中国商业不动产公募REITs正式扬帆起航。随着证监会试点启动，市场反应迅速且热烈，1月29日，首批三只商业不动产REITs申报即获上交所受理，预计募集总额131.75亿元；仅隔一日（1月30日），再有5只商业不动产REITs集中申报，另有企业还在申报的路上。
在业内人士看来，此举不仅为存量商业地产提供了标准化退出通道，也为资本市场注入新的活力，标志着我国REITs市场实现从基础设施到“全门类资产”的关键突破。
首批三只商业不动产REITs获受理
图/上交所截图1月29日，上交所官网显示，首批申报的三只商业不动产REITs项目火速获受理预计募集总额131.75亿元。
其中，汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金，发起人为上海世博发展（集团）有限公司。该基金底层资产为位于上海市黄浦区世博滨江板块的鼎保大厦与鼎博大厦项目，业态为办公与配套商业，预计募集规模达40.02亿元。
紧随其后的是中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金，发起人为杉杉商业集团有限公司。基金底层资产为郑州与哈尔滨的两处杉杉奥特莱斯项目，预计募资规模达74.70亿元，这是目前已受理项目中规模最大的一单。
与此同时，酒店资产也成功跻身首批阵营。华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金的发起人为上海锦江资产管理有限公司，其底层资产为分布于18个城市的21家“锦江都城”品牌酒店，预计募资规模为17.03亿元。
次日申报持续升温，1月30日，又有5只商业不动产REITs向上交所递交申请。这批新申报项目阵容强大，包括华安陆家嘴、华夏保利发展、华夏银泰百货、华夏凯德、国泰海通砂之船在内的商业不动产证券投资基金，原始权益人涵盖上海前滩国际商务区、保利发展、银泰百货、砂之船（西安）购物广场等。
除了集中申报的项目外，同日还有更多企业披露了发行计划。例如，华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金正式发布招募说明书，其底层资产为长沙金茂览秀城，拟募资10.68亿元。该基金的发起人上海兴秀茂商业管理有限公司，其为中国金茂为此次发行专门搭建的商业物业控股平台。
同样在1月30日，光大嘉宝也发布公告，宣布拟推动旗下两只在管基金开展公募REITs的申报发行工作。其对应底层资产分别为上海静安大融城与江门大融城项目，业态均为商业零售。这些动态清晰地表明，更多商业不动产正加速走向资本市场的舞台。
政策落地有望激活存量商业
此番商业不动产REITs的破冰之旅，源于明确的政策推动。2025年12月31日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》，为市场提供了制度保障。
事实上，我国REITs市场经过五年探索已初具规模。截至2025年12月27日，全市场已上市78只REITs产品，累计融资逾2099亿元，总市值达2199亿元。2024年以来，中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。正是在此基础上，商业不动产REITs的推出可谓水到渠成。
对此，中国证监会表示，从全球经验来看，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。为此，证监会适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。
这意味着，符合条件的购物中心、写字楼、酒店等以往缺乏流动性的“沉睡资产”，自此拥有了公开上市盘活的路径。
对于这一里程碑式突破，戴德梁行北区董事总经理胡峰表示，当前公募REITs底层资产已实现十大领域全覆盖。2026年试点扩围至商业不动产，标志着资产范围正式从基础设施延伸至商业综合体、写字楼、酒店等领域，实现了“全门类资产”的突破。
在他看来，试点范围扩容至写字楼与酒店类资产，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段。这不仅为存量资产盘活提供了市场化退出通道，为机构投资者拓展了多元化配置选择，也为商办与酒店市场的价值重塑与运营提升注入了持续动力。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 吴兴发
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