地产核心指标单月降幅小幅收窄

本报记者 吴婧 上海报道

地产跌幅收窄。

6月15日，国家统计局公布5月经济数据。其中，固定资产投资累计同比增长6.2%，单月同比增长4.6%，高于4月单月的1.8%。地产投资单月同比降低7.8%，降幅较4月收窄。

在民生证券首席宏观分析师周君芝看来，各项经济指标均较前值走高。5月数据意味着两点，一是4月确定为上半年经济底，二是当前经济迎来疫后修复。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经营报》记者坦言，5月房地产开发投资销售数据是稳经济大盘工作部署以来首次官方数据，数据显示，5月份单月的各指标已经出现了环比拉升的可喜迹象。

房地产市场整体处于下行

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖答记者问时坦言，目前来看，应该说今年以来房地产市场整体处于下行。

国家统计局公布的数据显示，从销售情况来看，前5个月，全国商品房销售面积和销售额分别下降23.6%和31.5%，降幅比1～4月份扩大2.7和2个百分点。从建设情况来看，前5个月房屋新开工面积同比下降30.6%，降幅扩大4.3个百分点。房地产开发投资下降4%，降幅比1～4月份扩大1.3个百分点。从资金情况来看，前5个月房地产开发企业到位资金同比下降了25.8%，降幅扩大了2.2个百分点。

广发证券首席经济学家郭磊认为，销售、新开工、拿地、投资完成额、资金来源单月同比降幅小幅收窄，不过施工、竣工同比降幅仍在扩大。销售和开发资金来源是地产行业两个较为核心的指标，截至5月其累计同比分别为-23.6%和-25.8%，大致代表本轮地产下行深度。5月资金来源同比增速企稳，从细分项看主要借助于销售回款的小幅改善，单月贷款、自筹资金降幅均有所扩大，但定金及预收款、按揭贷款降幅有所收窄。

在天风证券分析师韩笑看来，5月到位资金同比增速走低，国内贷款继续下行，定金及预收款、个人按揭贷款因销售回暖虽出现单月环比上升，但较大的同比降幅反映出房企面临的销售回款压力。尽管融资环境有所改善，但伴随6～7月的偿债高峰，民营房企资金端仍将面临考验。

值得一提的是，房地产开发投资下降4%。严跃进认为，这个数据说明开发投资面临降温的压力。但是也需要看到，5月份单月的房地产开发投资额已经出现了环比拉升。这说明，在稳经济大盘的框架下，房地产市场已经出现了一些新的迹象。尤其是一系列金融层面的政策助力，使得房企的开发投资数据开始面临转机。当前需要巩固既有政策，更大发挥政策效力，以进一步带动开发投资指标走出下行的泥潭。

不过，韩笑认为，虽然5月开发投资环比提升，但累计增速已连续第15个月下滑且降幅仍在扩大。近期融资及预售监管等供给政策支持力度加大，但销售下行对投资能力的降低及需求修复的不确定性对投资意愿的影响显然更大，房企信心亟须重塑。新开工、竣工等指标中新开工降幅最大，市场预期仍偏悲观。在基本面确立趋势性改善之前，预计投资将继续承压下行。

数据背后的信号

在郭磊看来，5月数据要看的不是经济本身强弱，5月经济在低位是一个事实，所有数据的绝对水平都算不上高。同时，5月数据看的也不是环比速率，因为5月仍在上海疫情管控期，本质上和4月没有区别，6月才是常态化防控第一个月，环比速率怎么样主要看6月。

华泰证券首席固收分析师张继强认为，以上海全面复工和稳经济会议召开为标志，经济正处在衰退到小复苏过渡的节点，但目前宏观环境与2020年有较大差异，复苏可能缺乏弹性和持续性。一是本轮疫情具有长尾效应，市场主体预期和行为发生变化；二是地产风险尚未解除，出口压力或难避免；三是过去两年多的疫情导致部分行业和居民资产负债表受损，需要时间修复；四是美联储快速加息等制约国内货币政策空间。因此，政策可能经历“存量落地—效果观察—增量博弈”三阶段。

付凌晖坦言，尽管房地产投资下降，但是也要看到，随着房地产市场长效机制不断完善，坚持“房住不炒”，持续稳房价、稳地价、稳预期，因城施策，积极推进保障房和长租房建设，有利于房地产市场的健康发展。同时，近期各地也在加大稳定房地产市场政策措施的实施力度，采取多种措施有效满足居民合理住房需求，加之中长期贷款利率下调，居民购房负担降低，这些都有利于房地产市场趋稳。

韩笑认为，5月政策成效初显，基本面迎来弱复苏。如若压制需求的系统性因素可继续缓解，需求复苏将率先由国央企和头部公司吸收，行业或将从信用分化加速演变至销售分化，形成“弱复苏、强分化”格局。

付凌晖认为，从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动作用比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。

在郭磊看来，5月数据有其指示意义，一是对“谷底”的确认，二是对政策能影响的关键项的观察。4月数据出来的时候，市场对“谷底”位置的理解只是一个逻辑上的推演，而5月形成一个确认。以地产这样一个多因素叠加、强趋势性的领域来说，如果5月能够初步企稳，那么后续随着封控程度的下降、政策力度的进一步叠加等，它的环比进一步改善就具有相对确定性。此外，基建是主要政策抓手之一，5月基建投资再度从4月的4.3%反弹至8%左右也是一个比较积极的信号。