买房遭遇“一房多卖”、被收代办费？北京拟修订商品房销售合同

时隔8年，《北京市商品房预售合同》《北京市商品房现房买卖合同》即将迎来新示范文本。11月21日，新京报记者获悉，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监督管理局对两份合同进行了修订，并面向社会公开征求意见。

双方当事人可向登记机构申请预告登记

据市住房城乡建设委相关负责人介绍，和现行的合同相比，此次对标法律法规最新要求，将合同条款遵循的上位法以及表述进行更新和优化。比如，阐明了预告登记的重要性，并在条款部分进一步明确预告登记办理流程。“预告登记是保护购房者权益并预防‘一房多卖’‘先卖后押’的重要措施。为保障将来实现物权，双方当事人按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

此次修订针对商品房交易中，市民反映的突出问题进一步完善合同内容。比如，针对网签后纸质合同送达滞后问题，修订中增设了一条内容，买卖双方可约定纸质盖章合同送达买受人的最长时限，逾期不送达的，出卖人应向买受人支付违约金，从而保障买受人的权益。针对产权转移代办收费的争议问题，修订增设了“买受人是否选择通过出卖人指定的第三方产权代办单位办理产权转移手续”选项，买受人选择产权代办服务的，双方再具体约定费用标准及承担主体。

不得拒绝、限制或阻挠买受人使用住房公积金贷款

此外，根据《北京市物业管理条例》第十九条“前期物业服务合同期限最长不超过二年”有关规定，更新了预售合同示范文本第二十一条。根据《中华人民共和国噪声污染防治法》《北京市建筑绿色发展条例》等新法新规对相应条款进行了更新。

该负责人介绍，此次修订还将购房所涉及的多部门管理要求集中整合至合同正文前的“特别提示”部分，让购房者在合同签约前集中了解。如明确指出出卖人不得拒绝、限制或阻挠买受人使用住房公积金贷款，不得以任何形式要求买受人放弃公积金贷款权利；同时提示出卖人不得代收代缴买受人应缴税费，不得以缴纳代办费作为房屋查验和交付的前提条件，保障购房者合法权益。

市民如有意见建议，可在11月21日到11月28日公示期间，将相关信息发送至电子邮箱：fwscglc@zjw.beijing.gov.cn，或拨打电话010-55597275反馈，或登录北京市人民政府网站（http://www.beijing.gov.cn），在“政民互动”版块下的“政策性文件意见征集”专栏中提出意见和建议。

专家解读

出现交易纠纷时，合同是解决纠纷的重要依据

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池介绍，上一版商品房销售合同示范文本是2017年正式推行的，距今已有8年了，两版合同示范文本修订间隔比较长，很多政策法规及地方标准都发生了变化，因此，新版示范文本出台的背景一方面是适应新法规政策的要求；另一方面也是呼应百姓商品房交易中投诉比较集中的问题，从源头上减少交易纠纷。

新版示范文本根据新法规政策等更新了部分合同条款，细化了合同内容，增加了特别提示条款。市场经济是法治经济，出现交易纠纷时，合同是解决纠纷的重要依据。新版合同示范文本明确和细化了部分条款，减少了不必要的纠纷，保护了购房人的权益，使购房人有更多的获得感，有利于商品房交易的顺利进行，有利于维护房地产市场秩序。

例如，明确“出卖人在销售商品住房时，不得拒绝买受人使用住房公积金贷款”。有利于购房人得到低利息的政策贷款，降低购房成本，既呼应了购房人的投诉，保护了购房人权益，也从源头上减少了纠纷，促成了市场交易。针对网签后出卖人以将纸质合同带回公司盖章为由，导致买受人无法及时获得所购房屋网签合同问题，增设了“买卖双方可约定盖章后的合同送达买受人的时间。逾期不送达的，出卖人应按日计算向买受人支付一定金额的违约金”。该条款能够使购房人早日拿到购房合同，早日吃上定心丸，有力地保护了购房人的权益。

律师说法

合同示范文本是交易双方签订合同时的重要参考

北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜表示，商品房销售合同示范文本在规范商品房销售行为、提示商品房交易风险、减少商品房买卖合同纠纷、维护开发企业和购房人合法权益等方面起到积极作用。民法典第四百六十四条已明确，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。

“合同示范文本是交易双方签订合同时的重要参考，建议大家使用合同示范文本进行签约。”孟丽娜表示，在合同签约过程中，开发企业和购房人可以在协商一致的基础上，对商品房销售合同示范文本的内容进行修改、增补或删减。针对合同示范文本中未约定或约定不详的内容，根据具体情况，可在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。但补充协议中不得有违反法律法规、规范性文件要求的条款。

孟丽娜表示，“一旦出现争议，有效解决合同纠纷的方式有三种，一是双方当事人自行协商解决，二是提交到合同签约时双方约定的仲裁委员会进行仲裁，三是依法向房屋所在地人民法院起诉。”

新京报记者 曹晶瑞

编辑 张树婧 校对 王心