苏州楼市趋稳向好 利率下调助推活力释放

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

“能明显感受到楼市在回暖，一到周末每天要接待300多组新客户，都忙不过来了。上海市的购房者不方便到苏州来，可以直接在线上通过视频看房，一些看完觉得满意的购房者会选择在线上直接下单认筹。”6月21日，苏州市相城区铂悦春和万象置业顾问李华（化名）在电话里向《中国经营报》记者表示。

这并非个例。在苏州市虎丘区，今年上半年的“销冠”狮子山澜庭项目也开启了项目二期248套房源的验资与认筹登记工作，首套首贷需验资220万元，二套则需验资350万元。尽管如此，在短短12天的时间里，狮子山澜庭已吸引了超2000组客户，预计中签率仅为12%左右。

苏州房地产市场逐步回暖也与此前的楼市政策优化调整密不可分。记者在采访中了解到，今年以来，苏州市一直在下调房贷利率方面走在全国前列，目前全市首套首贷的商贷利率已下调至4.25%。

此外，苏州市还放松了限售等条件，新房限制转让时间由3年调整为2年，非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，非限购区域购房不计入家庭限购套数等政策进一步释放了楼市活力。

“今年以来，苏州市区新房供应面积为209.23万平方米，成交面积则为270.31万平方米，整体供求比仅为0.77。”克而瑞苏常区域总经理戈文问表示，总体来看，在新冠肺炎疫情逐步稳定以及楼市政策优化调整影响下，苏州楼市总体趋稳向好，在市场需求得到有效释放下，接下来的新房市场预计将会进一步好转。

楼市逐步复苏回暖

据李华介绍，铂悦春和万象共有105～167平方米5种户型，其中A地块于2021年12月开盘，B地块也即将入市，均价约为3.3万元/平方米。“由于项目位于苏州高铁新城板块，距离苏州北站仅1.5公里，因此受到众多上海市购房者的欢迎。”

在李华看来，苏州楼市逐步复苏回暖，一方面得益于苏州市乃至上海市疫情的逐步稳定，不但线下售楼部开始重新开门迎客，还增添了市民的购房信心；另一方面，根据最新的楼市政策，非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，大大降低了外地在苏州就业人群的购房门槛。

记者在采访中获悉，4月，苏州楼市购房门槛由外地户口社保连续缴满24个月改为累计24个月。5月上旬，苏州进一步调整优化楼市政策，外地户籍连续缴纳6个月社保即可购房。同时，在苏州市下辖的常熟市和张家港市等非限购区域的购房数量不计入整体统计范围内。

此外，苏州市最新的楼市政策规定，新房限制转让时间调整为两年，二手房则不再要求限制转让时间。而若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受转让年限制约，由此催生了一大批有置换需求的购房群体。

作为苏州市改善项目的代表，狮子山澜庭备受关注。该项目一期主力户型面积为168平方米、190平方米和228平方米，346套房源共吸引2097组客户摇号争夺，也创下了今年以来苏州楼市的认筹数量纪录，整体中签率约为16.5%。

狮子山澜庭工作人员告诉记者，该项目二期首套首贷需验资220万元，二套则需验资350万元，验资时间为6月8日～20日，目前已有2000多组客户参与摇号。“二期的预售许可证已经在6月20日拿到了，只有248套房源，摇号中签率预计要比一期更低。”

随着苏州楼市逐步复苏，也有不少项目开始收回优惠政策。据李华透露，此前，铂悦春和万象143平方米和167平方米的大户型如果在7天内付款可享受总房款1.5%的优惠，但未来加推的B地块将不会执行这一优惠政策。

位于吴中太湖新城的大家银城·东望雅苑也主打120～200平方米的改善类户型。据置业顾问介绍，该项目一期已于5月8日开盘，推出的298套房源已基本售罄，计划在7月初加推二期房源。

“6月份以来，苏州楼市恢复得不错，新房和二手房市场的成交量相比前几个月而言增长明显，各个板块的备案价也有所上调，我们的项目现在也没有任何优惠了。”大家银城·东望雅苑上述置业顾问进一步表示。

人口与产业“底牌”强劲

作为全国“最强地级市”，支撑苏州楼市的“底牌”无疑是其人口与产业优势。

苏州市统计局数据显示，2021年，苏州市GDP高达22718.3亿元，同比增长8.7%，GDP排名全国前6位。其中，第一、二、三产业的增加值分别为189.7亿元、10872.8亿元和11655.8亿元，同比分别下降0.8%、增长9.5%和增长8.1%。

产业方面，制造业和服务业是拉动苏州市经济的两驾“马车”。2021年，苏州市规模以上工业总产值迈上“4万亿元新台阶”，达到41308.1亿元，同比增长17.2%，两年平均增长10.4%。其中，装备制造业、电子信息产业实现产值12709.4亿元、11623.3亿元，分别同比增长20.3%和10.8%。

同期，苏州市规模以上服务业营业收入同比增长21.7%。尤其是规模以上高技术服务业营业收入增长23.0%，其中互联网平台、互联网数据服务营业收入分别增长59.3%和116.4%。

先进制造业也为苏州市赋能新的发展动力。2021年，苏州市制造业新兴产业产值、高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重分别达54.0%和52.5%。新一代信息技术、生物医药、纳米技术、人工智能等四大先导产业产值9623.1亿元，占规模以上工业总产值的23.3%。工业机器人、新能源汽车、集成电路产量分别比上年增长44.8%、39.4%、38.4%。

产业优势也成为了苏州吸引人才的重要砝码。数据显示，2010～2020年，苏州市常住人口增加了近229万人，增长近22%，年平均增长率为2%，是江苏省人口增长最多的城市。截至2021年末，苏州市常住人口近1285万人，继续保持人口增长态势。

克而瑞研究中心认为，以苏州市为典型代表的一批长三角城市，常住人口基数大且“虹吸效应”显著。作为区域热点城市，苏州市经济发达、产业有支撑，因而整体的人口吸附力较强。

此外，“藏富于民”也是支撑苏州市楼市的重要要素。数据显示，2020年，除上海市外，长三角地区仅有苏州市及其代管的张家港市、常熟市和太仓市城镇居民人均可支配收入超过7万元。

“目前，苏州市常住、户籍人口比则高达1.71，在30个长三角典型城市中居首位，购买力层面也算相对充裕。近年来，随着房价攀升，整体房价收入比也小幅上扬至15左右，需求略有透支，但是整体购房压力适中。苏州楼市整体成交预期会在今年四季度止跌回升，同比跌幅也将明显收窄乃至转正。”克而瑞研究中心分析称。

看重业务协同

“现在可以说是在苏州市买房的好时机，首套房商贷利率‘全国最低’，放贷周期仅需一个月。而在去年，商贷利率不但超过6%，各大银行的房贷额度也很紧张。”李华感慨道。

李华告诉记者，今年3～4月，苏州市是全国首个房贷利率降至4.6%的城市。5月份，苏州市房贷利率同步下调。与此同时，常熟市和张家港市还执行最低20%的首付比例。

6月21日，记者以购房者身份联系了招商银行、中国银行、南京银行等多家商业银行的苏州支行，工作人员均表示目前苏州市首套首贷的最低利率为4.25%，“但需要审核征信、收入证明和工资流水等资质，只要收入稳定、工作单位比较好，大部分都能顺利放贷。”

房贷利率下调，意味着购房成本下降，这也激发了不少年轻人的购房热情。张女士大学毕业5年来一直在上海市工作，看着苏州市房贷利率从2021年超过6%的高峰一路降至4.25%，便萌生出在苏州市买房置业的念头。

“我粗略算了一下，按照商贷200万元、贷款30年计算，现在和去年的利息差能达到80多万元，每月的月供也可以少2000多元。”张女士表示，近年来，长三角地区在公积金一体化方面做了很多探索，其在上海市缴纳的住房公积金也可直接在苏州市范围内使用，无疑又进一步降低了购房压力。

在多重政策利好推动下，苏州楼市成交量也开始逐渐回升。克而瑞苏州机构统计数据显示，5月，苏州全市（含四县市）商品住宅供应面积为116.69万平方米，环比增加194.42%，同比减少33.54%；成交面积为94.79万平方米，环比增加80.37%，同比减少52.01%。6月上旬，苏州楼市供应面积为17.44万平方米，环比减少127.69%；成交面积为36.13万平方米，环比增加75.56%，供求比仅为0.48。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年以来，苏州市房地产市场面临较大的供应压力。同时，苏州市作为房贷利率下调的“排头兵”，很大程度上有助于促进房地产市场的稳定，对于楼市回暖也具有积极作用。

“5月以来苏州疫情好转，封控逐步取消，同时房地产供应快速上升，叠加房贷利率全国最低，促进了整个成交的恢复。”兴证地产联合亿翰智库发布的研究报告也分析称，“表现比较好的依旧是头部价值板的高品质楼盘和高性价比楼盘，这些楼盘均凭借较为突出的性价比，受到外来客群的青睐。”