游产业、银行业、地方经济、社会稳定的重要程度绝非一日之寒，需要长期的长效机制逐步化解，在没有找到新的经济点支撑的背景下，房地产泡沫会是慢慢挤而不是刺破。

　　短期看，房价的惯性增长会引发更为激烈的行政限价，导致房地产项目的现金流因为可能的地方政策“一刀切”而出现变化，而长期看，在虚高的房价回归后，真正有价值、有品质的地产项目反倒是体现出更为强大的竞争力，“价近择优”。

　　2、传统房地产信托展业的模式和思维要转变

　　传统的房地产信托可以总结为三个特点：偏融资、偏住宅、偏短期，这些特征和信托资金属性、地产商需求相关性较强，业内呼吁多年的Reits并没有真正起航。

　　对于具体操作人员来说，传统房地产信托更容易募集资金和谈妥交易条件，偏重于地产商的融资能力而非产品管理能力，高周转取代高品质的情况就很容易理解，“近两年房子不要买”绿城老总的玩笑话也倒出了地产商的无奈。

　　业内比较敏锐的机构平安信托、安信信托，已经开始根据市场和开发商的变化对自家的信托展业策略进行调整，从传统的资金提供者转变为项目的合作开发，大量开展真实投资项目或者取得土地后寻找合作，金融机构规范管理和声誉意识在一定程度上能够帮助房价回归（不捂盘、重视性价比、厌恶偷工减料和违规建设）。

　　变传统融资为真实投资、变一元化住宅为多元化产品线（住宅、长租公寓、产业地产、核心区域酒店和写字楼、物业服务、联合办公）、变短期变现（一年期）为长期持有（Reits、投资净值型信托、消费型信托），是房地产信托需要转向的新模式、新思维，信托计划将更长期的持有物业和享受物业增值，而投资者将通过信托计划分红和受益权转让取得收益。

责任编辑：唐婧