房产连着权责 懂法才能安居

空调外机保护栏坠落，责任谁来扛？小区自管，业主委员会有权收取物业费吗？法拍房一夜之间变“废墟”，原房主有权强拆吗？本期案例聚焦买房住房之中的权益边界。法官提醒，在追求安居乐业的道路上，每一名居民都应当成为自身权益的守护者与义务的履行者，面对复杂多变的房产问题，了解并遵循相关法律法规至关重要。

空调外机保护栏坠落，谁来担责？小区自管，业委会有权收取物业费吗？

高空坠物

●空调外机保护栏坠落致电线损坏

●物业公司被判承担损害赔偿责任

一天，广州市海珠区的某个小区内一栋居民楼前骤然响起了一声巨响。原来，楼上某户人家外墙的空调外机保护栏从高空落下。不仅如此，保护栏坠落时还不偏不倚地砸断了架空电线，这导致小区内的相关电力线路停电，部分区域瞬间陷入黑暗之中。

这下可急坏了小区居民们，没有了电，生活变得不方便。为尽快恢复供电，当地供电部门立刻联系了一家电力公司，委托他们对电力线路进行维修施工。此次维修产生了维修工程费用共计3.5万元。

事后，供电部门认为，该小区的物业管理公司依法负有安全管理及保障义务，对高空坠物砸断所有的架空电线就应该承担损害赔偿责任，遂向法院起诉。

地点：广州市海珠区人民法院。

结果：广州市海珠区人民法院判决某物业管理公司向某供电部门支付赔偿款3.5万元。该判决已生效。

法官说法：本案中掉落的空调外机保护栏在放置空调室外机的露台上，位于房屋外侧，在构造上不具有独立性，功能上为装饰和美化房屋外观之用，且并非业主自己安装的物品，因此不应属于业主专有的范围，应属于共有部分。物业管理公司系该空调外机保护栏的管理人，负有检查、修缮及维护的职责，尤其在该空调外机保护栏保修期届满后，更应及时排查危险、进行修缮。物业管理公司未提供证据证明对该空调外机保护栏已尽到了排查危险及修缮的职责，按照过错推定责任原则，物业管理公司应对空调外机保护栏掉落造成的损害承担赔偿责任。

法官提醒，物业管理公司作为小区共有部分的管理人，应定期对共有区域进行安全性检查，同时可以通过社区活动、小区公告栏等方式宣传建筑物外部设施的安全知识，提醒居民注意并积极报告潜在的安全隐患，加强公众对此类潜在危险的认识与防范，从根本上提高建筑物外部设施的安全性，减少类似事件的发生，保护群众的生命财产安全。

恶意损坏

●法拍房门窗、吊顶、马桶全被破坏

●原房主恶意破坏被判恢复原状

“陈法官，我们刚买的法拍房门窗都被拆了，吊顶也拆了，连马桶都被砸了……”一天，广州市黄埔区人民法院接到了一通来自法拍房买受人的电话。

原来，小亮（化名）是这套法拍房的房主，借了钱还不上，申请人向法院申请强制执行，法院依法拍卖了小亮这套位于黄埔区的房产。然而，在房屋经司法拍卖成交后，小亮“一顿操作猛如虎”，把屋内的装修设施砸得面目全非：室内多处门窗被拆除，厨房、卫生间吊顶以及部分墙上的插座也被拆除，橱柜门被砸坏，马桶和洗漱池被砸出几个大窟窿……买受人拿到钥匙后本想入住，却被眼前的情景惊得目瞪口呆，无奈只好向法院求助。

执行法官去房屋现场查看后，立刻传唤小亮到法院询问相关情况。没想到小亮对自己的打拆行为振振有词：“这个房子我买的时候就是毛坯房，房子里所有的装修都是我一手弄的，我把自己的东西拆走卖钱，有什么问题呢？”

地点：广州市黄埔区人民法院。

结果：面对毫无法律常识及悔过意识的小亮，执行法官拿出《预拘留决定书》，当即严正告知小亮：被执行人可以拿走法拍房内可移动的家私家电等，但拍卖公告已载明，拍卖是按评估时的现状进行拍卖，包含附着在法拍房上的固定装修，而并非按毛坯房评估拍卖。小亮的行为不仅妨害法院的执行，还侵害了买受人的财产权，责令其恢复房屋原状或向买受人赔偿相应损失，否则将对其采取司法拘留的强制措施。

在执行法官的严厉训诫和耐心释法下，小亮认识到了错误，向执行法官及买受人致歉。后经执行法官调解，买受人和小亮达成协议：由小亮于一周内对破坏的房屋设施进行复原，复原大小要与原来一致，颜色要与整体装修颜色匹配。

法官说法：司法拍卖是人民法院执行工作中维护胜诉方权益的有效途径。法拍房拍卖成交后的腾退、交付问题既是司法处置的最后一环，也是最为关键的一环。被执行人有义务配合法院妥善保管好其被查封的房产，并在拍卖成交后予以腾退交付。

法拍房作为被执行财产依法受到保护，不管是查封阶段还是后续的评估拍卖阶段，任何人都不得加以破坏，否则需恢复原状或加以赔偿，严重者还将面临罚款、司法拘留等法律制裁，情节严重涉嫌犯罪的，还会移送公安机关立案侦查。买受人如发现这种情况，可及时联系法院，通过法律程序进行维权。

同时，提醒各执行义务人，应主动履行生效法律文书确定的义务，积极配合法院的执行工作，切莫心存侥幸，最终“赔了夫人又折兵”。

业主欠费

●小区决定自管业主却拒绝支付物管费

●法院判决其支付所拖欠费用六千余元

某小区先后成立了两届业委会，也取得相关部门出具的业委会备案回执。6年前，小区迎来了第一届业主大会临时会议。

会上对关于解除原物业服务合同、实行业委会自行管理等事项作出了表决，最终，在众多业主的共同期盼下，一致通过了三大决定：一是解除了小区与原有物业服务企业的合作，让小区的管理权回归到了业主自己手中；二是决定实行业委会自行管理，让每位业主都能直接参与到小区的日常管理；三是授权业委会全权负责小区的各项事务。随后，业委会在小区显眼的位置张贴公告，并对会议相关决定作了说明。

林某是该小区的一位业主，自业委会成立后，林某便以各种理由拒绝支付物业管理费、自来水费、垃圾清理费等费用。多次催缴无果后，业委会决定诉至法院，请求判令林某支付6年来累计拖欠的各项费用共计6000余元。

地点：广州市白云区人民法院。

结果：广州市白云区人民法院一审判决林某向小区业委会支付拖欠的物业管理费、垃圾费和卫生费共计6000余元。林某不服，提起上诉。

广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法：业委会是经小区业主大会选举产生的全体业主实施自治性管理的组织，具有自行管理物业的权利。如业委会在当地政府进行备案登记，符合业主的整体意愿与利益，并行使了自行管理物业的权利，业委会与业主就形成了物业服务法律关系，有权向业主收取物业管理费等费用，同时也应当按照物业管理职责，履行相应的物业管理义务。

实行业委会自治管理的小区业主，应自觉支持、配合业委会开展管理工作，如对业委会提供的物业服务存在异议或不满，可请求业委会承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

■新快报记者 高京 毛毛雨 通讯员 李怡然 王丽美 冯珉珊 任静