在京东物流、京东健康两家子公司上市后，京东旗下京东工业和京东产发也计划赴港上市。
3月30日晚间，京东在港交所发布公告，拟分拆京东工业和京东产发并于香港联合交易所有限公司主板独立上市。受此影响，3月31日京东股价上涨5.39%至172港元。
京东产发于2012年成立，2018年开始独立运营，京东目前持有京东产发已发行股本总额的约74.96%。京东产发定位为现代化基础设施开发及管理平台，主要包括物流园区、产业园区及其他，其客户群拓展至第三方物流、电子商务、制造、零售等新经济产业。京东产发目前在中国、印尼、越南、英国及荷兰等五个国家经营业务。
根据招股书，京东产发2020年、2021年和2022年的收入（提供基础设施解决方案、基金管理服务、开发服务）分别为5.8亿元、8亿元和23.2亿元，三年间其他收入以及收入净额（包括投资物业的公允价值变动、出售项目公司的收益、政府补助、外汇差异等）分别为35.2亿元、31.6亿元和41.4亿元，过去三年净利润为28.1亿元、14.9亿元和22.2亿元。
京东工业成立于2019年，定位为工业供应链技术与服务提供商。京东目前持有京东工业已发行股本总额的约77.95%。截至目前，京东工业已提供48个产品类别和约4250万个SKU。工业品来自于30000家制造商、分销商和代理商。
招股书显示，京东工业的总收入由2020年的68亿元增加52.1%至2021年的103亿元，并进一步增加36.6%至2022年的141亿元。总收入中，商品销售收入由2020年的62亿元增至2021年的95亿元，并进一步增至2022年的129亿元，复合年增长率为44.0%，服务收入由2020年的人民币5.7亿元增至2021年的8.7亿元，并进一步增至2022年的12亿元，复合年增长率为45.7%。
于2020年、2021年及2022年，京东工业分别录得净利润3.4亿元、净亏损13亿元及净亏损13亿元。于2021年及2022年录得的净亏损主要是归因于2021年股份支付开支的增加及京东工业股权价值的增加令2021年及2022年的A轮前优先股、A轮优先股及A-1轮优先股的公允价值持续增加。
对于这两家公司此时选择分拆上市的原因，博通分析首席分析师王蓬博对第一财经记者表示，这两项业务实际上独立时间较早，从披露的数据来看发展相对成熟才开始上市。从业务发展看，挑战在于公司长期的盈利能力和利润增速，特别是京东工业，软性服务离直接利润较远。
从行业属性看，物流地产需要大量成本。京东产发在招股书中表示，业务需要大量资本投资，公司过去通过内部现金流、私募股权融资以及京东集团及独立金融机构的债权融资等来源为业务及运营提供资金。未来，公司可能需要额外融资以应付资本开支，以支持业务的未来增长及╱或为现有债务责任再融资。
此外，王蓬博表示投资者主要顾虑上述两家公司对京东平台的依赖程度是否很深，能否有独立盈利的能力。招股书显示，京东产发的大部分租金收入来自京东及其关联公司。2020年、2021年及2022年，京东集团及其关联公司产生的租金收入分别占京东产发于相应期间收入总额的68.1%、64.8%及47.4%。
大公司分拆已成潮流。此前阿里新一轮公司治理变革方案，阿里也表示旗下业务有寻求上市的可能性。
对于分拆上市的原因，京东在递交的文件中提及，董事会认为分拆对集团及京东产发有利，原因在于：其一，分拆使投资者能够更好地评估本公司，并专注于京东集团业务。其二，分拆可按京东产发集团的自身优势更好地反映其价值，并提高其营运及财务方面的透明度，使投资者将能够清楚分开京东集团的表现及潜力并独立评价及评估。其三，与京东集团的相对更多元化的业务模式不同，京东产发集团的业务将吸引预测基础设施资产管理及一体化物业服务业务的高增长机会的投资者群体。此外，京东表示拟分拆将提高京东产发的价值，例如提升京东产发的独立形象，有利于加快其业务增长。同时，京东产发将来于需要时可直接独立进入股票及债务资本市场，以及进一步提高京东产发获取银行信贷融资的能力。另一方面，还能将京东产发管理层的责任及问责更直接地与其经营及财务表现相关联。
当前不少大公司都选择分拆业务上市，王蓬博认为，这种做法的原因不外乎几种：第一、将经营决策自主化，压实管理层责任。第二、独立进入股票市场，提升自身融资能力。第三、加快对市场的反应速度等。
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