止跌回稳、首提“好房子”，政府工作报告定调2025房地产

2025年全国两会正式开幕，最新出炉的政府工作报告对于房地产的着墨较多，看点十足，为今年房地产整体工作指明方向。

国务院总理李强3月5日在政府工作报告中指出，稳住楼市股市。持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力；同时还提及优化城市空间结构和土地利用方式、盘活存量用地和商办用房、推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”等。

可以看出，涉及房地产的文字较多、内容丰富、范围广泛，总基调延续了去年中央经济工作会议精神，也有一些新提法，诸如收购存量商品房路径更加清晰，“好房子”首次出现在政府工作报告中。

在业内人士看来，此次政府工作报告对房地产的表述，突破性较大，通过释放需求、去库存来缓解供求关系，从而止住下跌预期，实现房地产市场止跌回稳的目标。

推动止跌回稳，一线城市限购措施或继续优化

今年政府工作报告中的房地产内容，依然是放在“有效防范化解重点领域风险”板块，且放在“防风险”的第一位。

“这意味着2025年重点领域风险中，防范房地产风险最重要。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，因为房地产风险已经影响到地方财政稳定、居民获得感、安全感，以及全社会消费和增长的稳定性。

具体来看房地产内容，总基调是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，这与去年中央经济工作会议提法一致。

去年以来，在一系列宽松政策刺激下，我国房地产市场逐步“止跌回稳”。步入2025年，“止跌回稳”的趋势持续。根据国家统计局2月19日发布的70城价格指数，2025年首月，新房售价上涨城市个数涨至24个，这是自2023年7月以来的最高。

不过，“从就业、预期等基本面来看，回稳的基础仍待夯实。”李宇嘉如是说。

从具体措施来看，政府工作报告指出，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

去年，一线城市限购政策迎来实质性的松绑。“调减限制性措施”则意味着今年限购政策还将有继续调整与优化的可能性。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“一线城市有一定的特殊性，政策可以做进一步的调整优化，但绝对不会‘完全废除限制性措施’。这对于我们精准把握今年的政策方向具有积极的作用。”

事实上，存量政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键看增量政策。

李宇嘉表示：“城中村和危旧房，涉及的主要是年轻人、新市民的刚需以及老市民的改善，这是当前住房结构性需求的生力军，主要集中在人口净流入的大城市，各地级市也有。2025年初，包括广州、深圳、上海、北京、郑州、西安等地，均规划了大规模的城中村改造，且新开工项目明显增加，同时还将彻底完成认定的危旧房改造。”

收购存量商品房，地方自主权提高

一边是充分释放住房需求，另一边则是积极去化库存。两条腿走路，这是我国当前房地产调控的主要思路。

政府工作报告指出，优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。

李宇嘉解读称，目前，各地土地库存比较大，去化周期远超过房屋。这是制约房地产价格稳定、止跌回稳的关键，但各地基于财政考虑，供地的积极性很强。因此，政府工作报告提出合理控制新增供地，意味着短期内要控制供地，缓解供求矛盾，引导市场预期，稳定了再谋求未来发展。“优化城市空间结构和用地方式，意味着城市空间不能再外延式扩张，而要转向集约化、紧凑型、功能互补、产城融合；用地方式要基于人口形势、产业需求等向存量转变，向功能复合转变。”

控制用地的同时，政府工作报告还指出，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权；拓宽保障性住房再贷款使用范围。

提高地方自主权，在李宇嘉看来，这是重大的突破。近期，土地收储获得了进展，但房屋收储虽然提出较早，却没有明显进展，主要是要求各地要有2家国企来承担，坚持市场化、法制化、资金平衡的原则，按照土地划拨成本+建安+5%利润进行收购等等，这导致收购很难推进。此次明确更大自主权，意味着2025年存量房收购将加速，这对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期，实现止跌回稳具有重要的意义。

在58安居客研究院院长张波看来，2025年将是“收储大年”。收购存量土地是地方政府优化土地资源利用、改善土地供求关系、促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。为了优化土地资源配置，提高土地利用效率，本次报告充分强调了“收储”的重要性，并拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款。

首入政府工作报告，“好房子”建设加速推进

值得关注的是，“好房子”首次出现在全国两会政府工作报告中。

报告明确，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

2023年6月，住建部部长倪虹在中国城市高质量发展论坛上首次提出“好房子”概念。此后，从中央到地方，一系列“好房子”政策出台。

新的一年，建设“好房子”被多地政府列入年度工作重点。2月12日，《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》发布，明确“好房子”将率先在平原多点地区形成示范。

严跃进表示，去年开始各地“好房子”的推进工作持续开展，也形成了非常好的制度、案例和项目，应该说基础是扎实的，也为今年“好房子”工作开展创造了非常好的条件。“好房子”写入政府工作报告，说明这项工作非常重要，也是今年要持续开展的工作，这对于促进房地产市场止跌回稳等都有非常好的支撑作用。

此次对于“好房子”的要求，明确要“完善标准规范”。严跃进说，该表述的意义在于指明方向，各地在既有的实践基础上，要在制度保障方面发力，尤其是一些研究出台的好房子的标准，更是今年各地可以积极借鉴的。

完善农业转移人口住房保障，实现民生保障与市场调控双重目标

城镇化对房地产市场的影响深远而多元。在城镇化方面，今年的政府工作报告提出，深入实施新型城镇化战略行动。其中指出，科学有序推进农业转移人口市民化，全面推进常住地提供基本公共服务，强化随迁子女义务教育保障，推动将符合条件的农业转移人口纳入住房保障体系，畅通参加社会保险渠道。

国家发展改革委国土开发与地区经济研究所国土经济室主任黄征学表示，以往的表述多是“推进”农业转移人口市民化，此次强调“科学有序”，意味着在推进过程中要尊重个人意愿，既支持自愿转移的群体顺利融入城市，也不强制那些不愿转移的农民，确保政策实施更加人性化和合理化。而“全面推进”常住地提供基本公共服务，就意味着未来的强度、力度将会更大。

“推动将符合条件的农业转移人口纳入住房保障体系”也出现在政府工作报告中。在2024年国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，以及今年发布的中央“一号文件”均提出，鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。

随着城镇化进程的加快，大量农业转移人口进入城市就业和生活。帮助农业转移人口在城市安家落户，将增强其归属感和幸福感，推动城镇化从“数量增长”向“质量提升”转变。

从“止跌回稳”的角度来看，黄征学认为，当前许多城市面临住房供大于求、库存压力较大的问题，“将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围”，既帮助了农业转移人口在城市安家落户，同时也为城市住房市场提供了新的需求来源，助力去库存，推动房地产市场平稳健康发展。这一举措实现了民生保障与市场调控的双重目标。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆