贝壳：2022上半年二手房市场

二手房价格接近到底。6月以来贝壳50城周度二手房价格指数³环比下跌0.3%⁴，比5月份跌幅收窄。分城市看，绍兴、南京、南通、苏州等14城市环比上涨，广州、珠海与上月持平。从同比看，上半年北京、上海、泉州房价指数同比上涨，部分城市房价同比跌幅开始收窄，表明房价正在接近底部。

贝壳50城二手房价格指数走势

市场预期已从底部回升。去年年底以来，贝壳50城二手房景气指数⁵触底反弹，目前已处于荣枯线附近。上海处于景气扩张区间，表明短期房价将出现修复上涨。杭州、厦门、成都、合肥、大连、佛山、南昌、福州、东莞、广州等城市预期处于平稳区间。

贝壳50城二手房景气指数走势

代表需求变化的带看量指数今年以来也在恢复上升，预示着未来交易将进一步复苏。

贝壳50城二手房带看客户量指数（以2020年1月值为基期值100）

本轮调控放松中，除了广州限购政策微调外，其他一线城市均未松动。北京、上海随着疫情管控，市场已开始恢复，6月北京成交量环比增长31%，上海环比增长近40倍。从价格看，北京房价保持平稳，上海尽管交易量低，但房价保持小幅上涨。

一线城市二手房市场走势

假设下半年外部经济形势没有突发事件，根据不同城市需求基本面和政策支持力度综合判断，预计今年6-12月一线城市与去年同期销售额基本持平，二线和三线及以下城市同比略有下降，带动2022年全年一线、二线、三线及以下城市销售额同比降幅约9%、19%、14%，全国商品住宅累计销售额13.8万亿元，较2021年降幅15%。考虑到二手房市场主要集中在一二线城市，二手房销售额同比降幅可能更大，比2021年下降20%。

新建商品住宅销售额预测

从绝对量上看，全年新房有望实现13.8万亿元的销售额，与2019年13.9万亿元的销售规模基本持平，略低于2018-2020年三年平均14万亿元的规模，新房市场基本回到合理中枢水平。二手房市场5.6万亿元的销售额，与过去5年最低的2017年6万亿元的成交规模仍有一定差距。总体看，房企流动性风险叠加疫情冲击对房地产市场造成的缺口，在今年年内无法完全回补，但逐月修复的态势已确立。

04、建议进一步降低交易成本，

提高市场流通性

尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏，但当前市场成交量还处于较低的位置。二季度成交量较2020年、2021年同期分别下降32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降6%和40%。价格上涨的预期仍然不强，市场信心不足。新房市场的复苏力度比二手房还要偏弱。因此，要进一步降低流通成本，促进二手房市场流通。

一是加大信贷对换房改善的支持。优化“认房认贷”的政策，如贷款记录只追溯本城市、时长只追溯五年之内的贷款，对只有一套房、贷款已还清的购房需求按首套认定。进一步降低房贷利率。二是降低交易环节税费成本。各地及时更新计税指导价、合理调整普宅标准，改变与市场实际情况不相适应的情况，降低改善换房的税收负担。允许家庭在出租存量房源（承诺一定的时长和租金涨幅）的前提下继续购买一定数量的住房用来改善居住条件。