千亿旭辉，拼命挣扎上岸

　　旭辉的操作，颇能代表一部分房企的心思：市场慢慢开始回暖，融资环境也相对变好，是时候展现诚意了。

　　作者 |李逗

　　来源 | 市界

　　擅长搬救兵的地产富豪们，不会错过香港这个淘金地。

　　当年恒大的许老板为了融资，努力融入香港地产大佬的牌局，天天陪着他们打牌，最终拿到了新世界地产董事长郑裕彤的一笔救命钱，让恒大“死里逃生”。

　　时隔15年后，旭辉董事局主席林中，也遇到了相似的坎儿。2022年9月底，房地产行业公认的“好学生”旭辉，也开始“差钱”了。赶在国庆假期间，林中紧急赶赴香港，和贷款银团、债券投资人商量延迟还款。

　　然而，当年11月，旭辉一笔4亿美元的境外债还是违约了。外界认为旭辉已经躺平，但旭辉其实并未放弃。违约之后4个月，旭辉迅速拿出了一份480亿的境外债务重组公告，安抚了惊慌的境外投资者。同时，它还盘活了河北的两项资产，转手给了多年合作的“老搭档”恒基兆业。

　　据市场消息称，林老板近日已从香港返回上海。但迎接他的，还有新的麻烦。

　　就在境外重组公告发布的当天，心焦的境内债权人开始坐不住了，他们发了一封千字公开信，直言旭辉境内债不能“躺平”，呼吁旭辉如期兑付境内债。

　　而对林中来说，能用的自救招数也几乎都用上了。旭辉不仅一连卖掉了多个优质资产，甚至把自家的总部大楼也放到了货架上。去年11月初，旭辉的林氏三兄弟甚至还增持了100万股，持股比例达51.56%，表明要和公司走下去的决心。

　　诚意是有了，但紧张局势何时会好转？

　　优先化解境外债

　　3月10日晚间，旭辉拿出了一份初步解决境外债务的方案。

　　相比许多爆雷房企，旭辉给到境外债权人的展期待遇还算不错：债券展期不超过7年，不削减本金金额；出一个切实可行的额外增信方案。

　　与一般房企选择在境外债上躺平，在境内债上寻求解决方案的策略不同，旭辉此次来了个先外后内。

　　不过，旭辉此次境外债化解方案能否顺利执行，还须先征得债权人的同意。旭辉表示，目前尚未与境外债权人就化解方案的条款达成一致。

　　旭辉抛出境外债解决方案的那一刻，就遭到了境内债权人的反弹。他们发了一封千字公开信，矛头对准“旭辉境内债展期”的传言。

　　旭辉最近一笔到期的境内债，为“20旭辉01”，今年5月底本金到期，余额21亿元人民币。

　　今年3月和4月，旭辉还有3笔境内债的利息也即将到期。据企业预警通数据显示，截至3月22日，旭辉境内共有9只存量债券，资金规模为128.93亿元。

　　投资者对于旭辉境内债展期的担忧不是空穴来风。此前，旭辉的部分信托产品已经展期。

　　据媒体报道称，2022年10月，旭辉和兴业信托合作成立的信托产品——“筑地D015”，延期两年兑付。

　　类似旭辉信托产品展期的行为在地产业已不是新鲜事。在研究房企信用债市场十年的杨阳看来，“房企债券不断出现违约和展期，感觉每天都在见证历史”。

　　在旭辉之前，华夏幸福、富力等地产公司早就使出了债务展期的招数。但旭辉此前一直以行业优等生著称，投资人万万没想到，浓眉大眼的它，也加入了债务展期的阵营。

　　去年9月份，地产行业的政策形势开始转向，融资大闸重新开启。旭辉名列6家示范性房企名单，在全行业企业债几乎发不出去时，旭辉却获得了增信机构担保的债券，发行了一笔12亿元规模的中票，票面利率只有3.22%。

　　然而，不到一个月，画风突变。2022年9月28日，由于天津一个项目的股权信托产品无法按时兑付，旭辉遭到大业信托追债，陷入“股债双跌”漩涡。很多金融机构这才开始意识到不妙，纷纷采取抽贷、断贷等保护措施。2022年11月，旭辉正式宣布境外债违约。

▲（图：视觉中国）

　　市场开始担心旭辉的境内债是否也会出现变故。此次旭辉提出境外债解决方案，并未平复境内债权人的担忧。对于旭辉境内债的展期传闻，‘市界’联系旭辉方面，对方表示暂不便回应。

　　丝路海洋信用研究团队合伙人王晨表示：“房企其实也是没办法，因为还不起钱的情况下，它要么就是实质违约，要么就是展期。相比来看，展期的话，它未来还有更多的空间和时间缓解危机，但是如果说真的违约了，能动用的手段和资源也就更少了。”

　　中票能不能发出很关键

　　旭辉董事局主席林中，作为闽商代表，一直以奋力拼搏的乐观主义者示人。在他担任上海厦门商会会长、中城联盟轮值主席的各种场合中，林老板始终保持着“带头大哥”的风范，向行业传播正能量。

　　行业风声鹤唳之时，林中曾先后4次在业绩发布会上鼓励公司及同行：房地产行业是一个周期性行业，现在是冬天，不是末日；（房企）要积极自救，不要轻易打破信用，因为倒下去容易，站起来难…

　　但到了2022年9月27日早上 ，林中也乐观不起来了，他在朋友圈发文：“融资不畅、销售疲软，光让还钱哪家房企都吃不消！”

　　自2022年七八月停贷风波后，各地政府进一步加强了对预售资金的监管，房企要提取销售回款难度加大。林中在一封内部信中透露，虽然彼时旭辉公司账面仍有超过300亿的现金，但这些钱并不是旭辉能全部自由支配使用的。

　　很快，旭辉开始陷入资金困局。发完朋友圈的第二天，林中就遇到了“股债双杀”的大麻烦。

　　当时的林中，还在想尽办法安抚市场情绪。2022年9月28日下午，旭辉还为一笔总额5.55亿美元的债券付息1820万美元。然而，这依然没能阻挡评级机构下调评级的冲动。

　　短短10天内，旭辉被标普、惠誉等机构下调评级。

　　2022年11月，旭辉宣布，决定暂停支付一笔逾期本息总额4.14亿美元（29亿人民币），最终成了出险房企的一员。但旭辉仍然表示，公司将全力保交付、保经营、维护境内融资。

▲（图：视觉中国）

　　在境外债躺平上，旭辉不是一个人在战斗，此后，中梁地产、金科地产、力高集团、时代中国等房企都相继宣布，暂停支付境外债务款项。

　　诸多房企集体在境外债问题上选题躺平，直接带崩了房企的海外信用债市场。

　　“对当时的房企来说，其实海外债券市场崩不崩已经无所谓了，自从恒大事件之后，海外投资者已经对国内房企整体丧失信心，你就算还了，也未必还能在海外融资。所以大多数房企干脆就直接选择不还境外债了。”一位房企融资部门人士表示。

　　房企不指望境外融资，所以选择躺平，但境外债不解决，却有可能影响到境内融资。

　　2023年1月初，旭辉公布了发行中票的计划。根据最初的计划，这笔中票发行规模不超过20亿元，期限为3年，由中债信用增进公司（下称中债增）提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

　　对旭辉而言，这笔由“中债增”担保的中票，有着强烈的信号意义。一旦发行成功，就可能意味着旭辉重新拿到了资本市场的通行证。但没有料到的是，这笔原定于1月13日发行的中票被屡次推迟，发行规模也从20亿元下调至不超过15亿元。

　　旭辉的这笔中票至今未发出。对于推迟原因，市场普遍猜测，与其去年的境外债务违约有关。

　　目前，市场各方也在关注旭辉的这笔中票发行进展，如果旭辉能顺利发出这笔中票，投资人对旭辉的信心就会慢慢恢复，而这也有利于旭辉重组境外债务，同时解决境内即将到期的债券问题。

　　房企的春天终于来了？

　　上海虹桥片区，是众多房企的总部所在地。早在2017年，旭辉就把公司总部搬到了上海虹桥的新大楼。当时它的全口径销售额较2016年接近翻倍，首次站上千亿大关。

　　后来，许多扎推来到虹桥的民营房企，都将旭辉作为示范大哥，学习它的人才管理、产品研发、供应链等。但现在，随着一个个闽系房企的倒下，最后的带头大哥也要撑不住，卖掉总部大楼了。

　　2023年3月1日，有消息称，旭辉计划以逾14亿元的价格，整栋出售上海恒基旭辉中心2栋商办物业，报价分别为5.5亿元及8.8亿元，其中就包括了旭辉总部大楼。

▲（图：视觉中国）

　　据旭辉西南区域员工陈亮透露，目前公司还是没钱拿地，销售上的去化也不太理想，没多少钱给供应商付，现金流还是很紧张，“主要靠少量现金和工抵房的形式，才能推动供应商合作”。

　　为了应对债务挑战，旭辉林老板很早给出了解题思路，“蹲下来、活下去、站起来”。如今，随着房企的流动性空间慢慢打开，旭辉正在努力通过盘活资产，争取更多活下去的空间。

　　在公布境外债务重组方案前一天，旭辉出售了河北和湖50%股权，总代价为9.48亿元。

　　去年12月，旭辉出售了物业公司旭辉永升服务23.26%的股份。

　　通过出售资产、频繁配股、发行债券等多个举措，旭辉迅速补充了一些流动资金。据‘市界’不完全统计，自去年7月份以来，旭辉，已至少获得44亿元的流动资金。

　　随着地产行业融资渠道的重新打开，最近一段时间，已经有不少房企传来了好消息，港股部分停牌已久的房企开始复牌。

　　3月10日，佳兆业率先达成了复牌条件，重新打开了港股市场；3月14日，景瑞控股也披露了2022年半年报和存款独立调查结果，实现复牌。同时，多家房企在债务重组方面有了很大进展，如龙光、融创、奥园等同样传出了债务重组的消息。

　　自去年下半年以来，“中债增”成了为民营房企开拓融资的关键渠道。房企们不光能通过它募集到资金，在资金用途上也能用来偿还公开市场债务。

　　对于出险的民营房企来说，这是一个修复信用的好时机。

　　王晨对‘市界’分析道，目前中债增从实际效果上来看，更多的还是示范效应，但也并不意味着它没有作用。“因为有些房企确实靠中债增度过了阶段性的困境，如果没有这个帮助，可能就是债务展期或者违约了。”

　　想要系统性的化解房企的困境，市场各方的目光都不约而同的转向了销售市场的复苏。联合资信相关地产债研究人士告诉‘市界’，“目前来看，地产融资政策虽然有放松，但整个行业的信心仍未重建起来，需要政策预期清晰一致，改善并稳定房企、投资人、金融机构、购房人等市场参与者的长远信心和预期。”

　　“目前，房企偿债的核心还是在于销售端，需求的复苏才能让房企的现金流有源头活水。纾困及融资支持政策只能暂时止血，最终还是要回到房地产行业的销售回暖上。”上述人士表示。

　　如今，为了打消购房人的顾虑，旭辉还在尽最大能力保证交付。数据显示，2022年全年，旭辉交付超9万套新房，其中超1.8万套提前交付。2023年1-2月，旭辉在全国交付新房近万套。

　　去年11月，境外债违约消息发布的同一天，林中曾发了条朋友圈，称旭辉拒绝躺平，只是蹲下，蹲下意味着重心更稳，意味着来日能更好地站起来。

　　（注：文中陈亮、杨阳为化名。）

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